Model.PhotoNote

分享

       
瀏覽人次:919

2020-08-13

─都更先發失利,危老救援建功?
─當前都更、危老應有的20大觀念(下)


11.1+1>2合則兩利
12.分屋比按市價,找補按造價的迷思
13.最有利標統包的潛在缺點
14.容積移轉
15.共同負擔成本知多少?
16.按面積分屋
17.按權值分屋
18.價格與價值
19.風險管理費知多少?
20.使用者付費─越低越好
  
都更推動進入第二十二年、危老重建邁入第三年,許多相同的問題多年來仍舊一再重複出現,依然是造成都更難以推動的主因,像是華人社會特有的「起家厝」迷思,企業「發跡地」等,具有庇蔭後代子孫說法,不輕易去更動原址。此外,像是「透天厝」更新後土地持分剩多少、三代同堂兄弟間分屋的意見不合等,同樣也是令人頭痛的問題!


隨著國人越來越長壽,愈來愈多的老舊社區問題也隨之盤根錯節,愈加複雜。想請問莊教授,除上述問題,都更及危老重建還有哪些應該積極宣導的觀念,值得對讀者一一詳加解析?

都更、危老不是數學公式,當中包括人性的弱點與貪婪,很多都更戶不願意第一個簽約,咸認為最後一個簽比較有利,總認為了解每個人的分屋比例,參考他人的條件後,進而選擇對自己最有利的條件,以至於時間一拖再延,無論是起家厝、按原位置、樓層分回、兄弟意見分歧或者長輩居住等,更多更複雜的問題,以及都更戶需要教育導正的觀念,接續上期一至十點之後再列出十點,以供參考。

十一、1+1>2合則兩利─勿陷入U型規劃,以私害公的迷思
當前都更整合最擔心的是主管機關推出危老重建之後,小基地建案如雨後春筍般林立,其對市容景觀毫無貢獻。此外,都更整合不易,例如永春都更案的「U型」規畫,係緣於都更戶無法凝聚共識,同樣讓都更價值全失,因此,想要擘畫都更百年建築大計,首先就要先溝通好合則兩利的概念,才能發揮1+1>2的預期效益。


十二、分屋比按市價,找補按造價的迷思    ─景氣與房價變動才是真正關鍵所在
一般而言,分屋比都是按照市價計算,然二○一四年「囤房稅」實施之後,房價開始向下滑落,二○一六年一月一日「房地合一稅」實施,房價急轉直下,二○一八年則又逐漸呈現攀升趨勢,導致都更戶對於房價認知無所適從。


回顧最近這一波房價變動,二○一四年達到最高峰,台北市每坪平均92.4萬元,去年第四季跌至84.4萬元,原本市場預期房市將會持續低迷一段時間,但二○一八年台商回流,再加上香港國安法實施,預期香港民眾將會陸續來台購屋,而撐住原本持續向下的房價,今年第一季攀升至85.1萬元,第二季再漲至87萬元,導致都更戶意見分歧。

長久以來,由於一般民眾對房價一直存在只漲不跌的錯誤觀念,總以為DM廣告上的房價就是真實交易價格,只是開價與最後真正的成交價往往差價很大。

此外,原本都更戶之間就存在互不信任問題,導致分屋比例都贊成按照市價,但反過頭來,在選配、找補時,卻又會認為找補部分為什麼不能按照造價,尤其是自力更新的都更戶總認為,為什麼自己人要賺自己人的錢?有關此一議題最好能在整合之前就先溝通好,俾免橫生枝節。

十三、最有利標統包的潛在缺點  ─工程品質備受考驗
最近台北市政府的統包案,頻頻發生營造廠倒閉而延誤工期,其實統包最大問題在於「最低價」得標後的「層層轉包」,正所謂羊毛出在羊身上,利潤空間壓縮後全都反映在工程品質上,例如健康公宅、興隆公宅相繼出現漏水、陽台玻璃窗戶破裂等問題,除統包廠商品牌信用大打折扣之外,對建物結構安全更是一大威脅。因此,都更過程對於為節省建造成本的「最低價」統包方式,應該認真思考如何兼顧結構安全,才是根本之計! 

十四、容積移轉 ─共蒙其利
一般在整合過程都會將容積移轉的效益併計,惟其癥結在於都更戶總認為實施者賺太多,因此,常見都更戶以「喊價式」爭取更多的分屋比例,其實,目前市場行情大都在10%上下,當中最重要的是實施者出錢、都更戶出地,只要彼此秉持「合則兩利」的觀念,就可圓滿達成都更美夢。

十五、共同負擔成本知多少? ─住戶與實施者不同調
依都市更新事業計畫書之內容規定,共同負擔費用包括: 


1.工程費用:包括拆除工程、營建費用、土地及建築規劃設計費、其他必要費用─鑽探費用、土地複丈費、建照執照相關規費、公寓大廈管理基金、外接水電、瓦斯管線等工程費、鄰房鑑定費、防火避難審查費等。

2.公共設施費用:
(1)公共設施用地捐贈之土地成本
(2)公共設施用地地上物拆遷補償費
(3)公共設施工程開闢費用

3.權利變換費用:
(1)都市更新規劃費
(2)動產估價費(含技師簽證費)
(3)更新前測量費(含技師簽證費)
(4)土地改良物拆遷補償及安置費-含合法建築物拆遷補償及安置費、舊有違章建築物拆遷補償費
(5)地籍整理費
(6)防火避難綜合檢討費

4.貸款利息

5.稅捐:
(1)印花稅:承攬契據、受讓不動產契據
(2)土地所有權人分回房屋之營業稅

6.管理費用:
(1)人事管理費
(2)銷售管理費
(3)信託管理費
(4)風險管理費

7.其他回饋金
以上所述共同負擔費用包羅萬象,整合過程應事先做好溝通工作,俾免徒增無謂紛擾。

十六、按面積分屋 ─公平合理
一般公認最公平的方式是依總面積比例分屋,並且是依選屋當時市價計算,俾免三、四年後完工交屋時再起爭執。

十七、按權值分屋 ─自組更新會最為可行
依日本經驗,按照權值分屋爭議性最小,但前提是事先要協調好各樓層之權值,例如以三、四層樓作為基準點,一樓具商業價值,權值可能是基準點的一.五至兩倍,甚或更高,二樓約為一.二倍等,凡此,全體都更戶都應事先達成共識,此一模式以自組更新會之社區最為可行。

十八、價格與價值─RC與SRC影響結構與品質
都更後的價格及價值如何?以台北市精華地段仁愛路四段為例,不僅「林蔭大道」難以取代,再加上國父紀念館的永久性空地,使得沿線都更後房價總是居高不下,也就因此而兼具結構與品質的優越條件。
另外,台北市的造價依RC與SRC各分三級,其間最大的差別在於知名品牌建商多採用SRC三級建造,惟若係自主更新,可能採用RC一級建造,也正因此而有價格與價值之巨大價差。

十九、風險管理費知多少?─整合成本亦應列入成本計算
所謂風險管理費係指實施者投入資金之後,必須承擔市場及成本變動可能引發之開發風險所對應之價值總額,一般常見之風險管理費為12%,惟仍須視個案而定,其間仍有相當之議價空間。
至於風險管理費之計算方式為(重建費用+公共設施費用+權利變換費用+貸款利息+稅捐+人事行政管理費)×風險管理費率。

二十、使用者付費,越低越好 ─觀念有待提升
不論是都更或危老,大都缺乏使用者付費的概念,導致重建時程一再延誤,尤其常見代理實施者提出整合服務費用5%,但不少都更戶總認為服務費越低越好。另外,究竟服務範圍是否包括營建管理或全程服務到交屋為止等,都應事先溝通清楚。而更重要的是收費標準究竟是依據房價或造價,其間差距甚大。值得注意的是,亦有不少小建案收費僅四、五十萬元,其間服務品質必然良莠不齊。

延伸閱讀