台中頂級豪辦真給力 建商急切入 跨足商辦市場64093' />
新北市政府於今(二○一九)年十月一日標售「新莊北側知識產業園區區段徵收」等八筆土地，總底價一四．五億元，吸引了包括新潤興業、日泰國際等共六開發商、企業主接連出手，最後標出四筆土地，標出金額為一四．八七億元，其中又以新潤興業拿下新莊區新知段兩筆地號土地，得標金額七．六億元、每坪八三．七萬元最高。科達機構董事長賴建程表示，「新莊北側知識產業園區」全區約二十六公頃，因有機捷、環狀線的雙捷運優勢，不僅可因應台商回流、企業總部所需的產業用地，也可作為觀光飯店、住宅開發案等需求。新北產業園區吸建商投標除了捷運外，也鄰近台1線、台65線以及台64線快速道路，具交通區位優勢，可聯通雙北、桃園生活圈，滿足通勤、產業需求，加上鄰近新莊「副都心重劃區」、「頭前重劃區」兩大重劃區，包括中央合署辦公室、國家電影文化中心等國家級建設陸續到位，因此，吸引投標者出手。賴建程指出，「新莊北側知識產業園區」串聯副都心及頭前重劃區，區域發展商機可期，目前不少集團總部也群聚至新莊副都心，包括全球機能服飾龍頭、紡織股王儒鴻等國際企業皆在此區塊設置總部，近期中悦總部將從南崁搬遷至新莊新總部。而宏匯集團更標下思源路、中央路口的「新莊國際創新園區」BOT案，商辦「新北宏匯i-Tower」於去年四月正式開工，將打造地上三十九樓地標型商辦，預計引進二百家產業，同時興建五星級「新莊凱悅嘉軒酒店」，將創造五千個工作機會。此外，Au商城招商案「宏匯廣場」斥資四十六億元規劃新莊唯一大型百貨商城，甚至引進美麗新影城、日本SONY集團專業展演Zepp場館、VR Zone，受惠政府、企業等大型建設挹注，多數規劃將於二○二○至二○二二年完工，估計新莊躍居國際城市地位，將指日可待，該區三至五年內將成為新北市大型商業金融中心。
新潤建設在得標後，副總賴嘉鴻指出，為因應台商回流，產業用地需求增溫，新潤除深耕住宅市場，更跨足商辦，標購取得新莊北側知識產業園區案，合計九○七．五坪產業用地，將可滿足企業大規模用地需求，未來將規劃合宜的商辦產品，提供回台企業設立商辦需求，就業人口進入，可望帶動雙北生活圈住宅市場發展。賴嘉鴻進一步指出，近兩年新北市商辦需求增溫，市場供不應求，其中新莊商辦需求最熱，由於目前釋出較少，且屋齡較為老舊，加上空置率低，優質且大面積的產業用地稀珍可貴，未來新潤除穩健住宅市場，更跨足商辦，可望為營運再添成長動能。無獨有偶，作業時間長達十八個月的中石化「京華城標售案」，終於在九月二十五日的第四度招標時脫標，由中石化旗下鼎越開發以新台幣三百七十二億零一萬元得標。雖然外界以「自家人」交易來形容此一投標結果，但中石化則強調，是看好台北市中心缺乏優質商辦大樓，因此，未來球體外觀拆除後，將規劃興建頂級商辦。中石化表示，根據國際商仲公司統計，今年第二季北市商辦空置皆低，民生敦化商圈空置率為七％，南京商圈空置率低於五％，信義商圈空置率更不到四％，低空置率的現象也導致商辦需求外溢。而京華城是台北東區罕見面積大且完整的可開發土地，隨著外商或新創公司在台北市設辦公室、國外共享辦公業者搶進、台商回流，都需要大面積辦公空間，但台北市中心商辦面臨老舊都更、新大樓更新不及、供給有限的狀況，導致供給持續緊縮，中石化看好未來商辦售價及租金將呈現穩成長趨勢且有創價空間，有信心本案能為公司及股東帶進獲利。南港輪胎商辦嚐甜頭中石化表示，京華城位於信義商圈北側交界，屬於信義計畫區的延伸區；允許使用項目包括辦公大樓、國際購物中心、國際觀光旅館…等，目前規劃改建為四棟結合綠能智能環保的商辦，上層十九樓規劃為頂級辦公室，可提供超過上萬個上班族的工作場所。看好商辦市場的還有南港輪胎，其在南港的開發案「世界明珠」共有兩棟頂級商辦大樓及六棟大坪數豪宅大樓，其中一棟更在九月十六日簽約，由聯強國際以高達五○．八七億元買下十二個樓層案，並取得冠名權。
由於南港當地的廠辦行情約在七、八十萬元，但聯強國際卻以每坪一百萬元的高價買樓，讓外界驚訝不已，幫忙牽線的戴德梁行，其研究顧問部協理薛惠珍指出，該標的位於台北市外圍新興辦公區，交易單價已創當地辦公大樓高價，除反映該大樓「量身訂作成本」及「冠名權」之外，亦顯示台北市核心區可售物業稀缺，企業總部需求殷切，推升新興區需求及價格。根據了解，原本世界明珠兩棟商辦大樓都想預售的，一看聯強高價買樓後，南港輪胎也看好商辦市場的未來，因此「惜售」，對另一棟商辦大樓已決定「只租不售」。空置率創十年新低 房東拿喬薛惠珍指出，截至今年第三季，台北市A級辦公大樓空置率為五．四％，較上季下降○．六個百分點，空置率創十年來新低。高力國際資深執行董事楊慧明指出，第三季整體商辦空置率持續下降，本季約四．一八％，各主要商圈商辦空置率變化，除民生敦化、西區等空置率超過五％外，其餘空置率都不到四．五％，其中信義區的空置率則持續探新低，本季僅約二．八一％，來到歷史新低紀錄，預計今年全年北市商辦平均空置率將會低於四％，僅約三．二％（如附圖）。根據高力國際第三季辦公室市場行情報告，過去超過十年，北市商辦平均租金漲跌平均都在一％左右，但整體商辦租賃市場出現供不應求現象後，今年房東調漲租金不但企圖明顯，而且態勢相當明確，光是今年前三季累積漲幅便接近二％。
其中頂級辦公室以及信義區的租金年漲幅更超過五％，未來想要進駐信義區頂級商辦或是續租的租客勢必面臨最嚴厲的漲租挑戰。薛惠珍表示，今年上半年租金已明顯反映供不應求狀況，而未來，由於供給缺稀，多數租戶面臨租約到期時，選擇續租，並被動接受房東調漲租金。楊慧明表示，綜觀台北市各主要商圈，今年幾乎沒有任何新增供給，儘管二○二○年有遠雄大巨蛋約一萬二百二十坪，中壽台北學苑約二萬五千坪，及新星興業仁愛的一千五百一十四坪等三大新增供給，將有近五萬坪。另二○二一年有富邦長春段約七千六百零五坪，全球希望廣場五千一百坪，以及二○二二年國壽松江路約三千一百五十坪的新增供給，不過，其中有高達三分之二都屬於業主自用，可供應市場需求的物件更為有限，整體供給市場仍呈現緊縮的狀態。北士科是建商下一個獵地戰場由此就不難了解，為何包括新北市政府標售「新莊北側知識產業園區區段徵收」土地，新潤等建商搶標；以及台北市政府在標售「北投士林科技園區」土地時，就有知名建商華固、國泰、長虹等前來搶地，累計購入九十一億元。
信義全球資產經理王維宏分析，內湖科技園區及南港軟體園區發展完善，帶動台北科技走廊交易發燒，成為大型企業獵樓熱區，不僅吸引跨國企業進駐，近年來上市櫃對於內湖、南港情有獨鍾，內湖整棟交易比例提高，南港辦公室更是出現每坪百萬交易，因此，帶動建商到「北投士林科技園區」的獵地熱。高力國際調研部董事梁儀盈指出，由於利率維持低檔，另依據中央銀行國際收支資本帳統計，近十年來台灣資金流出遠甚於資金流入，但在二○一七年八月中美貿易戰開始後，資金流向出現明顯轉變，自二○一八年第三季起，「資金流入」已高於「資金流出」，此都有利不動產交易活絡。此外，看好台北市辦公需求強勁，且投資機會稀少，開發商轉向辦公室開發的熱潮，將持續火紅，像興富發、長虹及華固等建商獵地將更積極(表一)。而不僅台北商辦因供給少而火紅，就連台中，也有不少建商投入新商辦興建熱潮，根據高力國際台中分公司調查，二○一六年台中七期商辦與新完工釋出總量體約十四萬七五六九坪，當年度直接去化坪數便高達十萬三五七坪，去化比率達六八％；二○一七年更是火熱，新增供給量體約二萬二九九坪，總量體高達十六萬七八六八坪，當年直接去化十三萬二一三三坪，去化比率近七九％。二○一八年頂級商辦新完工釋出量更高達五萬四九二三坪，七期總量體約二十二萬一九一九坪，其中以中國信託金控與台灣人壽合作之新大樓最受到矚目，二○一九年則有聯聚建設的「中雍大樓」豪辦案更吸睛。
台中新商辦瞄準二代接班需求資本市場及投資服務部執行董事黃正忠指出，過去台中並沒有相當規模的頂級商辦聚落，多半是散落在台中各個市區，加上屋齡超過二十年，多數設備以及設施都已老舊未更新，因此，新型態以及新工法，甚至加入最新設施的頂級商辦便成為企業首要標的。目前台中七期新市政中心辦公室總供給面積逾二十萬坪，其中包括二○一七至二○一九年新增逾七萬坪，主要是看好台中產業因為版圖逐步遍及全球貿易，面臨辦公需求要與國際接軌，再加上正處二代接班階段，需要一個相對「體面」及國際級的辦公室或是企業總部。去年七期市政商圈一整年辦公租賃去化面積高達一．七萬坪，也促使每月每坪租金均價從九二八元，微幅上揚至九四三元，增幅約一．七％，其中頂級商辦租金每月每坪更站穩千元大關，需求主要來自線上服務業者、軟體科技業、以及銀行保險業者，近幾年則有加入轉型階段的傳統產業。黃正忠以「中信金控臺中金融大樓」為例，六個月時間進駐率便突破五成，進駐產業包括中信金控集團中國信託、中信證券、台灣人壽、勤業眾信台中分所、愛齊科技以及優策資訊等，該案每月每坪租金開價一千三百元站穩七期頂級商辦大樓地位。中彰投老闆實力雄厚高力國際專案協理陸青秀指出，該棟大樓除成為七期具有標幟度建築外，是大陸工程在商圈第一件作品，更是其在中部唯一的商辦產品。高力國際董事總經理劉學龍指出，今年因受到美中貿易戰引發台商回流，為分散產能、重新布局生產基地及製造業自用擴廠、倉儲業、物流中心的增加，帶動商用及工業類地產的整體需求上升；而台中市又是中小企業及機械製造的大本營。今年因受到美中貿易戰引發台商回流，為分散產能、重新布局生產基地及製造業自用擴廠、倉儲業、物流中心的增加，帶動商用及工業類地產的整體需求上升；今年一至八月為止，商用不動產(含工業)的交易金額為達八十億元，已超過歷年水準。而近幾年商辦需求旺盛，不過，台中市的新商辦推案絕大多數是採取買賣方式，包括位居台中最精華的七期市政商圈，興富發、聯聚建設、豐邑及親家建設推出數棟分層銷售之新穎辦公大樓，使台中企業主於該精華地段可購置擁有企業自用辦公大樓趨之若鶩。觀察內政部實價登錄，台中商辦近一年的交易紀錄集中於西屯區，共一百三十五筆(表二)，屋齡十年內的更全數坐落於七期重劃區，自二○○○年以後七期逐漸發展成熟，成為中台灣政經、商業、文化發展的核心，更是頂尖豪宅、商辦競逐之地。台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，實價揭露台中屋齡十年內的商辦交易，聯聚中雍大廈是一大亮點，實價登錄成交單價六九．八萬元，直逼七字頭，刷新中台灣商辦行情，無論總價、單價、坪數等，相較於其他交易都高出許多，單價甚至是同區他案兩倍以上，立下頂級商辦的新標竿，台中豪辦一哥當之無愧(表三)。聯聚建設總經理王于娟表示，以「The Landmark」為名的聯聚中雍大廈位於台中新光三越與大遠百之間，共有三十九層樓，每層高度四．五米，總計一九二米的樓高成為新北以南、高雄以北最高的商辦大廈。一層兩戶，坪數二二五至四五○坪的規劃，許多企業主購置一整層作為企業總部使用，還有九十四歲陳老先生，預售時就買下四個樓層，要傳給四名子女。頂級豪辦 配備不凡聯聚中雍大廈被稱為台中的豪辦，其配備也是領先同業，如外牆使用預鑄PC版加雙Low-E複層強化玻璃，玻璃厚度達三十八mm，有效隔熱節能，且玻璃皆通過風洞試驗，可抗十七級強風。耐震係數從法令規定的○．二八八G一舉提升至○．四○九G，相當於核電廠的規格。更不計成本引進Port智慧分流系統，讓十二部電梯的調控更為精準，以最少時間達到最高運行效益，隱私與效率兼備，對建築品質與安全舒適的重視程度可見一斑。聯聚中雍大廈對於入主企業戶的選擇也相當嚴謹，王于娟表示，本棟大廈企業主對辦公人員的配置都在七十二人以內，享受最舒適的辦公空間，此外，為求內外皆美，大至各戶窗簾、燈光色溫的統一，小至貨運動線及送餐氣味的避免等微小細節都用心規劃，更能顯現尊榮感。劉學龍最後指出，近幾年台中頂級商辦逐年熱絡原因，除建商為度過住宅的低迷買氣，開始嘗試興建不同標的外，最主要是台中產業正面臨升級國際與二代接班階段，不論是買或租都有一定需求。加上近期台中市政府積極推動如水湳經貿園區、捷運文心北屯線機廠及車站、舊市區改造再生等重大建設計劃，預計將吸引更多跨國企業，以及相關創新、研發、文創、觀光、法律、財務、建築及工程等顧問公司前來台中設立營運或辦公據點，可望加大加速對七期頂級跟A級商辦大樓的空間需求。
