分享

       
瀏覽人次:7908

2015-04-30

機場捷運沿線 資產股水漲船高54308

機場捷運線預估今年底台北車站至環北站段可先行正式通車,沿線(新莊、塭仔圳、林口龜山)資產股,有機會成為類股中較具實質題材性的區塊。

自二○一三年下半年起,隨著政府打房力道持續,土地市場同樣呈現成交量萎縮局面。

受到大環境不利於整體土地開發影響,資產股近期較不受市場青睞,在缺乏利多刺激,投資人棄守下,反而讓資產股籌碼得到沉澱機會,股價雖不見強勁反彈,但大多數個股已呈現利空不跌的底部現象。

元大投顧認為,就過去經驗分析,今年交通建設仍是提供資產股上漲的最直接因素,尤其二○一六年第一季為總統大選及立委選舉,交通建設會是讓選民最直接且最有感的政見,而重大捷運通車更是新聞焦點所在,研究中心推測,今年底通車的機場捷運沿線(新莊、塭仔圳、林口龜山)相關資產股,將會是資產股中較具實質題材性的區塊。

桃園、台北直達 嘉惠通勤族

機場捷運線是第一條走出大台北都會區的捷運線,過去通車的捷運線,只能改善台北、新北市的交通狀況,以及縮短都會區的通勤時間,受限大台北都會區土地供給貧乏,雖有多條捷運線通車,人民感受到便利性,卻無法徹底解決現階段房價過高的問題。

相較於台北都會區地狹人稠,桃園土地供給充沛,價格相對便宜,房價也較為平實,因此,透過機場捷運線縮短桃園與台北之間的通勤時間,真正的居住正義才得以實現。

至於機場捷運線經過大台北都會區的路線中,主要以新莊副都心及塭仔圳重劃區兩地土地供給最多。新莊副都心重劃土地已標售完畢,土地持有者以營建股遠雄建設(5522)為代表,鄰近新莊副都心的資產股中,則以勤益(1437)、味王(1203)為代表。

塭仔圳新都心 要成為新北市中環

就過去重劃區發展觀察,重劃計畫書公告且完成都市計畫法定程序後,緊接著即是進行搬遷,當原本的書圖規劃轉換為實際行動,外界才會突然有感,開啟下一個階段的實質土地開發。

相關受惠資產股,新北市於塭仔圳都市計畫區旁劃有都市更新地區,以私有土地為主,面積共約一二二公頃,占總面積九一.六二%,其中擁有較大面積土地者包含台灣三洋電機(七.六五公頃)、王田毛紡(五.○五公頃)以及新亞電器(三.八八公頃,已被遠雄建設買下)。

未來捷運機場線開通後,加上捷運新莊線、特二號道路、八里新店快速道路等交通建設,塭仔圳將成為桃園機場交通轉運樞紐,居住、商業、休閒等機能在此匯集,有助於區域產業分工整合、擴大就業,結合「新北產業園區」的生產規模、「新莊副都心」地區行政、娛樂及商業發展優勢,新北市政府計畫引入創作、研發、設計與行銷等產業,成為媲美香港中環的新北市中環特區。

塭仔圳緊鄰新莊副都心,當新莊副都心發展到一定階段,接下來的城市翻新就會轉到塭仔圳新都心區,預計開發潛力肯定更加雄厚。

隨著新莊副都心的成長,塭仔圳的發展亦可望持續增值。三洋電(1614)除了在塭仔圳擁有最大面積土地,加上位處捷運新莊線丹鳳站、機場捷運線貴和站(A6)中央,未來土地資產增值將十分可觀。

元大投顧認為,大洋塑膠(1321)二○一四年本業表現不佳,今年可望接近損益兩平。受去年第四季油價大跌影響,PVC報價及利差表現不佳,大洋第四季每股虧損○.二四元,全年每股虧損○.六六元。

大洋已完成土地使用分區變更,開發進度不受公部門影響。市值方面,保守以住宅區每坪素地價格一百六十萬元,住宅區面積九九一六坪推估,市值至少一百五十九億元,換算每股價值約七十元。

預計今年下半年進行中和廠拆除、搬遷,大洋已於桃園新屋廠區設置新廠,以開發附加價值高、技術性高產品為主。下半年人員全數就位後,中和廠隨即進行拆除作業,外界將明顯感受到該土地正式進入實質土木開發階段。

新經營團隊接手調體質 宏和轉型

宏和(1446)則是預期未來隨著板橋大樓的銷售,獲利呈爆發性成長。板橋大樓潛在每股獲利介於三十四至四十二元間,加上二○一四年每股淨值十四元。宏和於二○一一年處分土地資產,當年EPS二.九元,從該年度開始,無論盈虧,已連續第四年每年配發○.三元現金股利。

觀察過去紡織類股變化,一旦出現出清土地資產、償還負債、人員優退縮減、股本降至十億元左右水準等,被借殼上市的可能性即大增。不過,宏和除了符合上述條件之外,出清板橋大樓所產生的近六十億元資金,提供經營階層進行購併新本業的選項,從經營階層背景推測,轉型紡織下游成衣業或營建業,會是現階段可能性較高的新本業選項。

機場捷運通車 三洋電直接受惠

三洋電本業獲利優於預期,二○一四年台灣家電產業呈先冷後熱走勢,由於夏天溫度高於往年,除了第二季正常冷氣銷售旺季之外,第三季買氣持續,帶動營收持續成長,三洋全年營收五二.九億元,年成長一.九%。

獲利表現上,原為傳統淡季的第四季,受惠食安因素及氣溫下降影響,自製食品家電及除濕機、電暖爐等產品熱銷,毛利率由過去一八%提升至二三.六%,二○一四年本業獲利三.一億元,年成長三九.五%,全年EPS○.八七元。

三洋與味王相似,皆屬於本業獲利穩定、財務穩健的優質資產股。股利配發上,三洋維持過去一貫政策,年度獲利扣除一○%資本公積及董監員工酬勞後,約八七%獲利以現金股利配發,二○一四年每股配發○.七五元現金股利。

在土地開發心態上,三洋現金充沛無財務壓力,土地變更過程一切遵照法規,按部就班且十分低調,從不主動對外發布相關訊息或揭露土地實際價值,由於淨值中土地帳面價值已超過三十多年未重估,僅有從事土地買賣專業人士能了解其龐大增值利益,目前股價僅反映二七%淨資產價值。

味王二○一四年第三季雖經歷味全黑心油風暴衝擊,迅速將產品下架處理得宜,第四季營收隨即回復正常,全年營收五十五.九億元,仍較二○一三年衰退六.八%。本業獲利表現上,一方面受惠於推出全新產品,毛利率提升,同時加強營業費用管控,本業獲利突破五億元關卡,反而較二○一三年成長一三%。

味王維持高配息股利政策

元大投顧指出,味王近年來僅有部分設備更新及擴充,資本支出有限,加上本業具備穩定特性,近三年來營運產生的現金淨流入每年約在八至九億元,憑藉近三十三億元的流動資產,現金動能充沛,二○一三年及二○一四年已連續兩年每股配發一元現金股利,就目前股價換算現金殖利率約四.二%。

法人長線看好味王於三重及樹林的兩塊閒置土地開發,保守給予其土地資產五○%折價後,每股有三十八元的淨資產價值。

就土地開發角度,財務健全且擁有豐沛現金的資產股,在土地使用分區變更階段,往往十分低調,甚至刻意隱藏龐大的土地開發價值,避免樹大招風,引發不必要的爭端,一旦使用分區變更過後,相關不動產開發商與建商即積極接觸尋求合作機會,土地開發價值自然受到市場矚目,形成推升股價力道。

因此資產股的投資方式為長期投資,確定淨資產價值後,在股價遠離淨資產價值期間持續累積持股,等待開發過程中,領取高於定存利率的現金股利,靜待最後土地實質開發的噴出行情。

至於勤益,轉型控股型態後,旗下子公司發展更具彈性,開放員工認股或吸引尋求新投資事業,皆是未來可能選項。

勤益去年因上海封測廠結束營業,營收由二○一三年十三.五億元降至一○.九億元,年減一九.四%。本業獲利上,不動產部門去年獲利二.八八億元,較前年二.八三億元微幅成長;電子事業部分,上海封測廠結束後去年電子部門虧損已由前年虧損四.一億元降至○.七億元,去年本業獲利接近一億元。

新莊與大園土地價值依舊迷人

勤益於桃園航空城旁,擁有三萬坪土地(桃園縣大園鄉國際路一段),目前仍有兩萬坪土地等待出租或開發,隨著機場捷運線即將於年底開通,大園地區農地、工業區土地價格持續攀升,工業區市場行情已突破每坪十二至十五萬元區間,目前來到每坪十七至二十萬元。

新莊部分,勤益於捷運頭前庄站附近共有五塊合計一萬七○五坪土地,其中面積較小的三塊分別租給IKEA、VOLVO 及Volkswagen,鄰近捷運站出口三○五九坪土地(現為遊覽車停車場),規劃依循IKEA模式,興建賣場出租。考量新北市針對工業區土地做為非工業區使用,所要求的一次性權利金提升,勤益仍積極尋求潛在對象(國際品牌商優先)進行合作開發。