【理財周刊記者顏瓊真報導】很多城市居民退休後，都想移居東部去看藍天、看藍海，因而，興起在東半部購買農地蓋農舍，但買農地不比一般買房子，其中眉角多，一不小心，花了冤枉錢，農地不能蓋農舍，就真的要被迫當「農夫」了。
正業地政士聯合事務所所長鄭文在指出，「農地農用」是國家的經濟政策，台灣地小人稠，需要好的農業政策，才可以農作物自給自足，避免農地被破壞，造成糧荒，動搖國本。
所以，農地的建築農舍也就相對嚴謹，通常建蔽率只有10%，也就是每100坪的農地，只能蓋10坪，而且民國89年，「農業發展條例」修正後，要2500平方公尺(約756坪)才能蓋農舍，其嚴謹度，不言而喻。
他說，很多人開車，穿過雪山隧道，進入蘭陽平原，映入眼簾的，除了好山好水，另外，就是漂亮的農舍，一棟棟爭奇鬥艷，與其說是農舍，不如說是特色別墅，讓忙碌的台北人，羨慕不已。
有些客戶在城市中住久了，計畫買一片農地，想在退休後，歸隱農村，做快樂的農夫，住漂亮的農舍(別墅)中。
其中，有一位透過朋友的介紹，很快的找到了喜歡的農地，買賣雙方議定價格後，完成簽約、付款、鑑界、過戶、點交……一個月後土地完成過戶，尾款完成點交，一切的夢想逐步完成，真的是築夢踏實。
但後來發現，該筆農地曾經併同其他農地蓋過農舍，所以被「套繪管制」，無法再合法申請建築執照，此對於買方而言，無異是晴天霹靂。
買方納悶，他所購買的農地上，根本沒有看到任何建築物，更遑論巨大的農舍？為何他不能蓋農舍？
原來，89年農業發展條例修正前，所有權人可將區域內的農地面積合併計算，選擇在其中一筆農地興建農舍，假設有甲、乙、丙三筆地號農地共500坪，以10%計可在甲地蓋50坪農舍，但是，乙、丙二筆土地會被著色套繪，不得再重複建築使用，也就是乙、丙二筆農地，不能再蓋農舍了，客戶就是買到類似乙.丙地號農地，所以無法再建築使用，為此，買方心碎了！
鄭文在表示，其實，這個結果是可以提早發現的，除了土地謄本會註記外，亦可行文至公所或是直轄市政府建管機關查詢，是否有被套繪管制的情形，就可以避免計劃心碎。
他提醒，人們常說「眼見為憑」，但農地買賣眉角多，更要善用建管機關的查詢功能，讓大家心想事成，美夢成真。
名詞解釋：「套繪管制」
苗栗縣政府工商發展局建築管理科指出，「套繪管制」是依據「建築法」第11條：應留設之法定空地非依規定不得重複使用之查核管制，該土地未經解除套繪管制不得重複作建築使用。
而農地套繪規定應參照：「農業用地興建農舍辦法」第12條規定，建築主管機關於核發建造執照後，應造冊列管，同時將農舍坐落之地號及提供興建農舍之所有地號之清冊，送地政機關於土地登記簿上註記，並副知該府農業單位建檔列管。
已申請興建農舍之農業用地，直轄市、縣（市）主管建築機關應於地籍套繪圖上，將已興建及未興建農舍之農業用地分別著色標示，未經解除套繪管制不得辦理分割。
