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2021-07-22

─2+1房係犧牲客廳空間與通風採光換來

─一般購屋常忽略土地持分與土地使用分區價差

實價登錄2.0已於七月一日正式施行,其中針對歷來房地產交易最受訾議之主要重點,已修正為成交資訊門牌、地號完整揭露,並且對於預售屋全面納管且即時申報,一般咸認對於購屋權益已獲得進一步的保障!

惟如進一步就房地產買賣實務案例加以深入探討,「實價登錄2.0」所揭露價格是否等於真實交易價格?其間仍有不少相關細節值得深入探討。

茲再接續前期「實價登錄2.0」=真實交易價格?再提供十六至三十項實務經驗,以供參考。

十六、路沖價差:一般所謂路沖泛指房子四周有路直沖而來,因此,不論是直衝、斜衝,或遭彎路衝到,都算是路沖;另外,例如「壁刀煞」、「穿堂煞」等也都列入風水禁忌,不過亦有人認為如果不是位於一樓,其實就沒有所謂路沖問題。儘管如此,一般購屋者都不會列為首選,尤其家有年長者更是避之唯恐不及,此一議題亦可由售價與租金偏低、銷售不易以及管理維護欠佳見其梗概(詳請參閱照片)。

十七、土地持分價差:一般購屋者大都只注重房屋坪數,較少兼顧土地持分,尤其早年常見合建地主年紀較大,建商為節省土地增值稅負而未按房屋銷售面積比例將土地持分過戶給購屋者,及至近年興起都市更新熱潮,方才驚覺事態嚴重。

十八、區位價差:以台北市為例,早期西區房價較貴,近年隨著公共建設與商圈東移,東區房價遠較西區為貴,未來南港地區房價亦將隨著高鐵、台鐵、捷運等五鐵共構的優勢而逐漸攀升,尤其自2015年台北市政府啟動「東區門戶計畫」,擬將南港打造成具備「軟體、會展、交通、新創、生技」等五大功能中心,並積極投入公共建設,區位價差將會愈來愈明顯。

十九、地段價差:例如忠孝東路一段至六段、仁愛路一段至四段、信義路一段至五段,由於區域發展、公共建設、公園綠地與商圈、捷運影響,各路段房價差距甚大,例如國父紀念館與大安森林公園周邊房價就遠高於其他區域。

二十、都更題材價差:近年隨著都市更新題材之加溫,房價差異愈來愈大,其中尤以四、五層老舊公寓土地持分較大,並且容積較高者較占優勢,至於老舊大樓則視土地使用分區與容積獎勵、容積移轉而價差各異。