行政院於今年8月6日通過法務部所提出之「民法物權編施行法」第13條之1、第13條之2修正草案,此次修正草案較受矚目的是,將「地上權住宅」納入民法規範,未來立法院三讀通過後,都市精華區「買屋不買地」的「地上權住宅」將有法可管。
#@1@#依據該項新修法令的重點,主要是將設定地上權期限原則定為50年,而期限一屆滿,地主可「依照合約取回土地」,或選擇與房屋建物持有者續約。太平洋房屋契約部經理蕭朝陽表示,國內地上權住宅具有「房價成本較低、地段優異」等兩大特色,因而讓「地上權住宅」具有市場性;不過,想要買賣這類房屋,一定要注意,地上權住宅又可區分為使用權及租賃權,在建物的殘餘價值上是有所不同的。就買屋不買地的「地上使用權」住宅,等到地上權的期限(通常是50年)一屆滿,土地所有權人(通常是政府)依據合約,透過補償地上建物(通常是房屋)時價的方式,給地上建物所有權人一筆錢,取回土地並擁有房屋,或者雙方另有約定,透過續約方式繼續使用,對建物持有人來說,房子是有殘餘價值的。至於屋地皆無的「租賃權住宅」,因為不擁有土地,也不擁有房屋,購入的只是1張房屋使用50年的受益憑證,且沒有土地及建物權狀,在租賃使用期限一到,便得無償搬離住所,屆時土地所有權人無須補償租賃者地上建物,等於土地所有權人不但收回了土地,還擁有房屋,對租賃者而言,房子的殘餘價值為0。
#@1@#由於「地上使用權」的買進成本,約為一般房屋的6~7成,而「地上租賃權」約為5~6成,正因為「本輕」,吸引不少投資客或都會族搶進,他們並不是想長住在上面,有的甚至是想透過租金的高報酬率達到投資目的,而這也是幾年前,日勝生推出「京站」,就打著「低房價、高租金報酬率」訴求,讓投資客趨之若鶩。不過,就現行的「地上權住宅」交易來說,已經屬於二手市場,像「京站」進入交屋期,許多不想在交屋後揹房貸的投資客,已經釋出不少物件在市場上流通,另日勝生對於買第一手的投資客,也在大樓一樓設立「代租、代售服務中心」。據日勝生公司表示,今年以來,透過換約的客人約有6%,而在市面上有承接到投資客釋出的永慶房屋南京西路店店長林彥魁認為,「京站」投資客釋出的比例,應有20%。地上權住宅投資總額低,但租金行情與鄰近住宅差不多,主要是租屋者只看屋況,不會在意房屋是地上權或是一般房屋,加上地上權住宅大都規劃小坪數的套房,也有利拉高租金行情,因此,該如何精算投資報酬率?
#@1@#就「地上租賃權」的「京站」來看,林彥魁表示,京站套房坪數約14坪上下,若每坪以37萬元成交,總價520萬元,一般貸款7成約364萬元,以京站貸款利率第一年2.95%,且無寬限期來計算,每月本金加利息的支出約20097元。京站周邊中山區及大同區的套房租金行情約每坪1500~2000元,若以每坪租金1500元計算,每月租金收入為21000元(1500元×14坪),假設在全無貸款下,年報酬率約有4.8%,但若有7成房貸,扣掉房貸支出後,每月租金盈餘才903元,也就是156萬元自備款的投資報酬率,比銀行1%的利息(1560000×1%÷12=1300元/月)還低,除非每坪月租金可至2000元,投報率才有6%以上(表1)。但為何投資人還願意買進呢?林彥魁表示,「京站」當初能熱銷,主要是擁有無可取代的地段價值,捷運站、高鐵、台鐵、客運總站等交通優勢,加上旁邊又有雙子星特區發展計畫,可望帶動此區的房價,投資人圖的是未來5~10年的增值行情,只要屆時有利可圖,就可賣出獲利,因此,即使初期報酬率還難以顯現,但還是先卡位為贏。
#@1@#而不管是「使用權」還是「租賃權」,由於地上權住宅的價值會隨著到期日的逐漸逼近而降低,不少投資人並不想真的住滿50年,大都會尋求「停利點」。林彥魁表示,在「京站」之前,市場上行之有年的地上權住宅,多以到期日的前1/2為轉手的黃金期,而他認為,最好的投資年限,以5~10年最好,其次是20年內。蕭朝陽也表示,購屋人應考慮,是否能在期限內回收成本、獲利了結;此外,設定地上權的產品,並不代表其價值會隨使用年限一路貶值,仍會隨著房地產景氣起伏而有升降,只是增值力較一般擁有土地產權者弱。蕭朝陽就台北市幾個地上權的建案現在的房價,對照其預售時,以及周邊一般大樓的房價指出,當初購買地上權的投資人,或多或少都享受到房屋增值,其中尤以「台北花園」幾乎賺了一倍(表2)。
#@1@#蕭朝陽表示,「台北花園」因位於信義計畫區,標榜類似新光傑仕堡飯店式管理規格的豪宅產品,當初推案時,主要就以跟周邊豪宅相比,價格少一半來吸引富人;而經過7年的歲月,隨著周邊豪宅行情來到每坪90~120萬元,「台北花園」也漲至80~85萬元,房價上漲達90.4%。但其他建案的上漲幅度,則依地段好壞而有不同際遇。像「南京東錄」,若以最高的每坪35萬元算,14年持有的增值幅度約25%,而位於南京東路線上的「南京33」、「京華DC」,從預售到目前,漲幅也有18%左右,但「寶成河畔皇家」、「東京凱悅別館」、「成德VIP」等,則在10%以內。
#@1@#配合銀行:京城銀行第一手購屋者貸款利率:第1年固定2.95%,第2年按貸款銀行1年期定儲機動利率加碼2.6%貸款年限:20年還款方式:本息平均攤還,無寬限期第二手購屋貸款利率:京城銀行表示,可接收第一手的貸款額度,但利率依個人信用而定
#@1@#不管是「使用權」還是「租賃權」,由於地上權住宅都沒有土地所有權,造成銀行貸款上的極大不便。中信房屋行銷企劃部副理江龍名指出,一般購屋都是以不動產作為抵押品,銀行據此核貸房貸,而地上權住宅在「使用權」的貸款上,目前仍以個人信貸或是以其他抵押品向銀行取得貸款,利率比較高。至於只有「租賃權」的「京站」,既沒地也沒屋,購買者如何辦貸款?雖然第一手承購者,因建商憑其信譽,可找到京城銀行做配合銀行,但未來轉了好多手後,接手者能否繼續保有該貸款額度,就另當別論。