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2021-07-22

─所有權移轉登記時應委請地政士先行檢視相關文件

─應詳細核對面積與注意代刻印章之權責

一般購屋者大都只注重房屋買賣面積,鮮少兼顧土地持分,尤其是在辦理所有權移轉登記時,面對看似簡單卻又極為繁雜的細節與相關文件,常有不知所措的感覺;請教莊教授,在預售屋辦理所有權移轉登記時,應注意那些重要事項?

雖然預售屋定型化契約與應記載及不得記載事項對於房地所有權移轉登記與期限都有明確規定,惟其間相關細節極為繁雜,因此,建議購屋者接到通知辦理所有權移轉登記時,最好能委請熟識的地政士先行檢視相關文件,俾免不知從何著手配合辦理。

至於預售屋定型化契約與應記載及不得記載事項對於「房地所有權移轉登記與期限」相關規定,以及一般業者預售契約之約定條款,分別彙整比較如下,以供參考。

壹、預售屋定型化契約「房地所有權移轉登記與期限」之規定:

一、土地所有權移轉登記

土地所有權之移轉,除另有約定,依其約定者外,應於使用執照核發後四個月內備妥文件申辦有關稅費及權利移轉登記。其土地增值稅之負擔方式,依有關稅費負擔之約定辦理。

二、房屋所有權移轉登記

房屋所有權之移轉,應於使用執照核發後四個月內備妥文件申辦有關稅費及權利移轉登記。

三、賣方違反前二款之規定,致各項稅費增加或罰鍰(滯納金)時,賣方應全數負擔;如損及買方權益時,賣方應負損害賠償之責。

四、賣方應於買方履行下列義務時,辦理房地所有權移轉登記:

(一)依契約約定之付款辦法,除約定之交屋保留款外,應繳清房地移轉登記前應繳之款項及逾期加付之遲延利息。

(二)提出辦理所有權移轉登記及貸款有關文件,辦理各項貸款手續,繳清各項稅費,預立各項取款或委託撥付文件,並應開立受款人為賣方及票面上註明禁止背書轉讓,及記載擔保之債權金額及範圍之本票予賣方。

(三)本款第一目、第二目之費用如以票據支付,應在登記以前全部兌現。

五、第一款、第二款之辦理事項,由賣方指定之地政士辦理之,倘為配合各項手續需要,需由買方加蓋印章,出具證件或繳納各項稅費時,買方應於接獲賣方或承辦地政士通知日起七日內提供,如有逾期,每逾一日應按已繳房地價款依萬分之二單利計算遲延利息予賣方,另如因買方之延誤或不協辦,致各項稅費增加或罰鍰(滯納金)時,買方應全數負擔;如損及賣方權益時,買方應負損害賠償之責。

貳、一般常見預售屋買賣契約「房地所有權移轉登記與期限」之相關規定:

一、移轉登記期限規定:

一般大都約定土地與房屋所有權移轉,應於使用執照核發後四個月內辦理。

其次,如為辦理各項手續,需由買方加蓋印章,出具證件或繳納各項稅費時,買方應於接獲通知日起七日內提供,如有逾期,每逾一日應按已繳房地價款依萬分之二單利計算遲延利息予賣方,此外,如因買方之延誤或不協辦,還會有損害賠償問題,辦理產權移轉過程應小心謹慎為宜。

二、應先行檢視相關文件:

房地所有權移轉登記看似簡單,惟其間相關細節極為繁雜,因此,當購屋者接到賣方或賣方指定之地政士通知辦理所有權移轉登記時,最好能委請熟識的地政士先檢視相關文件,俾免不知從何著手配合辦理。

三、應仔細核對面積:

依預售屋買賣定型化契約之規定,除土地面積之外,房屋面積包含專有部分之主建物面積與附屬建物面積,其中附屬建物只有陽臺可以登記。至於屋簷、雨遮則限於中華民國一○七年一月一日前已申請建造執照者(詳請參閱照片)。

另外,共有部分面積以及主建物面積占房屋得登記總面積之比例等,都應該詳細核對清楚。

其次,以上所列面積與地政機關登記面積有誤差時,買賣雙方應依契約規定互為找補。

四、一般預售屋買賣契約對於代刻印章之約定:

1.本約簽訂同時,買方應交付印章壹枚或授權賣方全權代刻買方印章壹枚交由賣方保管,本印章僅授權賣方作為辦理本建案相關申請文件之用,及申請起造人名義變更、設計變更、使用執照、接通水電瓦斯,及房地所有權移轉、抵押貸款、稅費之申請、撤銷、領用及其他有關本開發基地興建進行中必要之使用,並待交屋時交還買方。

2.賣方並保證買方所託付之印章絕無損害買方之權益,否則願加倍賠償買方所受之損害並負一切民刑事責任。但買方亦保證不得任意變更印章,否則因而導致賣方或全體買受人蒙受損害時,私自變更印章之買方應負損害賠償責任。

3.代刻印章如買方有違約事宜經賣方依違約之規定解除本契約者,買方同意若賣方已代辦申報房地登記予買方,買方或賣方指定之地政士得逕行使用本式印章及相關證件,逕以買方名義撤銷申報。

4.買方不得片面撤銷、終止、變更或限制本授權。買方並切結絕不向有關主管機關或金融機構,就本授權提出任何異議,否則其異議視為無效,如其異議致賣方或本建物其他買受人受有損害,買方並應負違約及損害賠償責任。

由此顯見交付或授權代刻印章之權利義務與重要性。

關鍵字: 預售屋 定型化