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2020-09-10

對於都更與危老,不少公部門一再表示,像是建蔽率、容積率、同意比例、容積獎勵、基地退縮、耐震設計、智慧建築標章、無障礙設計以及其他配套措施及相關獎勵等,無論是在制度面、法令面或條件規範方面都很明確,並且最近申請核定的案件也已逐漸增加。

想請問莊教授,回歸到「實務面」上來看,這些看似「明確」的規範,是否真能符合快速推動都更與危老的期望?


都更產值被形容為台灣下一個「兆元產業」,但卻因面積較大整合困難,以至於曠日費時,使得小面積又整合快速的危老重建冒出頭來。雖危老重建整合確實加快速度,但卻造成小面積建案林立,像是種竹筍般對市容景觀毫無助益,「十年回首必後悔」!


都更及危老重建的疑難雜症總是說也說不完,以下僅就實務上首先遇到的景氣與房價問題加以說明,俾便都更與危老之順利推動。


都市更新推動程序繁雜
    ─整合過程動輒七、八年乃稀鬆平常之事

就當前政府都市更新推動程序,可分為更新地區劃定、都市更新計畫訂定、事業概要、都市更新事業計畫、實施計畫、計畫執行等六個階段,而權利變換計畫則視實際實施方式是否採權利變換方式而定。


因此,一般都更整合過程係依規定經一定比例所有權人同意之後,舉辦公聽會、擬具事業概要,申請主管機關送各級都市更新及爭議處理審議會審議通過後,由主管機關核准。另外,有關都市更新事業計畫應舉辦公聽會、公開展覽及聽證等相關程序,都相當繁雜費時,尤其是權利變換過程總是爭議不斷,如再加上不同意戶之蓄意干擾,例如士林文林苑、永春都更案等,從整合到完工交屋,動輒七、八年乃稀鬆平常之事,因此,都更成敗除整合過程之繁雜瑣事,更重要的應是景氣變動對房價與分屋比例之影響。


房市景氣影響分屋比例
─房價高低影響金融機構融資貸款

二○○三年以來,都更拜房市景氣復甦,房價一路飆漲之賜,雖然整合速度依舊不快,不過大都能順利完工交屋,以一九九五年開始整合的台北市仁愛路四段「仁愛尚華大樓」為例,當初台北市每坪房價約35萬元,仁愛路四段約50萬元,及至二○○八年核定事業計畫時已飆漲至60餘萬元,二○一三年完工取得使用執照時,每坪房價更高達84萬元,在此情況下,不僅銀行可以放心的全額貸予8.4億元的建築融資,更樂得再提供都更戶完成後的高額房貸,而更值得注意的是,完工迄今房價一直維持在150萬元以上。因此,此一案例一直被譽為最佳都更成功案例,其實本案之所以能夠順利推動,仍應歸功於房市景氣長紅所賜!(詳請參閱附圖)(註:仁愛尚華大廈坐落於仁愛路四段,大安區與信義區交界處,又面對國父紀念館,因此,一般都會以大安區房價相互比較。)

♦2004-2020年台北市大安區最低與最高房價變動對照圖

其實,一般都更戶最擔心的是,一旦房價大幅下跌必然嚴重影響分屋比例,其次,對實施者之影響更大,除售屋收入大幅縮水影響利潤之外,所分得房屋如何銷售更是一大問題。
另外,如再就自主更新角度加以思考,例如士林「文林苑」都更過程,當初預售時每坪約45萬元,及至景氣高峰曾高達100萬元,惟完工交屋時又降至70~80萬元(詳請參閱附圖),由此不難了解市場景氣起伏變化對於都更推動之影響程度。

♦2004-2020年台北市士林區最低與最高房價變動對照圖

 

景氣衝擊徒增營運風險
─信託與履約保證至關重要
都更整合長達七至八年,其間房價變動備受關注,然長久以來房價總是呈現「大漲小跌」趨勢,導致一般民眾總以為都更及危老對實施者而言係「一本萬利」,而疏於房價起伏風險的防範。
房價隨景氣變動至關重要,關鍵點在於實施者與都更戶必須根據房價訂出「分屋比例」,現階段實施者與住戶分屋比例約為三五比六五,好地段亦有三比七,但實施過程各個階段,皆會因為房價、公聽會、聽證會、送審、核定容積獎勵以及不同意戶之干擾等不確定因素,以至於分屋比例也會跟著調整。尤其中間過程還可能遭遇實施者財務問題而一再延誤耽擱,例如實施者或營造廠商因其他建案而出現財務危機,導致搬遷、租金與其他補貼無法依約履行,嚴重者更容易導致金融機構不願核貸建築融資,因此,信託與履約保證也就顯得格外重要。
以上所述,僅就景氣變動所可能增添的不確定因素之影響加以分析,期盼未來推動過程能夠將其列入風險控管,俾便順利達成重塑都市景觀之重責大任!