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2021-09-16

─品牌價值價差知多少?

─特種行業價差知多少?

實價登錄2.0正式施行之後,仍有不少購屋者無法了解所揭露的實際交易價格是否還潛藏那些不易察覺的購屋應注意而未注意的死角!

以下再就品牌價值價差,以及特種行業價差分別說明,以供參考。

2019年以來,台灣備受新冠肺炎疫情影響,近期隨著Delta變種病毒株入侵,以及新北市群聚感染,疫情似乎又有升溫跡象,而外界則一直關注台北市萬華區疫情是否再度爆發問題。由於今年五月中旬萬華區因為茶藝館爆發群聚感染,一度淪為疫情重災區之一,尤其最近疫情再度爆發的新北市板橋區,與萬華區只有一橋之隔,各界常會將這兩區的房價起伏相提並論。

其次,兩年來大家最關心的房地產遞延性買盤議題,尤其是這次疫情期間全球主要房市,包括美國、加拿大、英國、印度、澳洲、紐西蘭及杜拜等,房價都呈現上漲趨勢,台灣則是在台商回流再加上原物料成本大幅提高情況下,首購族莫不希望能夠儘速解封而盡早購屋置產。

眾所皆知,購屋置產首重居住品質,尤其房價高低更與周遭環境息息相關,萬華地區原受到部分變調經營「茶藝館」等行業影響,加以屢受其他特種行業衝擊,在台北市十二個行政區當中房價始終屈居末段班,因此,雖然近年台北市政府大力推動西區門戶計畫,惟部分地區仍受特種行業影響,不僅與東區房價落差甚大,特種行業附近價差更是懸殊。

以下再就特種行業價差以及品牌價值價差加以對照分析,以供參考。

四十八、特種行業價差:

─外在環境對於購屋置產的影響占比超過60%

一般人對於特種行業附近的建案總認為盡量不要購買比較好,其因在於附近出入閒雜人較多,尤其是鄰近風化區警車日夜巡邏頻繁,也經常發生鬥毆事件,一般民眾不僅關心治安問題,更擔心下一代子女身心受到不良影響,導致其他區域房價大幅上漲,這些區域房價總是受到周遭環境不利因素之影響,甚至與嫌惡設施的價格差距不大。其實,不僅萬華地區房價影響較為明顯,中山區五條通、六條通附近房價,除一樓店面因夜生活者眾生意興隆之外,也都同遭波及。

儘管如此,還是有不少投資客購屋用以出租,其因在於房價較便宜,租金報酬率偏高,惟仍應注意其間是否可能發生意外事件,例如兇殺或失火等,新生北路與錦州街口的錦新大樓,過去曾因大火及兇殺事件,導致二十四人喪命,而被外界稱為「第一凶宅」,終致房價較附近行情差距二至三成,並且轉售機率甚低。

一般而言,外在環境對於購屋置產的影響占比超過60%,而這也正是居家環境與特種行業間價差拉大10%甚至20%之主要原因。

四十九、品牌價值價差:

─品牌價值價差常超過10%,甚至更多

2012年國泰建設率先推出雨遮「不登記、不計價」行銷策略,按一般建案雨遮、屋簷占比約在3%~5%之間,由於公設比明顯下降,加以所有公設項目及主建物、附屬建物面積都詳細記載於定型化契約,因此,此一舉措當時在房地產業界與購屋者之間都引起很大的迴響。

尤其當時國泰建設一再強調對客戶「誠信」的購屋四大保證:(1)產權清楚、(2)按圖施工、(3)如期交屋、(4)永久服務;因此,長期以來國泰建設的品牌價值價差都超過10%,而這也正是雖然國泰房價訂價較高,卻都能順利完銷之主要原因。

其次有關品牌價值問題,除高價完銷之外,也可從各大建商歷年業績(詳請參閱照片)加以觀察得知,例如華固、遠雄、昇陽、冠德、皇翔、皇苑、大陸建設⋯⋯等,其建案大都具有以下十大特色,並且房價也都比鄰近建案來得高:

(1)原尺寸樣品屋、(2)契約審閱、(3)產權清楚、(4)按圖施工、(5)施工品質、(6)結構安全、(7)如期交屋、(8)保固期間、(9)售後服務、(10)管理維護。

由以上之分析可知,讀者當更了解特種行業價差與品牌價值價差之差異何在。