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2020-09-17

台商回流資金狂潮不止

近兩年的中美貿易戰,加上中國大陸疫情干擾,讓台商不得不調整全球布局,造成台商回流的資金潮,根據經濟部統計,總計台灣三大方案已經吸引到六四一家企業,投資金額高達一兆一千多億元,而目前仍有五十六件企業投資案待審。

而台商回台投資,一方面有企業總部或辦公室需求,另一方面則有擴廠的需求,使得商辦不動產在這兩年「夯到不行」,進而吸引建商、開發商及壽險公司搶進商辦及廠辦土地,另科技大廠也搶買廠辦。

普華國際不動產公司總經理田揚名指出,全台商用不動產及土地交易市場熱度不減,根據統計,今年一至八月的土地交易金額達到二○一一億元,比去年同期大增一八.八%,寫下近十年來同期新高。

而下半年商用不動產交易案包括富邦人壽以二六八億元購置王朝酒店、長虹以六一.三九億元購置土城工業土地、台積電以四八.四億元購置南科廠房,及中纖以三六.四五億元處分雲林工業地,今年大型商用不動產交易累積至今已成交超越八五三億元,到第四季有機會挑戰千億大關。

另根據信義全球資產公司整理,今年截至八月底的上市櫃公司交易案高達六十三件以上,而超過十億元的案件有十四件(表一)。

總經理柯宏安指出,最有名的就屬台積電斥資四八.四億元買進彩晶的南科廠房,及斥資三六.五億元買力特南科廠房。

根據了解,台積電買進鄰近其他公司廠房的總計投資金額已高達上百億元,此一買進動作,同時帶動了廠辦交易熱度,以及周邊行政區房市的房價上漲。

而今年最大筆的交易,則首推長虹建設斥資六一.三九億元,買進新北市土城區大安段約九千五百多坪的土地,長虹表示,打算規劃興建辦公大樓。

早先,長虹即在內科興建多棟商辦及廠辦大樓,積極加碼商辦及廠辦土地,其與華固、遠雄等建商在「廠辦大王」上齊名,而今年大手筆購地動作,主要是看好台商回流對商辦及廠辦的需求,因此,將近一萬坪的土地,對長虹來說,也是首次在土城有「大型造鎮」的規模。

建商砸錢買地不手軟

華固建設在去年十月公告,砸下十一.五二億元,買下新北市中和中原段五○六地號四筆共計一千七百多坪土地,初步朝廠辦產品規劃。

此外,在去年三月砸下二十多億元向歌林開發及一些自然人買下新莊建國段七筆共四千一百多坪土地,該筆交易案並在今年五月舉辦動土典禮,而由於該案是新北市「招商一條龍」的重要指標案,新北市長侯友宜還親自出席盛會。

華固董事長鍾榮昌表示,新莊廠辦建案預計於二○二二年四月完工,將興建地上十二層及地下二層的廠辦大樓,屆時,將引入電子、通訊、網路IC等高科技產業進駐,有助地方發展及增長新北產業能量。

華固近幾年大舉購置商業用地,如先前在台北市北投士林科學園區就買進二筆商辦大樓土地,而看好廠商進駐北士科後的就業員工居住需求,讓華固也在今年再砸十億元購置六百四十多坪的住宅區用地。

而受惠於台北市大直商辦大樓賣給國票金控的入帳,華固第二季營收為六八.五三億元,創三季以來新高,季增達五.六八倍,年增率也有一.五三倍;業績表現好,帶動股價上漲,讓華固成為上市營建股的「股王」。

新穎廠辦規格最吸睛

在此同時,在今年拿到建照的中華工程在新北市土城打造全台第一座為AI產業精心設計的「AI智慧產業園區」,將興建四棟地上十七層、地下五層的立體化廠房,預計二○二三年完工。

中工董事長朱蕙蘭表示,每層每戶一百五十坪至二千坪的彈性運用的廠房空間,規劃最大每平方米五噸樓板載重、標準層樓高挑高五米以及可容納四十呎貨櫃車卸貨空間等,著重為未來進駐廠商需求量身訂製,加上七米高的國際會議廳,全方位滿足廠商交誼空間。

未來將引進國內外AI上下游軟、硬體研發、製造及系統整合等產業,創造至少上萬個就業機會,開創新北市工業區立體化重要的領頭羊,以築巢引鳳形成AI產業聚落,將土城打造為科技重鎮,進而形塑新北市成為具競爭優勢之AI產業發展環境。

遠雄早年在內科及汐止都有廠辦大樓興建案,近年則主打汐止遠雄U-Town二期,不過,其在今年四月也砸下十一.七一億元,購買新北市中和地區近一千五百坪的乙種工業區土地,預計開發為商辦大樓。

若連同先前砸二十七億元在北士科購地,以及花九.五八億元買進新莊土地,總計今年投資在商用不動產金額已達五十億元;此外,目前正委託高力國際銷售的遠雄宜進I-CITY預售商辦大樓,金額高達七十億元。

商辦汰換潮讓建商砸錢搶地

買買買的還有全台推案王的興富發,總裁鄭欽天在二○一七年率先指出台灣辦公市場將掀起一波「升級潮」,舊商辦將被新商辦所汰換,因此,積極在全台大舉購地。

今年八月就公告,以三二.二億元買下台中市惠中路九二○坪土地,規畫興辦高級辦公大樓,此外,隔壁就是早先買下的達新工業土地,興富發計畫,若合併開發成六十層高的摩天商辦大樓,總銷金額高達三百億元,屆時將是規模最大的豪辦案。

住展雜誌研發長何世昌表示,從今年八月份推案來看,很明顯可以看到,先前業者積極買地布局興建商、廠辦,現在商、廠辦已經開始冒芽,其在內湖共有鼎實企業總部、復春大樓及聯虹識野科技大樓等共三十多億元的預售案。

至於南港地區,以遠雄宜進I-CITY的七十億元為目前最大預售案,而UMAKE旗艦企業也有二八億元,將近百億案量,合計台北市廠辦推案量就逼近一三○億元。

柯宏安表示,外商來台及產業龐大的需求,造成北市頂級辦公一位難求,開發商及壽險業紛紛投入搶地行列,以內湖、北投、南港土地交易規模最有感,為重要發展區域,使得台北市上半年辦公類核發面積與去年同期相比成長一倍之多(表二)。

而新北市受到捷運環狀線開通,貫穿各大重劃區及工業區,吸引建商搶進工業土地,造成今年上半年新北工業類建照核發面積創下有紀錄以來的新高,這也顯現出廠辦化趨勢越來越明顯。

柯宏安表示,今年土地及商用不動產市場交易持續增溫,建商除了投資土地外,在工業地產也可以看到建商的身影,像是長虹建設以六一.三九億元買下土城區大安段土地,成為今年建商投資工業地產金額最大的一筆。

而壽險業也成為二○二○年主力買方,主要交易以台北為主,除了以往投資土地及地上權外,王朝酒店的交易也成為壽險業投資旅館單筆金額新高。在全球疫情尚未取得有效控制,資金回流需求將持續醞釀,大型企業投資意願可望再度提高。

有人大買 有人趁機出脫

買買買之外,也有科技廠辦賣賣賣,除了彩晶賣南科廠外,瑞普萊坊總經理劉美華表示,繼八月二十六日以四五.六八億元,標出勝華科技楊梅幼獅廠後,九月份再成功以總價三五.一三億元,標脫勝華科技台中潭子區廠房,累計勝華重整案處分不動產及設備已達一○二.一五億元。

劉美華表示,短短五周連續協助勝華及華映兩大面板廠處分近百億資產,其中包含土地五.五萬坪、建物約六.八萬坪,以及動產設備,顯示在美中貿易戰及台商回流投資的歷史巨浪下,工業需求最強、工業地產投資最旺(表三)。

劉美華認為,美中貿易戰、新冠肺炎加速國內工業不動產投資,帶動廠商自用、建商進場布局,而且從雙北的營運總部、桃竹的擴產需求、台中的產業升級,到南部的半導體供應鏈重置的關聯性產業投資大爆發,乃至全台遍地開花的電商、物流倉儲新需求。

第一太平戴維斯在今年也接到不少委託標案,公共關係暨市場研究資深協理丁玟甄指出,目前市場反應比較好的還是工業廠房及廠辦,特別是以生產及研發為主的需求,買方多為科技業,其中也有食品業者購置自用廠房。賣方的類型多元,不少賣方是本業營運已經縮減一段時間,或產線外移,廠房在市場上銷售將近一年,而在今年成功出售予自用型的買方。

年初成交新竹湖口廠房,賣方是辦公家具製造商,產線早年已遷至國外,剛好搭上這波科技業擴廠需求,園區的業者以十二.五億元直接購入;另外,八月中旬也成交益通光能南科廠房,由台積電以八.六億元買下,預期在科技大廠的引領下,整體科技業的購置資產動能將續強,賣方也可積極把握這一輪的成交機會。

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