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2021-08-09

【理財周刊記者顏瓊真報導】不動產移轉登記有很多種,有時不得不用「借名登記」時,把名字借給人家的「出名者」,一旦房產出售後,進行分錢時,就要小心「贈與稅」找上門。

正業地政士聯合事務所所長鄭文在表示,隨著都市發展,早期郊外的不值錢的農地,透過市地重劃或是區段徵收,清水變雞湯,價值翻好多倍,且當土地出售時,每位地主個個都荷包滿滿,令人羨慕。

不過,家大業大的背後,若房地方面的財務規畫沒做好,當看好價值要出售祖產地時,「出名者」另外還要面對「贈與稅」問題。

鄭文在指出,很多房地是早年祖先辛苦耕田的結果,因為人口眾多,田地不值錢,或是租稅優惠的關係,房地的所有共有人就想省麻煩,不如共推一位當登記代表人,也就是當「出名者」,只要大家寫一份協議書,載明房產以「房份」為單位即可。

他最近接到一件服務案,是一筆近億元的土地買賣,出賣的共有人就有5人,但其實,該筆土地的共同繼承人高達15人,據出名的共有人表示,當初在辦理繼承登記時,為省麻煩,就由一房推派一個代表人登記,故土地共有5人共同「借名登記」。

以該筆億元的交易案,由五大房來分,每一房可分得近2000萬元,但這筆錢,還要再細分給其他有權利分的自家兄弟姐妹,而這時,就衍生出「贈與稅」問題。

鄭文在表示,贈與稅免稅額一年只有220萬元,並且以贈與人為納稅義務人,姑且先不算自己可分的份額數,若以2000萬元-220萬元=1780萬元,適用贈與稅第一級距,也就2500萬元以內是10%來計算。

也就是當初的「出名者」,把錢分給自家自家兄弟姐妹的動作,他其實就要付出1780萬x10%,也就是約需繳納178萬元贈與稅,且必須於贈與行為發生後30日內完成申報,否則,依據遺產及贈與稅法第45,46條會有1~3倍之罰款,不可不慎。

       

鄭文在表示,有些「出名者」的客戶覺得很無辜,平日多了一條錢支出,想私下給錢就好,不想申報繳納,以為國稅局不會找上門。

但要提醒,凡走過必留下痕跡,當你的資產少了土地,有一大筆錢進帳,但卻有不明去向的減少,以為國稅局找不到現金流,那就錯了,因為大筆的款項,從買方的金流匯出時,一定會被國稅局勾稽到,循線追稅,一毛錢都跑不掉。

鄭文在表示,如果當初所有繼承人都一起「共同登記」,房產出售後繳了土地增稅等相關稅後的淨額,就可以依大家的「份額」來分配,但因中間多了一道「借名登記」,就多了一道「贈與稅」的稅額產生,是房產繼承登記時,繼承人太多人時,要多加考慮的。

不過,退一步,海闊天空,想想當初,如果祖先沒有以房份,借名登記在某人名下,可能早就被賣掉了,日後也不會因土地重劃,房地大增值而賣到好價錢,如此一來,繳納一點贈與稅,也算是值得的!

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關鍵字: 借名登記的祖產若出售 出名者小心贈與稅找上門