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2020-09-17

二○一八年第三季全台房市歷經三、四年緩跌後宣告全面止跌,同時也結束了長達近十五年的多頭行情,並進入台灣房市景氣的第六循環,二○一九年全台房市交易量與價格走勢明顯回溫,預期未來房市仍有緩步向上回升的動能。

從二○一八年第三季至二○二○年第二季這兩年房市景氣變化觀察分析,可以發現市場依空間規劃、訴求對象、區域表現、產品種類呈現與過去發展有四大迥然不同的走勢:

(一)「產品規劃」以中小坪數為主流市場。

(二)「市場訴求」以剛性自住需求為主要對象。

(三)「區域表現」呈現中南部比雙北強勢,二線城鎮又比都會熱門。

(四)「產品類別」呈現商辦比住宅強勢,土地又比商辦熱門。

土地、預售屋、中古屋、商用市場四箭齊發

根據統計,全台至八月份為止,土地含地上權交易已經達到約二千億的規模,人壽保險、建商交易金額不相上下,尤其中南部某些區域在去年提前部署購地的建商,短短一年價格竟然飆漲三成以上,難怪有些建商大嘆買土地比蓋房子賺錢,這種現象在今年持續發酵,各區搶地風潮有增無減。

根據住展雜誌統計,今年自農曆七月後至十月底止,北台灣房市九二八檔期新成屋、預售屋推案預估量高達約2435.6億元,不僅比去年暴增約七百多億元,年增幅約四四%,更創下歷年統計以來新高紀錄。預期今年全年推案量將超過十二萬戶,推估金額將逼近一.五兆元。

根據內政部統計資料,全台一至八月中古屋交易量在新冠疫情影響下仍然超越去年同期,預期全年交易量會逆勢成長六%至八%,有機會上看三十二萬戶,預售與新成屋同步成長,代表購屋市場現況溫熱,對未來購屋信心也充滿期待。

唯住宅市場因前波反轉跌幅不深,都會蛋黃區調整價格未達滿足點,以致房價回溫速度較慢,才會有北溫南熱跡象,尤其二線城市諸如基隆、宜蘭、花蓮、屏東、彰化、雲林、嘉義……,因為房價基期偏低,1字頭新屋更是熱賣標的。

早在二○一九年初,筆者不斷強調房市三寶(工商用地、商辦、廠辦)將有強勁需求,二○二○年工商用地及商用不動產市場交易持續增溫,除了投資土地外,在工業地產也可以看到建商及人壽保險投資的身影,外商來台及製造產業回流龐大的需求,造成北市頂級辦公一位難求,各大壽險、開發商、企業積極投入商辦、廠辦市場開發,加上資金回流將持續增長,大型企業投資意願可望再度提高,這股熱潮應該會延續三、四年。

四大重點因素發展動向 決定房市四箭齊發未來興衰

二○二○年全台房市無論是土地、預售屋、中古屋、商用市場,可謂四箭齊發,住宅市場除了剛性自住需求支撐外,換屋族群也信心增強,並擺脫觀望立場勇於進場,由於資金充裕及利率偏低兩大因素推升,中線投資的需求越來越多。

房市四箭齊發,對未來市場是喜是憂,端視四大重點因素的發展動向:

(一)經濟成長動能是否持續增強:

台灣因中美商戰促使台商資金與製造業大量回流,加上新冠疫情控制得宜,短期內經濟成長較他國具相對優勢,若經濟成長在高科技產業優勢領軍下,推動另一個輝煌的世紀,當然對房地產的支撐動能就較扎實,市場回升也較正面穩健。

(二)有效實質需求面是否持續擴大:

未來三年市場增加的供給量大增,住宅市場的需求若沒有注入大量的換屋市場,光靠自住首購剛性需求與假性投資需求是無法填補供給量,這是市場最大的隱憂。

(三)市場交易價量是否溫和上升:

未來三、四年,無論是經濟基本面、景氣技術循環面、政策面,對房地產都站在有利位置,只要價量溫和回升,就能持續約四年榮景,但若價量暴衝,市場榮景就可能提前結束。

(四)兩岸不確定緊張情勢是否緩和:

兩岸關係是房市目前唯一最大的灰犀牛,若兩岸相安無事,則房市榮景可期,一旦緊張情勢不斷升高,對台灣經濟就有隱形的威脅,當然房市就會造成恐慌與賣壓。