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2016-04-21

央行降息 急凍房市開始融冰56362

中央銀行於今(二○一六)年三月的理監事會後宣布降息半碼,並全面鬆綁選擇性信用管制,雖然不能大幅及有效地減輕房貸族的房貸壓力,但央行總裁彭淮南此舉,被房地產界解讀為「政府打房動作的結束」,而有此小小太陽的照拂,也讓去年急凍的房市稍稍融冰了!

央行的降息,讓原本奄奄一息的「三二九黃金檔期」稍見陽光,嘉磐建設於三月二十九日為新落成的「嘉磐雍翠」召開公開記者會,董事長魏嘉銘評析央行的降息動作,可以說是政府打房動作的結束。

在此之後,被「豪宅稅」及「囤房稅」壓著打的台北市豪宅,也首見大陸建設於四月十四日公開其信義計畫區的超豪宅建案「琢白(55 TIMELESS)」,該案早在三、四年前,邀請聞名國際的設計大師、紐約白派巨擘理查.麥爾(Richard Meier)規劃時,即受到市場關注焦點,但遲至今年才登場。

而四月十七日,麗寶建設南下台中推案的「微笑世紀」第一期新落成,緊接著,第二期進行動土典禮,由萬群廣告總經理謝坤成代銷的「微笑世紀」接待會場,在十六及十七日的假日,有不少辦理交屋的客戶,也順便詢問第二期的銷售,讓主持動土典禮的麗寶建設總經理吳寶順喜上眉梢。

急凍市場稍微回溫了,信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,從央行解除選擇性的信用管制措施後,可明顯發現市場的氛圍正在改變,根據信義房屋統計「網路預約看屋」的人氣表現,近三周的預約看屋量比一月平均多了六成,與去年同期相比則增加一成左右,這同時也是近三年來同期統計最高的一次。

房價若下跌 民眾購屋意願就提升

中信房屋發布今年第一季宅指數調查結果,多項調查數據均顯示,房市冰河已經有解凍跡象,董事長鄭余正全指出,有六項經濟綜合感受指標均回彈,購屋意願六大指標也全面上升,民調顯示,一旦房價下跌,民眾購屋意願將大增。

另調查也指出,民眾與房仲店頭一致認同的房價落底時機二○一六年,應是對新政府有期待所致;而選擇二○一八年房價才落底的三成民眾,則對新政府持觀察心態。

中信房屋副總劉天仁說,民眾對房價下跌有感,表示打房政策的確產生抑制房價上漲的效果;而隨著央行近日以降息和解除豪宅以外的選擇性信用管制區域等鬆綁打房跡象,未來的新政府會祭出什麼樣的房市政策與住宅政策,全民都在期待。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出,自二○一一年實施奢侈稅後,央行曾多次祭出管制措施,但今年再次降息,為央行繼去年九月、十二月各降息半碼(○.一二五個百分點)後,第三度調降,且出乎外界意料地全面鬆綁選擇性信用管制,包括特定地區購屋貸款規範、自然人第三戶以上購屋貸款規範、公司法人購置住宅貸款規範、土地抵押貸款規範等,均全面刪除,僅留下豪宅限制,顯見台灣正面臨非比尋常的壓力(見附表)。

三二九檔期旺市不旺價

永慶房產集團業管部協理林泰隆表示,央行利率連三降,累積到目前為止也僅降息一碼半(○.三七五%),而房貸通常跟進降息的幅度並不會跟到滿,約為六至七成左右,換算一個月每百萬元省下的利息大概是對中一張統一發票普獎的金額,對於消費者而言誘因不大,以目前的市況而言,無論是想進場或不想進場的消費者,「利率」都不是消費者優先考量的因素,合理的房價才是消費者決定是否進場的關鍵。

曾敬德表示,過去一年房地合一政策討論讓購屋人心態趨於觀望,而這股遞延的自住型買氣,已在三二九檔期逐步釋放,唯短期內「旺市不旺價」的格局依舊不會改變。

根據《住展雜誌》調查公布,今年北台灣三二九檔推案預估量為一七四二億元,與去年三二九檔實際推案量二千零三億元相比,年減一三%,企研室經理何世昌表示,三二九檔減量算是良性發展,賣壓不至於增加太多,有助於供需趨於平衡。

雖然今年三二九檔期不可能恢復過往那樣火熱的交易,但因為房市大環境也不會像前年及去年那麼冷,加上新政府在五二○上任後,準總統蔡英文及準閣揆林全都表達不會再打房的相關訊息,則讓一些房地產業者抱有些微的「期許」,而在推案上,採取較積極的態度。

以大陸建設「琢白(55 TIMELESS)」案來說,是少許在景氣吹寒風的情況下,還願意公開推案的,不過,針對每坪「開價」多少的詢問,董事長張良吉卻語帶保留地說,「沒有參考價,就看預約客戶開多少價。」

超豪宅開賣卻不標價

態度如此「低調」,全因大環境仍不利豪宅,且怕太張揚,尤其是每坪房價開價,若是像當初外傳開一坪超過四百萬元,或現今的氛圍開一坪三百萬元,一定引來外界側目,成為政府打房的箭靶。

大陸建設指出,「琢白」基地面積約一○五八坪,為大陸建設、厚生公司、桓邦及桓鉅建設共同合作開發的個案,規劃為地上三十一層、地下四層建物,全案戶數為四十三戶,總銷金額約二二○億元,大陸建設可分配六○%之銷售金額,本案已於二○一四年取得建照,採邊建邊售,預計在二○一七年第四季完工。

雖然每坪開價保留,但根據附近豪宅的實價登錄行情,成交價約在二六○萬元上下,而「琢白」又是找來紐約白派巨擘理查.麥爾(Richard Meier)親力規劃,光是設計費就高達一兩億元,但張良吉認為花得值得,因為好的地段就要有好的作品,且將成為大陸建設在信義計畫區的指標建築,加上會成為信義計畫區最高的住宅量體及純白地標,他認為,懂貨的人,出價不會太離譜。

豪宅產品的銷售,現階段仍屬於具有抗性的產品,靠的是代銷公司過往經營的熟客;而大環境不好,不少平日有經營老客戶或住戶的建商,則仍能在銷售上「暗自飄香」。

像桃園地區建商桃大機構來說,董事長劉沁垣就非常用心經營熟客,他秉持住戶就是家人的理念,自創業打穩基礎後,這十多年來每年都舉辦各類活動,或公司辦尾牙也都邀住戶同歡,形成「桃大家族」,而這個風氣也影響到上櫃的新潤建設,董事長黃文辰也邀請各社區住戶吃尾牙。

建商經營客戶 推案不怕景氣冷

桃大機構藝術總監劉騰駿談到桃大機構非常重視地區經營,且以文化來塑造社區,如已開幕的「桃拾生活廣場」,就透過美食及不定期的藝文活動舉辦來提升桃園的在地文化與生活機能,而多年下來,大家都對桃大的建案已有不錯的口碑,像在八德商圈推出「桃大極」第一期,在房市急凍下仍有亮眼銷售成績且接近完銷,目前已進入交屋階段,而預計今年八月完工的「桃大極」第二期,不少已購客想跟親友住在一起,會「呷好道相報」,帶親友來買。

追求當代美學設計的「桃大極」,邀請建築大師李天鐸,以及空間設計大師譚精忠操刀,與周邊一些缺乏設計感的社區,形成極大的對比,更為當地的指標建築,劉騰駿談到,「桃大極」不管是一期或二期,房價都比附近的建案高出兩三成,但因設計規劃與建材等級俱佳,基地位置更在未來捷運綠線G4站出口,所以獲得自住客的青睞,在上半年開出亮眼的銷售成績。

此外,桃園地區建商璟都建設董事長黃國明也在央行降息後大喊,今年要推出八大案,總銷金額高達三百億元,間接表達對新政府的支持。

該八大案分別位於桃園市中心大有特區的「杜拜美學」、青埔高鐵特區捷運A17站對面「帝一莊」、「帝一琚」及捷運A19站的「璟都Home1」、「青溪段二期」,另於桃園中路特區推出桃園「星光城市計劃」,以及在中路特區推出第一期「璟都創世紀」及「璟都Life」等。

黃國明表示,璟都建設所推的建案,都是秉持讓年輕人買得起房子的理念,近年推低總價的首購產品,在房市不景氣時,仍能獲得消費者的青睞。

低總價建案 首購族群買單

而台中地區的推案反而比北部熱,負責麗寶建設「微笑世紀」一至五期銷售的萬群廣告謝坤成表示,「微笑世紀」主打「買得起的帝寶人生、付得起的小資價格」,只要自備三十萬元,月付八千元,就可以買二至三房,在台中市北區獲得在地客群的支持,第二期工程採邊建邊售。

萬群廣告居台中代銷業龍頭,在謝坤成的操盤下,代銷案都賣得不錯,靠的也是其會經營客戶,像第二期動土典禮的同一天,特地在工地旁舉行第一期已購客的感恩晚宴,要把社區住戶的心兜在一起。

根據了解,麗寶建設及旗下上櫃公司名軒建設的推案計畫,並不受景氣影響,主要都是主打低總價,及首購族買得起的價格;而為麗寶建設揮出銷售好成績後,萬群廣告也接到麗寶在基隆的建案。

台中市不動產開發公會理事長,同時也是嘉磐建設董事長魏嘉銘在三二九公開的「嘉磐雍翠」,為面對南屯千坪公園的第一排,全案零店面,住家僅二十六戶,分別為七十五坪及一五○坪,採每層雙併雙梯。

魏嘉銘談到,雖然這兩年碰到房市不景氣,有一些客戶都想「殺價」,但因為每坪造價高,且在公共空間的設計,讓住戶有如住在大飯店般,加上總戶數少,他還挑客人,有一位客戶殺了好幾回,最後,也認同房子的價值而不再堅持。

魏嘉銘認為,新政府即將在五二○上任,救經濟將是當務之急,勢必會採取利多策略,加上,過去三、四年,政府打房已讓成交量急凍,房市若一直冰凍下去,包括建商及相關上下游的產業衝擊會愈來愈大,相信新政府應該不會再有激烈打房措施,因此,去年應該是房市最壞的一年。而雖然無法肯定哪一年會反彈,但今年的成交量應該有機會放大,至於價格則要看個案表現。