實價登錄自二○一二年八月一日實施,效果始終未見彰顯而頻遭詬病,主要癥結在於三十個門牌區間價無法真正揭露每一戶實際交易價。其次,就登錄時機而言,一般物件為所有權移轉後三十日內,預售屋則是代銷契約終止後三十日內,導致預售屋的登錄時間比實際交易晚約二至三年,最近則因缺工問題,可能導致工期延宕,落差更大。至於內政部推出的「實價登錄2.0」修改版本,主要為一般物件須於申請所有權移轉時登錄,預售屋則須在簽訂買賣契約後三十日內登錄。
因此,內政部針對地政三法提出的修法重點為:(1)預售屋買賣契約完成三十日內要實價登錄。(2)門牌直接揭露不再區段化。(3)買賣移轉與實價登錄同步完成辦理。(4)申報權利人由地政士及經紀業回歸到買賣雙方。(5)提高惡意哄抬價格的業者罰鍰。
不過,最近一次修法時對於「預售屋即時登錄」及「門牌全都露」這兩項重大議題卻維持原案不動,而遭社會各界評為「實價登錄0.5」。
巢運在立法院召開公聽會 ─呼籲應儘速審查通過「實價登錄2.0」
針對此一議題,巢運於十月二十七日在立法院召開公聽會時,一再呼籲應儘速審查通過「實價登錄2.0」;其實,中央銀行早在十月十五日業務報告中,亦明確表示預售屋投機炒作盛行之癥結點,罪魁禍首即在於市場資訊透明化不足等制度面問題,因此,如何儘速通過「實價登錄2.0」,以確實保障購屋權益,實乃當前刻不容緩之一大要務!
其實,就購屋權益保障而言,目前實施中的實價登錄機制最大缺點至少有以下五項:
1.三十個門牌號碼區間價太籠統,更何況單號與雙號各十五個門牌編號,可能各有數十甚至數百戶建物,加以各樓層戶數可能高達五至十戶,一般購屋者很難僅憑實價登錄資訊,正確研判房價。
2.跨行政區房價差異大,以光復南路為例,東西兩側分屬信義區與大安區,每坪房價差距可能高達五至十萬元。
3.前後棟價差無法真實顯現,一般常見前後棟每坪價差三至五萬元。
4.高低樓層價差動輒一、二十萬元,其中又以面對公園綠地價差最大,例如國父紀念館與大安森林公園等居家環境。
5.NIMBY鄰避設施價差最大,一般對於嫌惡設施避之唯恐不及,媒體就曾報導周杰倫媽媽在淡水購買預售屋,交屋時才發現心目中的美麗景觀參雜墳墓而興訟。
此外,實價登錄無法真正揭露一般所預期的真實價格,尚有建物結構RC或SRC,以及通風採光與裝潢設備等重要因素。
「實價登錄2.0」未揭露停車位資訊 ─購屋時亦應兼顧停車位之基本權益
以上係僅就房屋主體之價格加以論述,購屋時往往忽略停車位也是房價炒作相當重要的一部分,例如這一次炒房議題,就有不少建案刻意模糊停車位的面積、產權與價格等問題,再以之作為討價還價的伸縮彈性空間,因此,在落實「實價登錄2.0」之同時,購屋之前亦應從嚴審視停車位問題,方可真正消弭資訊不透明之死角。
實價登錄旨在提供正確的購屋資訊,惟消費者購屋之前除房屋主體之外,亦應針對停車位問題嚴加審視,才能真正保障自身購屋權益!
依內政部公布之預售停車位買賣契約書範本,其主要重點如下:
一、停車位基地座落之區段、地號與使用分區。
二、停車位面積之權利範圍:
停車位面積__平方公尺、買賣權利範圍__。(全部車位加總之面積,應等於全部停車場部分主建物面積。)
三、基地持分:
土地面積__平方公尺(__坪),應有權利範圍為__,持分計算方式係以非停車位之專有部分面積__平方公尺(__坪)及停車位(格)面積(機械車位則以其垂直投影面積為準)之總和為分母,個別車位(格)面積為分子計算應分攤之基地持分比例(註:或以其他明確計算方式列明)。
四、停車位性質、位置、型式、規格、編號:
買方購買之停車位屬□停車塔□自行增設停車空間□獎勵增設停車空間為□地上□地面□地下第__層□平面式□機械式□其他__,依建造執照圖說編號第__號之停車空間計__位。其規格為長__公尺,寬__公尺,高__公尺。
五、停車位平面圖及建造執照:
本停車位以主管建築機關核准之停車空間平面圖為準,建造執照為主管建築機關__年__月__日__字第___號。