美國佛羅里達州一檔房地產投資信託（REITs，不動產投資信託基金）及其創辦人，近期遭美國證管會（SEC）提起詐欺訴訟。他們被指控從約 1.52 億美元的房地產基金中，挪用數百萬美元投資人資金，用於私人噴射機、珠寶、槍械靶場及成人俱樂部等奢華開銷。這起案件涉及全美超過 5,500 名投資人，凸顯了投資者在選擇投資標的時，企業治理與資金運用透明度的重要性。
美國證管會於 7 月 29 日向佛羅里達中區聯邦地區法院坦帕分院提起訴訟，指控 RAD Diversified REIT, Inc. 及其兩位創辦人涉嫌詐欺。根據《The Real Deal》報導，該公司自 2019 年 11 月至 2024 年 3 月間，透過未註冊證券發行，向全美超過 5,500 名投資人募資。
創辦人挪用資金供私人享樂
美國證管會指控，兩位創辦人誤導投資人，宣稱公司專注於收購、翻修並出租位於賓夕法尼亞州和佛州等地的房產。然而，其中一名創辦人涉嫌將約 140 萬美元的投資人資金轉入個人帳戶，並支付個人所得稅、保母薪資及近 19.7 萬美元的美國運通卡帳單，還購買了訂製服飾及珠寶。另一名創辦人則被指控將 150 萬美元轉入個人帳戶，並用投資人的錢支付私人噴射機旅行、精品服飾、珠寶和成人俱樂部等費用，總計逾 50 萬美元。
公司創辦人涉嫌鼓勵投資人使用退休金帳戶、房屋淨值貸款、信用卡及人壽保險受益金進行投資，並承諾「沒有任何投資人曾經虧損」。美國證管會發現，許多投資人並非「合格投資人」（Accredited Investor，指淨資產超過 100 萬美元的投資人，通常被認為更能承擔高風險投資），這意味著他們的財力可能不足以承受這類投資風險。
財務困境與虛假估值揭露
儘管公司對外宣稱其股價從 2019 年的 10 美元穩步上漲至 2023 年的 25.04 美元，但內部財務數據卻顯示公司持續嚴重虧損。RAD Diversified REIT, Inc. 在 2022 年至少虧損 3,100 萬美元，2023 年再虧損 2,200 萬美元，年租金收入從未超過 500 萬美元。一份銀行報告更揭露，該公司每年虧損 2,000 萬美元且依賴股權融資維持營運，因此銀行在 2023 年拒絕了其 1,500 萬美元的信用額度申請。
美國證管會指出，公司創辦人涉嫌將約 5,400 萬美元的投資人資金轉移至他們旗下的另一家公司 The Seminar Solution，並分別挪用了至少 230 萬美元和 250 萬美元作為個人開銷。
此外，該公司對外宣稱的資產價值，其估值報告據稱是由其中一名創辦人的兄弟負責，但他缺乏專業估價經驗，僅依賴線上估價結果。公司在計算淨資產價值時，還涉嫌低估抵押貸款債務數千萬美元。
面臨破產與多項法律指控
到了 2024 年初，RAD Diversified REIT, Inc. 面臨至少 166 起總額約 4,700 萬美元的房產止贖訴訟。該公司隨後於 2024 年 2 月凍結了股票贖回，當時至少有 300 萬美元的贖回請求尚未處理。同年 3 月，RAD Diversified REIT, Inc. 及其四家附屬公司聲請 Chapter 11 破產保護（Chapter 11 bankruptcy，是一種允許公司在債務重整期間持續經營的美國破產法程序）。
除了美國證管會的指控外，佛州總檢察長詹姆斯·烏特邁爾（James Uthmeier）也已對該公司展開調查，確認是否違反佛州「欺騙和不公平貿易行為法」。同時，其中一名創辦人已在今年 5 月遭到坦帕大陪審團起訴聯邦郵件詐欺罪，該罪名最高可判處 20 年有期徒刑。美國證管會目前正尋求法院對兩位創辦人處以民事罰款、追繳不法所得，並禁止他們擔任公司高階主管或董事。
【提醒您】
不動產投資需審慎評估個人財務狀況，本文僅供參考，不構成投資建議
