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2021-10-14

【理財周刊記者顏瓊真報導】陳先生一家年收入高達120萬元,本想買房及計畫生小孩,求五子登科,但請教專業地政士蔡岳臻「試算人生」後發現,即使奮鬥30年,有高達3600萬元總收入,若想要買千萬房子,也可能養不起「孩子」,大嘆人生真難!

擁有不動產及保險稅務規劃專業的蔡岳臻地政士最近常被問到,「最近房市很熱,且又有通膨壓力,大家都說,買房地產是抗通膨的最佳投資工具,不買,以後房價更貴,但一定要買嗎?」

已經有妻子、車子及銀子的陳先生,本想買房子及生孩子,來個「五子登科」,但即便他們倆夫妻一年的總收入高達120萬元,奮鬥30年,總收入高達3600萬元,若想買一間1000萬元的房子,蔡岳臻都提醒他說,「小心買房一下子,痛苦卻要一輩子!」

蔡岳臻表示,以陳先生及其老婆的年收入合計家庭收入約120萬元,若預計工作30年退休後,不計加薪幅度,及其他可能來自家中長輩的贈與,或是繼承家產等因素,單就年收入來看,則倆人奮鬥30年的總收入可以有3600萬元。

依據我國所得稅法規定,年所得在120萬元的家庭所得將負擔12%的綜合所得稅,也就是3600x12%=432萬元的所得稅稅金支出總額,就剩下可支應的3168萬元(3600-432=3168)。

假設陳先生是30歲買房,而人的平均餘命是83歲左右,抓整數50年的未來生活支出,則3168萬元除以50年為63.36萬元,再除以一年12個月,則每月可支應的金額為5.28萬元。(3168 /50= 63.36萬,63.36/12個月,則5.28萬/月)

每個月有5.28萬元生活費,若有長輩給的房子可住的話,這個數字應該可以過很不錯的生活品質,但如果買房呢?

假設陳先生購買一間1000萬元的房子,自備款2成(200萬元),貸款成數8成,房貸利息1.5%,800萬總共分30年期本金攤還,則根據各銀行試算公式帶入後,30年房貸及本金支出為994萬元,也就是他買千萬元房子,200萬元頭期款加上房貸本金攤還的994萬元,支出總成本為1194萬元。

將生活費用3168萬-1194萬= 1974萬元,再除以未來50年可花的每月生活費用,則他們的經濟生活將從每個月5.28萬元的生活水準變成只有3.29萬元,手頭會變得緊一些。

而一旦他們生了一個小孩,按照目前外界概估養一個小孩到大學的支出抓1000萬元的話,則3168萬-1194萬-1000萬= 974萬元,則未來50年的每月生活費將只剩1.623萬元。

在幫忙做完財務分析後,蔡岳臻表示,很多人買房,不管是衝動,或是想了很久,下訂的動作就「一下子」,但揹了房貸後,原本想有的生活品質及經濟支出就要縮水,可能會痛苦一輩子。

他提醒,不管買不買房,最好先算清楚,才能清楚自己能承擔的能力到哪裡,又或者因為要求「五子登科」,也許會督促你更加賣力去賺錢也說不定!

(圖說:照片取自PIXABAY。)

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關鍵字: 買房 抗通膨 五子登科 蔡岳臻 試算人生