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2016-03-17

房市冷租屋夯!包租公律師蔡志雄 傳授穩穩賺訣竅56184

自去(二○一五)年起,台灣房地產結束十二年多頭行情開始反轉,買方期待房價繼續下修,使得房屋成交量下降,根據六都所屬地政局公布的今年二月房屋買賣移轉棟數,其中台北市創下一九八八年以來單月新低紀錄,此外,新北、桃園、台中和高雄也創十八年來最慘單月紀錄。

尤其台北市房屋買賣移轉量只有一○六二件,新北市只有一六一三件,均較去年同期下降約四成,顯示房市交易狀況真的很冷清。不過投資市場有句大家琅琅上口的話:「危機就是轉機」,究竟現在是否適合「危機入市」?機會又在哪裡?本期「理財我最大」請到即將在【理周教育基金會】開設「房產投資術」課程的包租公律師蔡志雄,傳授坐擁穩定房租收入的技巧。

買小不買遠 首選地段佳小宅

有十多年包租公經驗的蔡志雄表示,由於房價不斷下跌,最近他的律師事務所出現不少在兩三年前購買預售屋的當事人,寧可支付房屋總價一五%的違約金,也不願意依約交屋。

蔡志雄說,以台北市來看,目前的房價已比高點下跌了一成五,若今年持續下跌,房價恐怕會跌掉當初售價的三成,無怪乎當事人寧可支付違約金也不願意交屋。

雖然大家都認為現在房地產交易很冷清,但蔡志雄認為不動產市場也有熱門的領域,例如房屋租賃。由於多數人都還在觀望,希望等房價跌深再進場,但是在買屋之前還是需要賃屋而居,因此雖然不動產交易市場冷清,但房屋租賃市場還是很熱絡。

再加上一些在高房價時期進場的房東,近幾年因為房租收入趕不上房價下跌的速度而選擇賣掉房子,使得租屋市場供給減少,因此房屋租賃市場是存在著商機的。

不過主計處統計目前全台還有一百多萬套空屋,如果新政府利用市場上的空屋推出只租不售的社會住宅,是否會影響房屋租賃市場?

關於這一點,蔡志雄分析,目前租賃市場的需求以適合單人或雙人的套房或小坪數單位為主,但主計處公布的空屋多為三房兩廳的家庭式單位,並不符合租賃市場需求,因此估計不會對房屋租賃行情造成影響。

由於現在單身人口上升,已婚但沒有小孩的家庭也增加,這些人口又多半集中在離工作地點近的都會區,所以蔡志雄建議大家買屋「寧買小不買遠」,無論如何還是應該在蛋黃區置產。

加上房價下跌,容易成交的都是總價低的物件,地段好的小坪數物件無論是自住、出租,或將來出售,都比大坪數的房屋佔優勢。

決定目標族群 觀察人潮動線

如果想要加入包租公、包租婆的行列,應該如何選擇投資標的以確保房子能順利出租呢?蔡志雄說,首先要決定房客的目標族群,例如他本身是鎖定上班族。選定族群後有幾個選擇物件的觀察重點提供給大家參考:

一、觀察上下班的人潮流動:例如搭板南線時會發現,上班時間人潮都往南港方向移動,下班時間人潮則反過來往板橋、土城方向移動,這代表房客聚集在往土城的方向,房東應該在房客聚集的地方置產。

二、上租屋網確認物件點閱率:以考慮購屋的地點及坪數為條件,上租屋網查詢類似物件的點閱率,購屋前先確認類似物件在該區是否夠熱門。通常三房兩廳的物件一天點閱數可能幾十次,但小套房的點閱數可以達到上百次。

三、臨近捷運站也有好壞之分:原則上,距離捷運站一百公尺之內的物件都很容易出租,不過捷運站出口是否有手扶梯,也是影響房屋能否順利出租的因素之一,通常有手扶梯那一側的物件,房客會住得比較久。

捷運沿線的房子確實比較容易出租,但是每條捷運線的價值還是有差別,例如板南線就貫穿了板橋、台北及南港三個三鐵共構車站,住在板南線沿線不但在台北市活動方便,還能利用高鐵全台跑透透,所以對蔡志雄來說,捷運板南線就是他的首選。

上傳美照提高點閱率 加速出租

選定合適的物件後,接下來就是要出租房屋,怎麼樣讓房子比較容易租出去?蔡志雄要告訴新手房東幾個小技巧:

一、拍一套漂亮的照片:房客上網找房,第一眼看到就是租屋網上的照片,所以照片一定要能吸引人。第一張照片一定要用廣角照,讓房間布置一目了然,屋內燈光最好採用黃光,比較能營造溫暖的氣氛,提高房客看屋意願。

二、提高點閱率:由於租屋網上的物件很多,房客不可能有時間把每一個物件都仔細看完,有些房客會選擇「昨日瀏覽最多」的房子,優先考慮最多人看過的物件,所以屋主最好是在白天將出租資料上傳網站,再加上精心拍攝的照片,就可確保一整天下來能累積很高的瀏覽量。

三、集中帶看:好處是除了可以節省屋主的時間外,讓房客們處在一個競爭的情況下,可以加速成交,有意願的房客有時甚至願意加價承租,就算不加價,至少也不會殺價。

究竟現在適不適合購屋當包租公呢?蔡志雄說,台灣的房價飆漲,房租卻沒有跟著漲,所以現在買屋出租的投資報酬率不到二%,如果想以房租支付房貸本息,投資報酬率至少要有四%才行,以這個邏輯來看,房價至少要腰斬才有利可圖,但是房價要腰斬並不容易。

雖然目前在台北當包租公似乎不可行,不過中南部的房價水準比較低,而租金跟北部沒有差很多,蔡志雄建議想當包租公或包租婆的朋友,可以考慮在中南部就業人口較多的區域找合適的物件,投資報酬率會比台北高。

其次是可以考慮當二房東,在房價往下走的情況下,房東每個月收進租金卻賠了房價損失,而二房東雖然只能賺到租金的價差,卻不必承擔房價損失。

過去流行過以頂樓加蓋隔成雅房出租的模式,當時房仲的推銷話術是:「買一層賺一層,隔成十間都滿租,投報率非常高!」

但事實上,頂樓加蓋隔成雅房的居住環境不佳,所以房客流動率很高,尤其是台南大地震後,大家都很關心土壤液化及房屋結構的問題,老舊公寓加蓋又隔間,對建築結構影響很大。

最近租賃市場的一種新趨勢是「共生公寓」,房東不把公寓隔成雅房,而是以原來公寓的狀態分租,租金不像套房這麼貴,還能共享客廳及廚房的空間。

隔雅房出租退燒 共生公寓興起

以往房客不想跟陌生人同住一個屋簷下,但現在有房東把公寓打造成具有文藝氣息的空間,同時會事先篩選過濾房客,所以「共生公寓」現在很受年輕租客歡迎,預期會是未來市場流行趨勢,蔡志雄建議政府處理空屋時,也可以參考這樣的模式。

蔡志雄表示,投資租賃市場是一條長遠的規劃,不要嫌時間久、回收慢,每個月慢慢的投資下去,穩定的房租收入是細水長流。

他從民國九十二年開始當包租公,當時並不覺得自己的經濟能力有多少改善,不過他每隔兩年買進一間套房,慢慢累積下來的租金收入也非常可觀。

蔡志雄開始買套房時還可以申請八成貸款,用租金收入支付房貸本息之後還有結餘,房租收了十幾年,本錢早就回收了。蔡志雄說,當你體會到這種穩定的獲利模式,享受到財富自由、時間自由的生活後,就不會再去追求一夕致富但高風險的投資方式了。

《理財周刊》發行人
這世上有三樣東西是別人搶不走的:一是吃進胃裡的食物,二是藏在心中的夢想,三是讀進大腦的書。
洪寶山


蔡志雄
執業律師十餘年,台北律師公會副秘書長、基隆律師公會理事、在職進修委員會主委、101年不動產經紀人考試榜眼,Yahoo!奇摩房地產、好房網、女人變有錢等專欄作家,民法概要作者,講師。
專長為婚姻家事相關領域,受巴菲特合夥人律師查理.蒙格成功創立波克夏傳奇啟發,對閱讀及投資產生濃厚興趣,創立部落格「612 lawyer/一個律師的投資告白」,分享自身投資觀念與心得。
著有《我是612,我當包租公─包租公律師蔡志雄教你一千萬退休投資術》、《民法概要》及多本著作