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2020-09-17

─從實務面探討房價高低所衍生的不確定性問題

─台北市每坪最高290萬元,最低43萬元,差距高達6.74倍

Q.最近危老重建計畫受理件數已超過都市更新件數,請問莊教授,未來在都市更新推動過程,不論是都更或危老,尤其是在各行政區域房價差距動輒以倍數計情況下,究竟實施者或推動師在整合過程應該注意哪些相關重要事項?

A.雖然近年主管機關已將都更與危老相關法令逐漸明確化,並且各地方政府也都積極配合推動,惟根據營建署所公布資訊,截至八月三十一日,辦理都市更新數量共計1,333件,其中 已核定公布實施,包括已完工444件、施工中190件與未動工264件,合計898件;其次,危老重建計畫受理1,462件,其中重建計畫核准數量935件,由此可見目前已逐漸呈現危老凌駕都更之發展趨勢。

危老重建核准平均面積僅205.64坪

─是否符合都更條例「再開發利用,復甦都市機能,改善居住環境與景觀」之意旨?

另外,如再由危老重建核准平均面積僅205.64坪,尤其有些縣市例如宜蘭縣、桃園市、新竹市、雲林縣、台南市、屏東縣與金門縣等,基地面積都在100坪以下(詳請參閱附表),由此不難了解這些危老重建規劃設計之建物,必然無法符合原都更條例制定之意旨與市場潮流。

其次,如再由「都市危險及老舊建築物加速重建條例第一條」之規定,係為因應潛在災害風險,加速都市計畫範圍內危險及老舊瀕危建築物之重建,改善居住環境,提升建築安全與國民生活品質,除為因應潛在災害風險,加速危險及老舊瀕危建築物重建之外,對於「都市更新條例第一條」再開發利用與改善居住環境與景觀之立法意旨,是否能發揮相輔相成作用,實在值得檢討。

尤其未來一棟棟「平地起高樓」,如種竹筍般的瘦長型建築林立,是否符合都市更新條例為促進都市土地有計畫之再開發利用,復甦都市機能,改善居住環境與景觀,增進公共利益之立法意旨,仍有待未來各界共同驗證。

現階段台灣房價最高,也較符合都更、危老條件者首推台北市與新北市,此亦可由營建署所公布,截至八月三十一日,辦理都市更新數量台北市771件,新北市272件見其梗概;以下僅就台北市各行政區之最高與最低房價、基地面積、規劃坪數以及市場性、財務規劃等相關細節,分別就都更、危老逐項深入解析,以供參考。

台北市開價每坪最高290萬元,最低43萬元,差距高達6.74倍

─整合之前就得先將該區域的立地條件與房價徹底了解清楚

由附表之統計資料可知,台北市開價每坪最高290萬元,最低43萬元,差距高達6.74倍,由此可見不論是都更或危老,整合之前就得先將該區域的立地條件與房價徹底了解清楚,方不致耗費大量人力物力,最後卻依舊徒勞無功!

至於不同行政區域高低房價舉例檢討如下:

(1)中正區:

30坪以下小坪數占比56%,新成屋占比60%,並且還有2016年完工建案仍在銷售中;區域內最高單價150萬元「冠德羅斯福」,坐落於羅斯福路三段128巷旁,基地面積733坪,在規劃設計方面較容易發揮地理優勢。其次,最低單價76萬元「元聚同安小品」,坐落於同安街80巷18號,值得注意的是,本案除地理位置較差之外,基地面積只有42坪,不僅規劃設計不易,未來產品去化亦是一大問題,尤其要注意的是,恐將影響整體營運財務規劃。

此外,小基地建案最值得借鏡的案例如潮州街與麗水街口,基地面積只有30坪的「臻橡園」建案,最後淪為法拍,其因即在於基地面積太小,各樓層規劃設計不符市場需求,尤其室內實際使用空間侷促狹小,終致淪為法拍,殊為可惜!

「冠德羅斯福」高價原因主要為地段優越,基地面積733坪,規劃為大坪數88坪,較容易受到高資產族青睞。

至於「元聚同安小品」低價之主要原因則為地點較差又位處巷內,基地面積僅42坪,只能規劃小坪數27-38坪,扣除三分之一公設後,室內實際使用空間侷促狹小,市場性不足。

(2)大安區:

30坪以下小坪數占比52%,新成屋占比42%,並且還有2012年完工建案仍在銷售中,主要原因為地段優越之豪宅惜售。區域內最高單價250萬元「敦南御所」,坐落於敦化南路一段138號,基地面積653坪,在規劃設計方面很容易發揮地段優勢。其次,區域內最低單價107萬元「敦南好好」,坐落於樂業街72號,基地面積152.4坪,雖然基地面積較小,惟挾大安區之區域優勢,只是開價與議價空間問題,銷售上不會有太大阻礙。

(3)信義區:

30坪以下小坪數占比50%,新成屋占比39%,並且還有2014年完工建案仍在銷售中。區域內最高單價290萬元「冠德信義」,坐落於松德路200巷55號,基地面積1,607坪,在規劃設計方面較容易發揮地理優勢,因此,定價居台北市之冠。其次,區域內最低單價75萬元「東騰信義」,坐落於吳興街600巷76弄1號,雖然基地面積高達473坪,惟地理位置較差,價差較大,不過吳興街在銷售上仍佔有相當優勢。

(4)大同區:

30坪以下小坪數占比85%,新成屋占比55%,並且還有2014年完工建案仍在銷售中。區域內最高單價113萬元「興洋興天地」,坐落於南京西路288號,基地面積788坪,雖然位處老舊市區,惟只要產品定位與價格定位符合區域需求,最後只是去化速度快慢而已。其次,區域內最低單價61.5萬元「御品華廈」,坐落於重慶北路三段236巷5弄2號,其最大缺點為基地面積只有49坪,規劃為19-20坪,在地理位置較差情況下,價格定位就顯得格外重要。

(5)萬華區:

30坪以下小坪數占比73%,新成屋占比100%,並且還有2017年完工建案仍在銷售中。區域內最高單價75萬元「玖原王冠」,坐落於內江街57號,基地面積173坪,由於位處老舊市區,去化較慢乃意料中事。其次,區域內最低單價57萬元「仁暉雅筑」,坐落於寶興街68巷29號,基地面積95坪,產品規劃18-28坪,囿於立地條件因素,通常在銷售上都較為遲緩。

本文所述,係將現階段台北市各行政區之最高與最低房價可能衍生的不確定性問題予以深入解析,期能有助於都更與危老之加速推動!