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2021-07-29

─驗收前可以先查詢驗屋公司之「驗屋報告」項目

─107年1月1日後申請的建照,僅有「陽臺」得以辦理測繪及登記

近年房價高漲,加以公設比普遍超過30%,一般購屋者好不容易等到交屋通知,卻又不太了解如何驗屋,請教莊教授,預售屋交屋時應該如何進行「驗收」,才能確實保障購屋權益?

雖然預售屋定型化契約與應記載及不得記載事項對於「驗收」都有明確規定,一般建商也都會按照原設計圖規劃設計之材料規格、品牌與預定進度施工,惟就購屋者而言,交屋驗收卻不知該從何著手?

一般購屋者在接到交屋通知時,總認為簽訂買賣契約等了三年,終於完工總是一件好事,不過對於預售屋定型化契約條款所規定驗收相關事項,卻仍存在不少盲點。

其實,一般購屋者尤其是首購,在看屋過程總是會被美輪美奐的樣品屋以及擺置高級家具的廣告圖說所迷惑,尤其是一般常見銷售人員總是用一些美麗的行銷話語來美化未來的遠景,讓消費者無形中忘掉了所購買房屋最實際的問題,例如室內空間,尤其是小坪數住家各空間格局長、寬、高以及家具配置等,都無法在虛擬的樣品屋世界看到真實的情況,一般最常見的購屋過程總是先看一下周遭環境,再由現場銷售人員引導進入樣品屋,隨後再經由預製的內部格局與家具擺置影片逐一介紹,其實這些都還只是建物的外部,對於內部建築材料與施工品質仍然一無所知,當然也無法了解施工過程是否有偷工減料情事,因此,建議購屋時最好能夠選擇品牌信譽良好,以及歷年沒有交易糾紛的建商較為保險,俾免徒增交屋驗收時無謂的爭議。

至於預售屋定型化契約與應記載及不得記載事項對於「驗收」相關規定,彙整如下,以供參考。

賣方依約完成本戶一切主建物、附屬建物之設備及領得使用執照並接通自來水、電力、於有天然瓦斯地區,並應達成瓦斯配管之可接通狀態及完成契約、廣告圖說所示之設施後,應通知買方進行驗收手續。

雙方驗收時,賣方應提供驗收單,如發現房屋有瑕疵,應載明於驗收單上,由賣方限期完成修繕;買方並有權於自備款部分保留房地總價百分之五作為交屋保留款,於完成修繕並經雙方複驗合格後支付。

第一項接通自來水、電力之管線費及其相關費用(例如安裝配置設計費、施工費、道路開挖費、復原費及施工人員薪資等)由賣方負擔;達成天然瓦斯配管之可接通狀態之約定,除契約另有約定,並於相關銷售文件上特別標明不予配設外,其管線費及相關費用依下列方式處理:

(一)預售屋基地範圍內之天然瓦斯配管,由賣方負擔。

(二)預售屋基地範圍外銜接公用事業外管線之天然瓦斯配管,由買賣雙方議定之;未議定者,由賣方負擔。

驗收注意事項

1.如依照契約所載,建商係於完成主建物、附屬建物之設備及領得使用執照,並接通自來水、電力、於有天然瓦斯地區,並應達成瓦斯配管之可接通狀態及完成契約、廣告圖說所示之設施後,即可通知買方進行驗收手續,因此,一般購屋者也都會按照這一流程進行驗收。不過除主建物、附屬建物設備之外,另一更重要的是公設部分,一般常見公設比例超過30%,有關這一部分大都是點交給管委會,惟在交屋階段尚未成立管委會,因此,在公設項目與品質未經驗收情況下,就算完成點交,難免會有未臻完備之處。

2.對於主建物與附屬建物之設備,就主建物部分,大都僅止於隔間與門窗,以及廚具、衛浴之品牌、規格,至於附屬建物則只是確定是否只登記陽台,抑或有沒有登記雨遮、屋簷而已。

按內政部於106年1月9日修正發布「地籍測量實施規則」第273條,規定107年1月1日後申請建造執照的建物,僅有「陽臺」得以辦理測繪及登記,屋簷及雨遮無法以附屬建物辦理測繪及登記。

3.對於自來水、電力、瓦斯等居家必備設施,雖然定型化契約規定應達成瓦斯配管之可接通狀態及完成契約、廣告圖說所示之設施後,即可通知買方進行驗收手續。惟卻有附加「基地範圍內之天然瓦斯配管,由賣方負擔」,以及「基地範圍外銜接公用事業外管線之天然瓦斯配管,由買賣雙方議定之;未議定者,由賣方負擔」之但書,因此,在簽訂契約時就應特別留意註明由賣方負擔較為妥適,畢竟這些費用都應該涵蓋在買賣總價較為合理。

4.驗收單通常都是由建商提供,並且也都僅簡單列舉較大事項,因此驗收時應仔細檢視瑕疵項目,並載明於驗收單上,再責由賣方限期完成修繕;有關這一點可預先到網站查詢驗屋公司驗屋報告所臚列之各項檢驗項目列為參考。

5.至於驗收時買方有權於自備款部分保留房地總價百分之五作為交屋保留款,俟雙方複驗合格後再支付,其實就自備款百分之五而言,金額並不高;有關這一點,只要是信譽良好的建商,大都會嚴格遵守,而不會拖延甚至引發交屋爭議!

總之,購屋者對於預售屋定型化契約與應記載及不得記載事項「驗收」之相關規定,大都僅止於一知半解,因此,建議購屋時最好能夠選擇品牌信譽良好,以及歷年沒有交易糾紛的建商較為保險,俾免徒增日後交屋驗收無謂的爭議!

關鍵字: 房地產會客室 莊孟翰 定型化契約條款