Model.PhotoNote

分享

       
瀏覽人次:120015

2021-09-16

【理財周刊記者顏瓊真報導】很多人想買賣農地,但若要投資獲利,可不能忽視這張「農用證明」,有一位李先生原本投資獲利300萬元,卻因將農地暫時闢為停車場,使得原本一買一賣可獲利300萬元,事後卻被國稅局課徵250萬元土地增值稅,並還要面對20%的房地合一稅,就因一個動作,反而做了賠本生意。

擅長不動產稅務規劃的地政士蔡岳臻表示,農地買賣不在房地合一稅課徵範圍,因此,有不少人會轉做農地投資,而有一位李先生聽說投資農地買賣,日後出售時,只要取得「農地農用證明」,就可以申請「不課徵」土地增值稅,讓其心動。

因此在民國106年便以新台幣1500萬元買入農地一筆,但持有期間聽信友人建議,把農地鋪上水泥,闢建為停車場使用、收益。

沒想到,有一位投資人王先生看中該停車場可使用收益,表明要以1800萬元購買他的農地,雙方並於110年5月完成簽約。

李先生原本興高采烈,以為可以獲利300萬元,卻沒想到,因為他將農地鋪上水泥做停車場使用的這個動作,已使其農地不符「農用」資格,導致事後遭稅務局核課土地增值稅250萬元。

蔡岳臻解釋,像很多農田荒廢,任由雜草叢生,或上面種樹,卻非經濟性作物,或是在上面違規蓋廟宇等情形,都無法向農業單位請領到農用證明。

此外,李先生指出,他持有該土地僅四年之久,土增稅怎麼會如此高?認為是稅捐單位「算錯了」!

根據稅務機關土增稅承辦人員表示,由於李先生無法取得「農用證明」,因此,無法申請不課徵土地增值稅,而他出售土地的土增稅,就要從「前次」申報公告現值時間,計算到110年5月移轉出售時間,而非自己所持有4年期間的土地漲價總額。

蔡岳臻指出,李先生於106年取得農地時,前一手地主因能取得農用證明,因此都能依《土地稅法》第39條之2第1項規定,「作農業使用之農業用地,移轉與自然人時,得申請不課徵土地增值稅。」

但因為李先生無法取得農用證明,所以必須加計前手地主的持有時間的土地漲價總額,因次才會被核課250萬元的土增稅。

另外,由於李先生未能取得「農用證明」,農地買賣視同一般土地,獲利300萬部分就屬於「房地合一稅」課徵範圍,而其在110年5月出售,屬於「房地合一稅1.0」核課期間,持有四年未滿五年,尚須繳納20%的房地合一稅60萬元(300萬元x20%=60萬元)。

也就是李先生原本計畫能賺300萬元,但是在繳納土地增值稅250萬元及房地合一稅60萬元後,反而倒賠10萬元,可說是得不償失!

蔡岳臻提醒想投資農地的人,一定要注意農地要能取得「農業用地作農業使用證明」才能申請免納土增稅,以及不列入房地合一稅課稅範圍。另外如違反作農業使用而遭稅務機關註記的話,即便後來回復作農業使用,日後再行出售移轉他人也可能無法申請免納土增稅。

也就是說,農地有違規使用之情事,於下次再移轉土地時,縱使取得農業用地作農業使用證明書,亦無法申請適用農業用地不課徵土地增值稅,而這時候,之前不課徵期間所累積之土地增值稅,將連同一併核算計入,不可不注意。

延伸閱讀

關鍵字: 農地買賣 農用證明 土地增值稅 房地合一稅 蔡岳臻