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2021-08-20

【理財周刊記者顏瓊真報導】合夥生意常因不賺錢而拆夥,或賺錢了,但一方覺得另一方拿太多而心生嫌隙,合夥關係就生變,而集資投資房地產也有可能發生意見不一,如此一來,共同持有的房地要何處理呢?正業地政士聯合事務所所長鄭文在指出,「共有物分割」是結束共有關係的好辦法。

俗話說,「你一半,我一半,感情才不會散!」這本來是適用於「分享」的概念,不過,在房地產投資方面,卻是解決共有關係的好方法。

鄭文在指出,土地的共有型態,有「持分共有」,也有「公同共有」,不同的共有型態,對於未來的處分或是貸款,會有不同的法律效果,所以,共有物分割也成為另外一種方法。     

舉例來說,當甲地由A、B、C三人共有時,無論是買賣、出租或是貸款可能都是一種麻煩,雖然《土地法》第34-1條對於處分上有「多數決」的規定,但是如果能夠單獨所有,就更輕鬆自在,不用綁手綁腳了。     

鄭文在說,早期集資購買土地是一種顯學,多人按照出資比例登記「持分」比例,等未來出售時獲利了結,再依比例分錢。

但如果不能即時出售獲利,日子久了可能就要考慮以出租的型態獲利,不過,萬一有人對於這種長期投資,例如租金的多寡或是承租方的行業別等,共有人有不同的見解時,就要面臨如何解套的問題。

鄭文在表示,共有人間可以採用「共有物分割」的方式,脫離戰線另闢戰場。若是集資買的是土地,就可以透過土地分割為甲、乙、丙三筆土地,再將甲、乙、丙地號分配給A、B、C ,讓三人個自取得土地所有權,未來各自處分時也輕鬆自在,不會綁手綁腳。    

當然,不是每一筆土地都能分割,例如耕地、法定空地……等就會有特別規定,甚至無法申請。另外,如果分割後面積,和原來持分面積相等,也不會有土地增值稅的產生,可以放心申請。

如果分割後產生面積的增減,因為有價金的找補,所以,屆時會有土地增值稅甚至房地合一稅的產生,因為是持有成本,會讓獲利減少,故要特別注意。

另外,如果共有人之間還是無法達成協議,也可以參考《民法》第823條及824條,請求原物分割或是變價分割,但會多出一筆法院的裁判費用及冗長的法院流程,勞財傷民,都是集資投資時要列入考慮的因素。
鄭文在指出,「共有」的關係有來自買賣、贈與或是繼承……等,為了避免集資投資在未來因為繼承發生,衍生更多的共有人,使共有關係更複雜,這時,「共有物分割」是結束共有關係的好辦法。

(分割要鑑界,紅色為界址定下來的標誌)

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關鍵字: 公同共有 持分共有 共有物分割 土地法第34-1條