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2021-09-23

2014年7月1日台北市率先實施囤房稅,房價開始呈現反轉趨勢,惟下跌幅度不到10%,2017年迄今則又再反轉漲價超過10%;其因在於2017年二月初,苗栗三義「木雕園區」及嘉義「馬稠產業園區」,陸續傳出台商回流買地擴產投資訊息,2018年房價遂再呈現明顯漲勢,而再度引發投資者大舉介入,一時之間連五股工業區土地一坪亦飆漲超過一百萬元。

這一波房價再漲追本溯源,實緣於土地價格與營建成本節節高漲所導致,而這也正是長期以來台灣在錢多利率低情況下,房價始終呈現大漲小跌趨勢之主要原因。

依住展雜誌之統計資訊,2014年台北市房價每坪91.3萬元,2017年逐漸下跌至83.3萬元,跌幅僅8.76%,及至2021年第二季再攀升至92.7萬元,漲幅高達11.28%。在此期間,除錢多利率低因素之外,台商回流應是加速房地價格節節向上攀升之主要觸媒!

其次,更值得關注的是,截至目前為止,土地交易依舊相當熱絡!

其實,回溯這一波高房價的起因,並非只有地價單一因素,更重要的是,現階段依資金匯回專法申請匯回金額已高達2,749億元;此外,投資台灣三大方案約1.2兆元,再加上超過1.5兆元的股息配發,龐大的資金浪潮短期間湧入市場尋找投資標的,都是背後助漲房價的主要推手。

以下再就近年六都土地交易資訊分別彙整,以供參考。

一、2020年六都土地交易金額再創新高

根據信義全球資產統計,六都2020年土地總交易金額高達8,426億元,與2016年2,957億元相較,成長幅度高達185%(詳請參閱附圖);另外,台中市及桃園市土地交易已連續三年超過一千億元,尤其桃園市2020年為六都中最高交易金額,台中市則為近五年累計最高交易金額。

二、壽險業及金融業2020年六都土地交易金額再創新高

根據信義全球資產之統計,最近壽險業與金融業對於收益型產品的投資標的,已有逐漸由北往南移趨勢,其中尤以新光人壽以56.4億元購買新竹市「萊恩廣場」,以及中國人壽以23.25億元購買新竹市「雲智匯」21~3樓,占整體交易31%最受矚目(表一)。

三、2021年上半年指標土地交易,標售案件占一半

根據高力國際「2021年上半年全台土地投資調查」報告統計,2021年上半年全台土地交易總額1,248億元,係去年同期74%,也是歷年同期第三高,其中仍以建商購地939億元占比最高,約佔總交易金額75%,並且以商業區515億元占比最高。

其次,上半年前十大土地交易總金額高達445.1億元(表二),其中有五筆交易係透過標售方式,交易金額225.8億元,包括二筆台中市水湳經貿園區土地、二筆台中烏日高鐵站區土地,以及一筆新北市三重區住宅土地。

四、台中市土地交易最為熱絡

─大型建商爭相高價搶購土地

依富比士地產王根據最新實價登錄資訊彙整,台中七期去年土地交易金額累計高達271億元,總面積亦高達1萬1,182坪,尤其去年七期土地交易金額271億元,相較於2015年39.2億元,增長超過六倍,由此更加凸顯台中房地市場之熱絡景況。

至於2020年最受矚目的是,二月達新工業標售位於台中西區舊廠土地2,593.5坪,最後由興富發以83.7億元得標,每坪單價323萬元;其次為十一月寶輝建設購買惠中路一段、市政北五路「新3」土地,總面積為2,156坪,總價約63.3億元,拆算單價約295萬元。

至於2017-2020年台中市主要兩個經貿發展大區塊土地交易金額,請參閱附表四。

五、台南房市聚焦於南科群聚效應

─2020年台積電斥資一百億元收購四廠房掀起房價漲勢

2020年台積電斥資一百億元連續收購南科一帶四家廠房(表五),由於台積電積極擴大台南地區布局,群聚效應導致鄰近區域每坪房價節節向上攀升超過三十萬元,甚至亦有開價超過四十萬元者。

由以上近年土地交易熱絡情況,尤其是在錢多利率低與營建成本居高情勢下,未來房市走勢應是朝價平穩量微增趨勢發展,而更值得注意的是,在當前整體房市超額供給情況下,更應格外重視生活機能欠佳蛋白區價量的發展趨勢!

關鍵字: 土地交易 房市走勢