台灣挺過今(二○二○)年上半年的新冠肺炎(Covid-19)襲擊後，台商資金回台加碼投資熱潮，帶動全台工業地產大發燒，可說遍地開花。
而屬於熱區之一的新北市土城區，之前可能只有零星交易，但光是今年，一下子就有五筆交易案，另動土蓋新穎廠辦大樓的就有中工、國泰人壽及華南金控等三家大咖企業。
台商回台投資 工業地產需求增
台商回台投資一波接一波，蓋廠辦的土地需求大增，除了台積電幾度在南科加碼買進其他企業的廠房進行擴廠動作之外，鄉林不動產研究室表示，像是光學龍頭大立光，因應光學鏡頭產業需求，二度匯回新台幣一八○億元資金挹注建廠和購買設備，除了繼續尋覓中部地區建廠土地，還預計將目前分散在各處及包括承租使用廠房的產能一併移入。
另外被動元件大廠國巨，因應5G及車用電子發展所需，也將產能調整回台生產，將加碼投資在高雄大社、楠梓及大發廠區擴充產線，近日宣布高雄廠區規劃成為高階產品生產基地。
鄉林不動產研究室表示，台股十二月二日再度突破歷史新高，盤中達到一三九九五新高點，超越三十年前的一二六八二點，距離不少專家預言明年初可望攻上「萬四行情」，僅差臨門一腳。
台股往「萬四行情」上攻，而台灣第三季經濟成長率為三．三三％，台經院近期也把今年經濟成長率上修至一．九一％，並預估明年台灣經濟成長率將達四．○一％。
鄉林集團董事長賴正鎰指出，企業擴產加上整體股匯市揚升，廠辦、商辦與住宅的土地剛性需求，三路齊發，快速攀升。
雙北及桃園 廠辦開工活絡
賴正鎰指出，台商回游資金帶動工業地產及房市交易熱，全台前三季工業類建築物開工樓地板面積達到四一二萬平方公尺，年增超過一九％，其中又以北台灣的台北、新北及桃園居前三名(表一)，廠辦工業建築開工持續活絡。
信義全球資產公司總經理柯宏安指出，台商回流不僅將高端生產線遷回，還有不少台商返台設置企業總部，刺激出龐大的土地建廠需求，建商看準未來廠辦趨勢，在台北素地一地難求下，開始把目光聚焦轉往新北土城區工業土地布局。
多次參與大咖企業動土典禮的新北市政府副市長吳明機表示，新北市土城區內有土城編定工業區及頂埔科學園區，其中，不乏鴻海、正崴、億光等知名廠商。
過去多以金屬、機械、電子零組件製造業及汽車零件製造業廠商為主，近年則因產業升級需求、中美貿易戰與疫情影響、工業區土地需求外溢等利多加持，再加上本身土城區交通便利、鄰近高階人才豐沛、產業所需供應鏈重新布局，成為許多企業投資發展工業的熱區。
柯宏安指出，土城工業地產受惠於軌道經濟學加持，除了現有捷運板南線外，未來還有捷運萬大中和樹林線及三鶯線，除可串連新北、桃園產業帶，對於招募人才也更有吸引力，因此，企業進駐意願大為提升。
圖/中工土城AI智慧園區希以築巢引鳳形成AI產業聚落(中華工程提供)
土城工業地產成交近百億
信義全球資產公司統計土城區近五年來的工業地產交易，從板信銀行於二○一五年十二月斥資十三．三億元購進員和段工業土地二五五八坪後，隔年，鈞永科技買進亞德客工業廠房，之後，直至二○一九年八月才有和泰汽車進場購置沛陂段廠房，總計三年才成交二六．七億元。
但今年截至十月止，上市櫃法人總交易金額累計一一九億元，為今年新北市交易最熱絡區域，又以德恩建設及長虹建設等建商投資金額占最大宗，兩家公司投資近百億元，更顯現出土城區工業地產交易熱絡的盛況(表二)。
不過，投資眼光最精準的，首推國泰人壽，其早在二○一二年就開始布局土城工業土地，以四三．七億元買下一萬多坪土地。
國泰人壽為促進土城工業區產業發展，配合新北市政府都更三箭及招商一條龍政策，在土城工業區進行都市更新並加碼投資四十八億元，將興建地上十層及地下一層的廠辦大樓，預計於二○二三年第三季完工。
國泰人壽於十月十五日舉行開工動土典禮，該開發基地面積為二．三二公頃，總樓地板面積達九．九一公頃，未來預計引進物流業、資通訊、電子零組件製造、網路IC及新創產業進駐，創造約三千個就業機會。
吳明機另指出，土城工業區是由經濟部工業局所主管的園區，民國六十四年落成啟用迄今已有許多建物已逾四十年。因此許多廠商配合市府推動的都更三箭政策實施都市更新，促使園區市容改善，提供有利於產業升級的環境。
五大都更廠辦案受矚目
截至目前為止，在土城工業區內，透過市府「招商一條龍」專案服務，通過都市更新核定的開發計畫已有中華工程、國泰人壽、華南金資產管理、安澤建設及勝仁針織等五案(表三)，透過都市更新手段，不僅能改善建築安全及整體市容，更促進土地更合理利用，延續工業區產業機能，使該工業區成為現代化科技園區楷模。
而中華工程早於今年八月十三日舉行「中工土城AI智慧園區」的動土典禮，將在五．三公頃的基地上打造全新四棟全新大樓，總樓地板面積十．五萬坪，預計二○二三年完工，屆時將成為新北市最具地景性建築物。
董事長朱蕙蘭表示，「中工土城AI智慧園區」未來將引進國內外AI上下游軟、硬體研發、製造及系統整合等產業，創造至少一萬個就業機會，開創新北市工業區立體化重要的領頭羊，中工以築巢引鳳形成AI產業聚落，將土城打造為科技重鎮，進而形塑新北市成為具競爭優勢之AI產業發展環境，而完工後的建築，除了部分為集團自用之外，其餘採租賃方式招商，目前已接獲不少上市櫃廠商洽詢相關資訊。
而最近於十一月二十四日舉行新建工程上樑典禮的華南金控都更案，華南銀行與華南金資產管理已投入二十餘億元，興建「華南銀行資訊大樓」及「華南頂埔科技大樓」。
在今年新冠肺炎疫情衝擊各行各業的辦公型態後，各企業都針對新建的企業總部或新廠辦大樓，要求符合各種辦公需求及具有防疫功能。
華南銀行興建的新資訊大樓為地上十二層、地下三層、總面積約五五九七坪之辦公大樓，其中三至七樓之華銀資訊中心機房，以「電腦不停機狀況可同時進行各項機房供電、空調、消防等設備維護」之標準進行規劃，且具備長時間自行發電功能，能因應地震、水患、戰爭等災害所引起之長時間停電問題，確保銀行營運不中斷，隔震系統更已取得台灣建築中心耐震設計標章認證，可抵擋七級地震。
「華南銀行資訊大樓」暨「華南頂埔科技大樓」，是政府推動都市更新政策以來，公股金融機構第一個完成的自辦都市更新案，也是經濟部工業局開發產業園區通過都市更新申請的首例。
圖/「華南銀行資訊大樓」暨「華南頂埔科技大樓」新建工程上樑典禮，華南金控暨華南銀行董事長張雲鵬(右七)、華南金控副董事長林明成(右六)及新北市副市長吳明機(左六)共同合影(華南金控提供)
華南金加重都更業務
華南金控暨華南銀行董事長張雲鵬表示，經過此次自有資產實施都市更新的成功經驗後，華南金融集團在都市更新實施者的專業與經驗方面已領先國內同業，儼然成為政府推動都市更新政策以來，以自有資產帶頭推動都市更新的示範金融機構。
張雲鵬表示，未來將運用集團旗下子公司的金融專業及都市更新經驗，持續力挺政府推動都市更新之政策，共創台灣都市及產業新風貌。
除了上述三件已動工的都更案外，柯宏安表示，德恩建設也在今年以三十八億元向達欣工程買下其在二○一四年所購入的景德製藥土城廠。而今年工業地產總金額最大的一筆，即為長虹建設以六一．三九億元投資土城工業地產，位於捷運永寧站出口旁，將興建辦公大樓。
柯宏安表示，目前土城工業土地的行情，近捷運站之土地行情每坪約五十至六十五萬元間，離捷運站較遠的土地行情每坪則約四十至五十五萬元。
市府為土城區明德段進行招商
國內疫情趨於穩定，中央及地方攜手振興國內經濟，新北市政府經濟發展局與國有財產署攜手合作，釋出面積約0.18公頃，位處土城暫緩發展區精華地段之「新北市土城區明德段27地號國有土地招商案」，以設定地上權方式進行招商。
新北市經濟發展局指出，明德段國有土地招商案，位處捷運板南線海山站、土城站及萬大線二期LG10站中心點，鄰近今年4月開幕營運之新北市立土城醫院，車行10分鐘內可上國道三號及台65快速道路，區位交通便捷，另搭配附近日月光商場、裕民路商圈、中正路商圈、土城國民運動中心等，區位生活機能優越。
本案基地屬第二種商業區，可作為辦公室、餐飲、商場、休閒運動、安養照護等設施使用；將以設定地上權方式推動，提供廠商50年興建營運，得續租1次，續租租期20年，合計70年。開發權利金為1.2億元，並自第6年起每年收取定額營運權利金，另依各年度預估營業收入計算是否收取超額營收權利金，租金則以簽約當期公告地價年息2.5%加計當年度公告地價年息1%計收。
經發局表示，近年已陸續完工開幕之秀泰生活樹林店、新莊宏匯廣場等商場皆為市府辦理之公有土地招商案，皆為當地繁榮帶來正面效益，加上今年「招商一條龍專案」協助落實投資之迪卡儂三重旗艦店、興富發金山凱悅飯店、板橋馥華艾美酒店、樹林智選假日酒店等國際招商實績，可望提供更多當地就業機會，並持續帶動新北市整體經濟發展。
圖/新北市土城區明德段27地號國有土地招商案現況照(新北市產業發展局提供)
