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2020-08-31

YouTuber「這群人」成員尼克與老婆Ashly結婚後,有感於小夫妻想有自己的家,於是在板橋江翠重劃區買房,但買房還不到一年,小夫妻就因沒有玄關、陽台設計差及浴室排水功能不佳等住的問題受不了,讓他們「後悔買房了」,在網路po文想以1288萬脫手。

無論租屋或買屋,住房應該是一般人生命中最大筆支出,不論剛進入社會的年輕人、新婚的年輕夫妻、中年有小孩的夫婦或是子女離巢退休的老夫老妻,應該如何面對不同生命週期的住房自由人生?房地產專家張金鶚以自身從出生到退休共住過二十一個房子的經驗法則,推出《住房自由的人生》一書,為大家深入剖析當「屋奴」或「屋主」前,該注意的眉眉角角。

每個人的生活經驗、財務能力、居住偏好還有人生價值觀都不相同,面對當前高房價的壓力困境,如何使自己不要被房屋所綁架,避免產生住房或租/買房屋的焦慮與恐慌,找回居住人生的自主權。

「未來房地產走勢會如何?現在買這間房子可以嗎?」這兩個問題是購物人一直在尋找的答案,對於自住者購物決策關鍵在於喜不喜歡?能不能負擔?張金鶚提到,身邊常見一些朋友對自身的負擔能力過度高估,擔心未來房價可能上漲而買屋,買屋後為了頭期款及貸款的壓力,從早到晚、全年無休努力賺錢,為了勉強擁屋,只能買到較偏遠、老舊、面積較小的房子,不但毫無生活品質可言,也限制了自身未來的發展,甚至為了房價的漲跌變化而波動,整天生活在擁屋的焦慮中,就成了「屋奴」。

反之,如果個人事前做好評估與規劃,儲蓄好自備款,而且未來長期貸款償還(包括利率的變動風險)不至於影響家庭日常生活支出,加上最重要的是—找到自己和家人都喜歡的房子,包括區位環境、格局大小、社區管理,且價格合理,讓自己和家人提升生活品質,這樣的買屋決策才能成為「屋主」。

也許有人會認為必須經過屋奴階段,才能到達屋主階段,尤其對現在的年輕人而言,面對如此不合理的高房價時代,屋奴階段似乎不可避免。但問題的關鍵是,屋奴的階段要經過多長的時間?如果需要耗費人生精華的五到十年以上,並可能會犧牲那些人生「不可逆」的代價,包括生小孩、親子與夫妻關係、個人健康,甚至還有創業理想、出國旅遊或學習等,如此屋奴的代價是否值得?值得深思。

當無殼蝸牛首購族面臨是否要下定決心購屋擁有自己的窩,並避免成為屋奴時,應先確保個人的財務狀況,千萬不要因為購屋超過個人的負擔能力,影響到家庭的日常生活支出。再來,要努力做功課,多方蒐集資訊、現場看屋,找到自己和家人都喜歡的房子。關鍵是新屋會比舊屋好,因為買屋通常會有十年左右的居住時間,如果不是很喜歡,千萬不要勉強購屋。別忘了房屋是如此昂貴且要長期居住,如果不滿意要賣掉再買,換屋的金錢和精神代價會很高,這些都是隱形成本,必須先考慮進去。

也有人會擔心現在不買,以後就買不到了,甚至現在不買,以後房價會漲價,更沒有能力買。張金鶚表示,房地產兼具投資與消費特質,投資必須以獲利為考量,自住則以住的舒適、長久為主。購屋前要掌握時機、區位、產品、管理和價格,心中先建立一把尺,才不會被市場的尺所左右。

一.時機:沒有好時機,只有能力夠不夠

如果是自助,時機的考量就不像投資那麼重要,好比買手機不會像考慮買股票那樣在乎時機。

二.區位:因人而異,沒有單一標準

區位的定義可分為:鄰里的區位:周遭的生活機能好不好,有沒有公園、國小等;都市的區位:簡單說是小區位跟大區位。張金鶚認為區位是以是中心、市郊、郊外,但大家比較常說的是鄰里的區位環境。

三.產品:自助、投資大不同

目前市面上的產品是預售屋、新成屋、中古屋;也可能是套房、兩房以上、別墅或透天厝,沒有電梯的公寓或是有電梯的大廈,但最終還是要回歸購屋的目的。

四.管理:能讓房子保值又增值的關鍵

買房核心是居住使用,住進去後品質是否維持才是房價維持的關鍵,只是一般人常輕忽管理,等住進去後叫苦連天。

五.價格:一定要先做功課,才能買到好價格

房地產市場中,定義的估價是提供最有可能的交易價格,如何透過機率等方式去做分析評估,究竟要開在多少價錢的機率才最好?就牽扯到交易時安的長短不同,價格也會產生變化。

其實租屋和買屋各有利弊,買屋好?還是租屋好?從來沒有一個最佳的定論。張金鶚認為,租買的選擇,首先要考量是購屋會不會超過自己的負擔能力?而租買的最大差別在於,租屋只有消費居住功能,而買屋除了消費外,還兼具投資功能。無論如何,只要購屋人事先做好規劃,買屋可以很自由。

本文摘自<住房自由的人生:房地產專家張金鶚教你活用七三法則、大數據,找回居住自主權>一書

作者:張金鶚

照片來源:Pixabay

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