Model.PhotoNote

分享

       
瀏覽人次:140

2020-09-29

台灣房價漲漲漲,永慶房產集團總經理葉凌棋談到,六都中,除了雙北市房價離前波高點的最高價有段距離外,包括桃園、新竹、台中與台南均已漲破歷史高點,創史上新高紀錄。

葉凌棋表示,今(二○二○)年全球經濟在新冠肺炎黑天鵝的影響下,全球經濟呈現負成長,各國紛紛降息、無限量「量化寬鬆」政策來救市,長期低利環境確立。

資金動能強買氣增溫

而國內受惠於疫情控制得宜,加上七月M1B年增率為九.九○%,更為二○一四年一月以來的新高,M2年增率為五.八九%,「黃金交叉」格局續行,市場資金動能不虞匱乏。

加上市場自住、置產等剛性需求不減,在全球大撒錢與低利環境帶動下,民眾購屋信心增加,房市買氣增溫。

從今年第三季房價觀察,七大都會區房價均較第二季上漲,漲幅在二.五至五.二%之間,其中以桃園、台中及高雄的漲幅都在四%以上,新竹的漲幅更高達五.二%。

若與房價的歷史高點相比,除了台北、新北仍有八.一%與三.八%的跌幅之外,高雄已經平歷史高點紀錄,而包括桃園、新竹、台中與台南均已漲破歷史高點(圖一),創史上新高紀錄。

其中,桃園從最高跌幅一二.二%,一路上衝至比最高價時還有五.七%的漲幅,反彈幅度最強勁,高達一七.九%;新竹縣市從跌八.一%至目前比歷史最高價還漲八.六%,也急速拉升了一六.七%。

2020年第三季均價與歷史高、低點價差幅度

科學園區加持就業人口紅利

為什麼房價能漲呢?葉凌棋說明,桃園是全台工業科技大城,產業群聚;而新竹、台中、台南則有科學園區加持,就業機會多,帶動居住需求強勁,加上大多是人口淨遷入都會區,「人口紅利」大發酵,且有不少重大建設以及因疫情而產生的供應鏈重組效應加持,多了不少投資開發題材,增添了房市想像空間,造就了都會區間的房市差異化表現。

因此,重大開發與投資、人口遷徙、產業進駐、工作機會,以及薪資水準提升等,都是讓四大都會區購屋需求穩定成長的主因,當需求大舉出籠,房價自然有撐。

而漲漲漲,根據《住展雜誌》調查,目前北台灣更出現「房子賣太快」的熱度,待售建案數大減近百個。

房市復甦力道強勁

住展雜誌研發長何世昌表示,北台灣今年第三季銷售中新成屋、預售屋建案數量為一四三九個,較今年第二季大減八十一個,季減幅約五.四%,創下自二○一三年以來單季減少建案量數最多的紀錄。若與去年同期相比,則減少六十一個,年減幅約四.一%。

何世昌表示,今年房市在疫情威脅之下,復甦的力道強到出人意表,自五月中疫情趨緩後,因低利、資金氾濫催生出新一波購屋熱,買方積極進場,新建案完銷的速度快得驚人,以至於銷售中建案數量快速降低。

觀察北台灣銷售中建案數量變化,自二○一三年以來就持續攀升,到了今年第二季更衝至一五二○個,再創歷史新高。

第二季建案數刷新紀錄的原因,主要是房市受到疫情影響,四月因「磐石艦」爆發群聚感染,國內民眾擔憂疫情復燃,四月至五月上旬的房市買氣因此受到拖累,待售建案數一度衝高。但隨著疫情趨緩,五月中下旬市況就已快速好轉,隨後建案數開始明顯下降。

台灣房市目前呈現一路看漲走勢,也帶動民眾購屋信心,永慶房屋業管部協理謝志傑說明,根據永慶房屋今年第四季網路會員調查,看跌房價比例由疫情初爆發的五五%,降至第三季的三五%,再陡降至本季的一九%。

民眾購屋信心五成看漲房價

而認為房價「看漲」的比例則從第二季的一五%升至第三季的三○%,第四季再大幅彈升至四八%,顯示近五成消費者看漲房價,看漲比例創二十九季來新高。

謝志傑並以永慶房產趨勢前瞻報告問卷調查自二○○七年開始,每季不間斷的蒐集消費者對房市的看法,已累積十四個年頭,可以觀察房市長期趨勢,若將時間拉長來看(圖二),可以發現在二○一四年以前房價看法的起伏相當大,主要是全球政經變化以及國內房市相關政策較密集的推動與立法,很快速的反應在消費者對房價的看法上。

不過,自二○一四年開始討論房地合一稅後,抑制短期投機炒作,空頭格局正式確立,連續六年消費者看跌比例大幅高於看漲,看漲比例持續低谷盤整,尤其二○一六年一月一日房地合一稅正式上路,當年房屋移轉棟數更創歷史新低的二四.五萬棟,房市急凍態勢確立。

打底六年 房市轉多

不過,從今年看漲比例急速拉升,謝志傑指台灣房市經過六年的長期打底完成後,在第四季首次出現反轉,看漲比例逆轉勝,房市出現轉多跡象。

葉凌棋指出,目前房市上升軌道不變,除非兩岸有重大的衝突、變化,否則在「低利率、高貸款成數」的情況下,讓房價下不去。

但房價會不會衝太快,再上演前一波房價飆漲走勢?葉凌棋補充表示,台灣房市背後仍有一隻「政府的手」,他認為,若房價在一年內漲幅過大,超過二至三成,那麼,難保政府不會出手再打房。

那麼,消費者認為何時是最佳購屋時機呢?謝志傑指出,根據調查結果,發現有六成以上的消費者認為,二○二○年下半年至二○二一年上半年就是購屋好時機。

顯示消費者認為國內疫情趨緩,加上超低利率環境下,購屋負擔相對減輕,加上房價平盤整理很長一段時間,讓長期累積的需求買氣逐漸爆發,除非疫情再有變化,否則目前已是最好的購屋時機,陸續入市。

而過去政府打房,降低民眾向銀行貸款買房的成數,從以往的八成(部分時間還高至九成),降至七成,民眾自備款的壓力大增,大大降低買房的動力。

低利推升房市「係金ㄟ」

不過,目前房貸利率降至歷史低檔的一.三四九%上下,房貸負擔相對輕鬆,因此,根據調查結果顯示,有七七%消費者認為房貸利率降低的確會增加購屋意願。

謝志傑指出,從調查結果來看,其實消費者普遍存有購屋夢想,只要存夠頭期款,加上每月房貸負擔不會造成過大壓力的狀況下,消費者購屋意願相當高。

此外,根據台灣經濟研究院對不動產的觀察指出,今年八月受傳統民俗月干擾,加上工作天數較七月為少,故國內建物買賣移轉件數月減率為八.一%。

但展望未來,由於時序進入傳統九二八檔期、年底前購屋旺季,加上商用不動產中的土地市場表現依舊可期,再配合當前超低房貸利率與資金條件明顯帶動置產需求,因此短期內國內房市可望呈現「供需齊揚」的走勢。

南北大案陸續開工

房子賣太好了,使得台灣到處都是預售建案的開工動土典禮,新潤機構董事長黃文辰日前為新莊知識產業園區內的六十億大案「新莊莫內花園」主持動土儀式。

新潤機構近期就有百億大案的好消息,其一是與亞昕建設、海悅國際等三家上市櫃公司攜手白天鵝機構,將在南港重陽公園旁逾1800坪土地,推出26層擎天雙塔住宅「擎天森林」,總銷金額突破130億的超級大案,四家建商並取得多家銀行共63.96億元的聯貸案。

而新莊知識產業園區內的「新莊莫內花園」預售案,與鉅陞建設合作,基地也有1600坪,緊臨宏匯iTower百貨商辦及凱悅嘉軒酒店,加上,臨機場捷運及環狀線雙捷運站的「新北產業園區站」,黃文辰(左4)表示,目前已有2000組預約人潮。

百億大案還有新店合環機構寶橋路都更大案,總銷超過200億元,基地面積高達2000多坪。

而竹北地區,豐邑建設在廣達4267坪的基地上所推出的「豐邑520」,總銷金額也超過百億元,該案因住家下樓就是商場、影城,結合居住、辦公、商場及娛樂等複合式建築,備受當地民眾關注。

至於推案王興富發與潤隆共同在台中七期所推出的「市政愛悅」,總銷150億元,總基地面積2450坪,為目前七期線上個案中唯一基地面積超過千坪以上,具備豐富公共設施的規劃條件,包括景觀泳池SPA、健身房等諸多公設的預售建案。

延伸閱讀