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2017-06-08

營建署住宅價格指數失準十大原因58606

問:內政部營建署原訂按季公布「住宅價格指數」,惟截至目前為止,內政部不動產資訊平台網站資料仍停留在去(二○一六)年第二季,後續遲遲未再公布,主要原因在於該數據與市場實務現況出現落差,因此希望查證確認並達成共識後再行公布,惟主管機關仍對自家數據信心不足,除擔心公信力遭質疑,其與實務現況出現落差因素何在?應如何儘速改善?

答:行政院於民國一百年十月二十六日核定「民國一○一年至民國一○四年整體住宅政策實施方案」,以「編製住宅價格指數並定期發布」作為具體措施之一;其後內政部營建署以全國各直轄市、縣(市)實價登錄不動產交易價格資料,計算出住宅價格指數,提供住宅價格之變動趨勢資訊。惟目前僅公布一○一年第三季至一○五年第二季之數據資料。

按內政部營建署係以二○一三年為基期,根據不動產交易實價登錄價格編製住宅價格指數,並採用國際通用的住宅價格指數編製方法,也就是透過標準住宅編製各季住宅價格指數,藉以提供住宅價格變動趨勢資訊。

事實上,早於二○○九年,營建署即已針對該住宅價格指數進行數據統計蒐集及彙整分析,惟當時該版本的原始數據係由業者提供,營建署對其價格起伏以及極端數值有所疑慮,因此,僅提供作為內部參考之用。二○一二年實價登錄正式上路後,才以此為依據,正式對外公布資訊。惟自二○一六年第二季後就未再更新,導致遭質疑該數據資料之正確性究竟出了什麼問題?

以下謹就近年營建署住宅價格指數失準歸納十大原因如下,以供參考。

一、時間落差因素

有關此一問題,只要與市場景氣相互對照,答案立可分曉,按該數據係以二○一三年為基期,當時正值房市高峰,及至二○一四年台北市實施囤房稅,二○一五年起持有稅、交易稅及資本利得稅多稅齊發,景氣隨即急遽逆轉,而該數據從蒐集至發布至少會有半年的時間落差,勢必無法即時反應瞬息萬變的房市現況,而導致主管機關遲未公布。

此外,數據來源皆為靜態資料,研究單位大都僅根據既有資料進行彙整分析,因此與市場出現落差亦屬非戰之罪,相較過去由業者提供資料與市場緊密連動,不論是數據準確性或時效性,勢必會有相當落差。

二、推案量多寡影響資訊研判

一般觀察景氣走勢,大都會以預售推案量增減作為研判依據,根據《住展雜誌》統計資料,北台灣新成屋及預售屋推案量,在二○一三年及二○一四年皆維持在上千個案,但二○一五年僅剩九九四案。至於推案金額,二○一三年為一兆三四六七億元達到高峰,之後便逐年衰退,二○一四年還能維持在一兆一八六四億元,直到二○一五年驟減至八千五百億元,二○一六年僅剩七九五六億元(見表一)。

這些數據如與營建署以實價登錄編製之「住宅價格指數」變動對照,必然會出現相當程度的落差(見表二) 。

三、銷售率提供解讀密碼

二○○三年,北台灣推案銷售率高達七九%,為十多年來銷售高峰,及至二○一三年達到七七.九八%的高點後,便開始一路下滑,二○一四至二○一六年,銷售率再從四三%衰退至二八.八%,下滑約四成。因此,在推案量逐漸萎縮及銷售率急遽下降情況下,營建署以實價登錄編製之「住宅價格指數」呈現與實務現況之落差,乃勢所必然。

四、廣告量增加未必顯示景氣榮景

過去作為判斷房市景氣榮枯之「廣告批數」,在景氣轉折階段,因建商去化餘屋壓力愈來愈大,各促銷廣告加碼猛打的情況屢見不鮮,雖推案數量與廣告量雙雙暴增,但議價率也隨之上揚,尤其調降底價的建案有增無減,就算賣得再好,也只能解讀為去化餘屋尋求解套,此與二○一○至二○一四年景氣高峰大量廣告之盛況大異其趣。因此,不能僅憑廣告批數據以判定景氣榮枯,這也正是主管機關對於房價指數公布產生猶豫一大原因。

五、實價登錄未必實際交易價

按內政部營建署所採取的實價登錄數據係已刪除極端值,以今年五月信義區預售房價為例,每坪最低與最高價分別為九十八萬元及二八○萬元,如何經由承辦人員主觀認定去頭去尾,可就是一大學問(見表三)。

另外,如再以成屋交易案例,例如與建商談定金額為七百萬元,簽約價格卻為八百萬元,其間差價為贈送裝潢費一百萬元,其間所顯示問題即為實價登錄未必為實際交易價,這可能也是導致房價指數數據失準因素之一。

六、買賣移轉棟數無法真實反映市場現況

依內政部統計數據,如就二○一○年以來全台所有權第一次登記與買賣移轉棟數加以對照,可以發現所有權第一次登記呈現逐年增加趨勢,買賣移轉棟數則是逐年遞減,此一數據如與住宅價格指數相互對照,實在很難明確分辨景氣動向(見表四)。

按內政部定期公布之買賣移轉棟數,其中包含新成屋與中古屋,就最近幾年景氣持續衰退以來,新成屋占比必然較多,如單純以買賣移轉棟數來做比較,極易陷入回溫假象迷思。

因此,如能就買賣移轉棟數減去第一次登記棟數之後,再據以研判景氣動向,當較能符合市場實務現況。

七、中古屋較新成屋更貼近市場價格

通常建商為避免新成屋價格波動影響餘屋售價,大都會以贈送停車位或是附送裝潢作為隱形的折扣空間,導致實價登錄價格常遭扭曲,惟零星委售之中古屋就無此一問題,因此,現階段應以中古屋交易價較為貼近市場價格,這也正是住宅價格指數未能真實反映市場現況的原因之一。

八、營建類股股價與高股利的迷思

最近台股上萬點,不少營建類股跟著水漲船高,似乎業績表現亮眼,因高殖利率而頗受投資人青睞,尤其是在高股利誘因下,頻遭業者釋放景氣利多訊息。其實高股利大都來自於二、三年前預售業績,而這也正是主管機關所公布數據無法與實務現況吻合的原因之一。

九、稅收增減的疑惑

財政部公布去年稅收達二兆二二四○億元,創下歷史新高,連續三年稅收超徵都突破千億,當中公告地價調漲三成,地價稅九三九億元,增幅達三成二,房屋稅七二九.六三億元,增幅五.一%,惟土地增值稅八三三.八五億元則是驟減二六.五%,雖然稅收增減與景氣變動息息相關,卻未必與主管機關所公布之住宅價格指數同步。

十、空屋餘屋影響景氣趨勢

根據內政部公布統計資料,二○一四至二○一六年六都之建造執照合計二十一萬七五四四戶,如依平均銷售率五○%推算,今後一、二年將會面臨十.八七萬戶餘屋競價銷售壓力。

其次,如就全台建造執照二○一四年十二萬四一二七戶,二○一五年十萬六七五二戶,二○一六年七萬九四九○戶,合計三十一萬三六九戶,依平均銷售率五○%推算,今後一、二年將會面臨十五.五二萬戶待售餘屋,其後續衍生之預售與新成屋競價銷售壓力亦必埋下未來房價諸多變數,更何況近年北中南各地交易數量與價格變動未必同步。

因此,就營建署公布之住宅價格指數,短期而言,尤其正值景氣逆轉浪頭,數據失準不足為奇,惟如經修正後用以觀察長期趨勢,仍應具有相當的參考價值。