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2020-08-31

蔡英文總統2016年前競選時,提出「8年蓋20萬戶社會住宅」的具體目標,第一階段目標預計2020年底超過4萬戶;其餘16萬戶能在未來3年多時間下完成嗎?前淡江大學產業經濟系教授莊孟翰提出四大挑戰。

一、人口快速變遷,影響住宅供需結構─少子化與高齡化後遺症逐漸顯現

近年有關人口變遷問題備受矚目,主要聚焦於少子化與高齡化議題,由附表資料顯示,總人口數按0~14歲、15~64歲與65歲以上三段年齡組區分的人數與比例變化趨勢,可知不論是中央政府所擬定八年二十萬戶或台北市八年五萬戶的公宅政策支票,必然面臨嚴重考驗。

其次,如再就人口變動因素加以探討,總人口由2019年的2,360.31萬人急遽下降至2065年的1,735.3萬人(中推計),劇減625.01萬人;0~14歲由2019年的301.04萬人降至2065年的158.8萬人,減少142.24萬人;15~64歲由2019年的1,698.56萬人降至2065年的861.8萬人,劇減836.76萬人;65歲以上則由2019年的360.71萬人遽增至2065年之714.7萬人,大幅增加353.99萬人。由此可知,未來由這三段人口增減變化所衍生的社會問題必然愈來愈嚴峻,尤其2065年65歲以上人口將會急遽攀升至41.2%,日本人口變遷所衍生大量空屋,後遺症恐在台灣重演!

影響所及,未來住宅需求亦將隨之降低,在此情勢下,二十萬戶社會住宅政策勢必因地制宜彈性調整。

二、都更容獎500%上限,新增賣壓怎麼解決?─至少增加20%30%新供給量如何去化? 

1999年921地震之後,政府積極推動都市更新,但效果並不彰顯,2017年5月10日再公布「都市危險及老舊建築物加速重建條例」(下簡稱危老條例),以期填補都市更新之不足,截至109年5月31日,都市更新總核定件數877件,危老重建計畫受理數1,370件,重建計畫核定數632件,二、三年來兩者皆已呈現逐年增加趨勢,值得重視的是,一旦大量推動,必然又是另一新增加供給量的開始,不僅市場性值得關注,其對整體住宅政策的影響亦應事先評估,避免大量興建社會住宅造成另一龐大的資源浪費。有關都市更新與危老重建數據,請參閱附表。

三、推案量增加,銷售率下降的潛在隱憂─預售推案量增加,銷售率普遍未超過50%

根據住展雜誌公布數據,2015~2017年北台灣每年推案量約八千多億,銷售率約29~38%,2018~2019年推案量分別為1.12兆元與1.09兆元,惟銷售率亦僅46%;至於全台推案數量則更大,以寶佳機構為例,2018年全台推案量七、八千戶,2019年更超過一萬戶,由此當可更清楚了解未來幾年必然會隨著餘屋數量之增加而影響價量變動趨勢。因此,就社會住宅推動角度而言,亦應事先做好市場調查,因地制宜機動調整,不宜貿然大量興建,有些縣市則應以「租金補貼」為主。

四、空屋餘屋逐年增加─低度使用與新建餘屋(待售)住宅謎題待解

長久以來,有關高空屋率議題始終沒有一個明確答案,尤其每當主管機關公布低度使用住宅資訊時,媒體報導總是將其與空屋畫上等號,久而久之,不論是一般民眾或社會各界,對於景氣變動等市場資訊就比較容易遭誤導,相對於官方所公布的空閒住宅、低度使用住宅以及新建餘屋(待售)住宅資訊就會比較傾向於僅供參考的角色,其不僅連帶影響整體住宅政策之擬定,對於一般業者之推案與營運風險控管亦相當重要。因此,2020年每十年一次的人口普查之後,是否能夠就空屋餘屋偏高區域的人口變動與房市供需進行交叉比對,以期進一步了解空屋餘屋真相,俾供日後整體住宅政策擬定之參考。

有關空閒住宅、低度使用住宅與新建餘屋(待售)住宅數據,請參閱附表。

1.空閒住宅:1,560,355戶,19.3%(2010年)

2.低度使用住宅:916,383戶,10.56% (2018年底)

3.新建餘屋(待售)住宅:78,063戶(2019Q2)

以上所述二十萬戶社會住宅所面臨的四大挑戰,必然嚴重影響政策之推動,而當前最佳因應策略應是以「租金補貼」填補「直接興建」之不足,再靜觀其變,逐年調整社會住宅政策為上策!

本文作者:莊孟翰

前淡江大學產業經濟系副教授
德明財經科技大學客座教授
中華民國不動產交易安全策進會第二、三屆理事長
理財周刊副社長

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關鍵字: 莊孟翰 社會住宅 都市更新 少子化 高齡化