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2020-08-06

1.景氣變動vs.房價認知
2.市場性vs.負債疑慮
3.評估自償性
4.信託vs.續建權
5.一坪換一坪的迷思    
6.權狀坪換室內坪的迷思    
7.按樓層分屋的迷思    
8.按戶數分屋的迷思
9.以房養老+以房養房的效應
10.品牌信譽vs.建物價值    

由台北市長柯文哲親自出席動土典禮,北市府發包的重大工程─「萬華青年社會住宅二期工程」,總計預算十八.九五億元,設計規劃興建五一八戶,原預計今年一月完工,但得標統包商「豪X營造」驚傳跳票;此外,同樣標下北投士林科技園區區段徵收公共工程、捷運局機捷工程檢查缺失改善標及北市議會舊址地上權招標案的「互X機電」也出現財務危機,致使工程延宕,更牽連下游包商請領不到工程款。


請問莊教授,就連在官府眼下的標案,都難逃承包商倒閉、請領不到工程款而影響到市民權益,近年,因時程獎勵令不少民眾對危老重建充滿期待,參與重建民眾該如何了解自身權益,除適當爭取並與實施者保有良好互動,讓雙方都能互惠互利,達到完成老屋重建的美好願景?


就連政府發包的建案,都有可能出現工程延宕,甚至統包商付不出工程款的問題,更不用說都市更新及危老重建有那麼多的疑難雜症待解,以下僅列舉二十個常見問題,分為上、下期呈現都更及危老最真實的現況,提供屋主確保自身權益,並藉此導正長期以來對都更及危老的諸多迷思。


1.景氣變動vs.房價認知 
    ─房價變動影響分屋比例
當景氣變動,房價起伏就很容易引起爭議,此時最重要的參考指標「實價登錄」就顯得格外重要,惟實價登錄又常因隱藏不實交易價格問題,尤其是在景氣變動過程,建商為去化餘屋的讓利,例如贈送車位、裝潢、家電等;另外十個門牌的區間價差距也很大,因此,實價登錄務必再積極修法至門牌編號全都露,才會有助於估價權威性之建立與都更之推動。


一般而言,權利變換過程,都會先交由三家不動產估價公司鑑價,再依權值分屋,其間最重要的關鍵問題除前後價差之外,更與銀行融資貸款息息相關,例如位於國父紀念館仁愛路四段與光復南路口的「仁愛尚華大廈」自主更新案,整合之初房價一坪約四十五萬元,其後隨著景氣好轉一路上漲到六、七十萬元,及至完工階段更飆漲到一百五十萬元以上,這當中房市景氣與房價正是扮演更新最重要的推手。

2.市場性vs.負債疑慮
    ─餘屋去化影響負債與否
整合推動過程首應正確掌握地區性空屋餘屋之數據,俾利更新後多餘房屋去化之市場性,以免後續衍生負債疑慮問題,其中尤以自主更新最受關注。一般而言,更新戶大都希望不必出錢,倘若地段良好,例如更新前為透天厝,原舊屋一坪售價大約六、七十萬元,改建大樓後一坪可賣到八、九十萬元,這類建案在銀行願意承辦建築融資情況下,想要達到不必出錢的機會就很高,也就不會有負債疑慮。惟若位處蛋白區,房價不高,未來餘屋銷售不易,負債疑慮勢所難免,不過就整體而言,只要增值大於負債,都更依舊相當值得。


3.評估自償性
    ─房價與自償性息息相關
自償性一向都沒有明確答案,其因在於景氣影響房價、估價、共同負擔比例與分屋比例,如再加上市場性問題,可能就會出現負債難題,例如台北市東區與西區就有很明顯的差別。因此,自主更新整合過程,務必事先做好自償性評估分析,以防興建完工之後還得辦理抵押貸款償還建築融資。


4.信託vs.續建權
    ─信託與抵押不能混為一談
常見一般民眾對於信託與抵押混淆不清,尤其總認為過去協議合建不必辦理信託,還要給付保證金,倘若違約,還能沒收保證金,然而,現在不但沒有保證金,卻還要「設定抵押」(其實是辦理信託),心裡感受差異很大。


其實,實施者應加強說明清楚的是,將房地產權信託給銀行才能多一層保障,除建築融資之外,一旦實施者面臨財務問題無法如期完工,銀行就可啟動續建機制,順利達成履約保證的目的。

5.一坪換一坪的迷思
    ─一坪換一坪,不出錢+停車位?
台北市政府曾在郝龍斌第二任市長期間推出一坪換一坪,不必出錢,又可再加一個停車位的利多措施,雖只有少數條件特殊建案得以援用,惟其後都更戶總會以此為案例,尤其是四、五層樓公寓,一開口就是一坪換幾坪,其實,就當前之法令制度與容積獎勵而言,除非重建後每坪房價超過百萬,否則不出錢再加車位的想法必然不切實際。


6.權狀坪換室內坪的迷思
─專案計畫,無法相提並論  
台北市大同區斯文里都更案「權狀坪換室內坪」的前例,不少都更戶常據此要求比照辦理,其實,當時該案係台北市政府「台北市公辦都更8+2旗艦計畫」其中之一的「蘭州-斯文里整宅公辦都市更新計畫」,情況較為特殊,無法相提並論。


7.按樓層分屋的迷思
    ─依面積分屋才是正確答案
按士林文林苑都更案,不同意戶與實施者之差距主要係緣於不同意戶原係兩層樓建物,都更重建規劃為地上十五層、地下三層,共十八層建築,依不同意戶的算法為2:(15+3)=2:18=1:9,也就是應該依都更前後「樓層」一比九比例分屋,實施者卻以「面積」計算分屋,因此,誤認為分配比例為原屋主分得比例三,實施者分得比例六,竟然比屋主多分一倍,據此而誤認為實施者騙人,由此不難理解其主要癥結在於都更宣導之不足。

8.按戶數分屋的迷思
    ─依面積分屋才是正確答案
例如早在二○一二年曾有台北市位於南港路一段、興東街交叉口西南側,佔地二千八百坪,所謂首宗一坪換一坪的都更案,當時,都更戶係以「戶數」,亦即一二七戶作為計算基準,再按都更完成後四三○戶計算,亦即以一二七戶除以四三○戶,都更戶分回比例僅為29.54%。其與實施者以「面積」比例計算,亦即實施者依分得八一二○坪,除以全案樓地板總面積二○三○○坪計算,分得比例僅為40%,亦即全案都更戶與實施者之分屋比例應是「六比四」而非「三比七」,由此不難理解又是導因於宣導之不足。


9.以房養老+以房養房
─年輕時您養它,年老時它養您
─都更增值,加倍回饋養您
亦即以逆向抵押貸款方式支援都更,當前都更一大阻力係來自於沒有安裝電梯的老舊公寓,有很多退休沒有收入又年邁的長者居住在裡面,對於這些「窮得只剩一間房的人」,政府除應大力推行以房養老之外,亦同樣可進一步以逆向抵押貸款「以房養房」方式協助推動都更,亦即都更需要出錢部分交由金融機構代墊,俟都更完成再將增值後的新房整合為「以房養老」+「以房養房」,如此,既可不出錢又可坐享增值利益,更可藉此大力推動都更,惟其間最重要的是政府應積極宣導「以房養老」+「以房養房」概念。


10.品牌信譽vs.建物價值
    ─品牌信譽可以發揮加值效益    
近年國人對於品牌價值的觀念愈來愈重視,尤其是一棟建物使用期限超過五十年,其中保固期限與售後服務備受關注,最近主管機關已亟思如何擬定評選優良建商、營造廠與建經公司機制,以供都更、危老重建屋主自行選擇,這應該是一個良性互動的開始。
截至2020年第一季,台灣三十年以上屋齡之住宅高達4,230,126戶,占房屋稅籍住宅類8,791,357戶之48.12%,都市更新迫在眉睫,因此,當前首要之務應是積極導正觀念,讓全民同心協力,共同為都更奉獻一己之力!