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2021-06-10

最近新冠肺炎疫情持續延燒,不論是預售或中古市場,交易數量皆大幅縮減,由於三級警戒再度延長至六月二十八日,導致一些房仲業者苦思零接觸促銷策略,甚至亦有想扮演「直播主」,以虛擬替代實境方式引導介紹看屋,再進行線上簽約。此一方式乍看之下似乎可行,不過如再仔細想一想,即使是首購,一戶房子動輒數百上千萬元,尤其是台北市幾乎找不到一千五百萬元以下物件,再加上整個複雜的交易流程,房仲業者想要媒合一戶房子,必須花費多少時間與人力物力,就不難了解其間之困難程度。因此,如僅就下訂之前先行線上介紹尚稱可行,惟如欲簽約,建議還是以實體看屋為宜!

姑且不論五天審閱期如何解決,就中古屋而言,有那一戶房子沒有瑕疵,一旦房仲人員處理不當,除消費者保護法、公平交易法之外,有時還會涉及民法、刑法等相關法令問題,不得不慎!

其實,一般購屋之前都是經過深思熟慮,甚至還要徵得長輩同意,才會決定購買與否,其中除外部環境與交通因素,尤其是這次短暫強降雨雙北市不少地區淹水災情,難道購屋之前不必列入考慮?

其次,如僅就直播方式,以虛擬替代實境引導介紹看屋,除非是緊鄰公園或捷運站,否則必然還是會以室內各空間為主,逐一加以介紹,其中必然會有不少避重就輕之處,即使是以視訊方式解說,還是無法讓購屋者完全了解,尤其是購屋者無法眼見為憑,又該如何促其下訂?更何況目前不少社區大樓還嚴禁外送與快遞上樓,房仲帶看或視訊解說可行性顯然不高,另外,如以實名制方式恐亦有相當難度,主要在於社區安全誰來負責?管委會主委敢擅作主張?

以下謹就一般購屋必須嚴格檢視的重要事項,分別彙整二十項,以供參考。

1.超高公設比:近年台北市預售建案公設比普遍超過30%,尤其是小基地危老建案亦有高達40%者,即使刻意壓低公設比,還是會提高單價,以維持總價不變;其次,屋齡二、三十年之老舊大樓或公寓公設比相對較低,應該如何比較,並將單價說明清楚,另外,亦有將公共設施蓋在空地比情事,銷售之前都應該事先查明。

2.漏水:常見屋主隱瞞漏水問題而導致購屋糾紛層出不窮(詳請參閱照片)。

3.基地狹小:常見基地狹小又不方正,最近出現危老建案銷售欠佳而遭法拍,銷售前應深入瞭解這類物件的缺點。通常危老建案大都是基地狹小,不少是由獨棟或雙併四、五樓整合改建而來,導致很難兼顧外部與內部空間規劃設計。

4.地勢低窪:常見地勢低窪路段遇雨成災,因此,對於地下室是否曾經淹水問題就應事先了解清楚。

5.單行道:常見位處「靜巷」廣告,大都是單行道或窄巷,有些甚至是三至四米死巷(詳請參閱照片),也有大門正對前排住家後門,其售價必然無法與正常物件相提並論。

6.路沖:忠孝東路五段與信義計畫區某路段T字形交叉口大樓(詳請參閱照片),售價總是較同地段差一截。

7.鄰棟距離:除鄰棟距離之外,更應慎防正對屋角,另外,因地形而有天井規劃設計,更會影響通風採光,甚至會有迴音問題。

8.地下停車位:基地狹小建案通常都是機械升降式,而非雙向平面車道,並且大都是小車位,甚至亦有因空間狹窄而必須藉助轉盤者。

9.戶數多:大都是中小坪數規劃,例如西門町獅子林商業大樓套房單層七十五戶,出入分子複雜,門禁管制不易,房價備受考驗。

10.中間戶:單面採光的缺點可想而知。

11.1+1房:其空間大都是由陽台外推再加上占用部分客廳而來,通常都會以虛線示意,惟仍難掩飾空間狹窄之潛在缺點。

12.頂樓加蓋:常見「頂加」廣告,其實就是違建的另一種說法,通常開價都較高,也很容易出現占用公共空間爭議(詳請參閱照片)。

13.中繼水箱:高樓層建案大都有設置中繼幫浦機械室或水箱,應將所在樓層資訊充分揭露。

14.尺寸標示:一般物件銷售鮮少標示尺寸,尤其是兼顧長、寬、高的空間介紹,惟在高房價衝擊下,購屋者已愈來愈重視此一關乎家具擺置的空間問題。

15.梁柱位置:在高房價前提下,大樑是否橫過客廳或主臥室等風水問題自是備受關注。

16.臥室緊鄰電梯:夜闌人靜時,機械啟動升降聲必然會嚴重干擾睡眠品質。

17.廁所居中狹小:除風水忌諱之外,通風採光更是最大缺點,另外,只有蓮蓬頭沒有浴缸的半套衛浴,其空間狹窄不言可喻。

18.工作陽台狹小:小坪數住家後側狹小的工作陽台,既要擺置洗衣機、安裝熱水器,又要晾曬衣物,侷促不堪的空間可想而知。

19.失火,兇殺:就內政部公布的購屋應記載與不得記載事項部分,就有「本建物(專有部分)是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情事」之揭露義務。

20.換屋轉售不易:小坪數建案通常都會面臨貸款成數不足,導致轉手不易。

以上所述只是常見之缺點,有時很難僅憑口述說明清楚,更何況以虛擬替代實境方式引導介紹看屋,再進行線上簽約,而這也正是簽約時大都要附加「現況交屋」之主要原因;另外,值得注意的是,最近有愈來愈多購屋者委託驗屋公司先行驗屋再交屋等情事,因此,不論是以何種方式促銷,最後都還是要回歸實體帶看較為妥適!