美國私募股權基金 Lone Star Funds（簡稱 Lone Star）近期完成一筆重大交易，向法國巴黎銀行資產管理另類投資部門（BNP Paribas Asset Management Alts，簡稱 BNPP AM Alts）收購了一項位於東京市中心的千戶出租住宅資產組合。這筆交易凸顯了國際資本對亞洲房地產市場的持續興趣，特別是透過價值增值策略進行布局。
這項收購的住宅組合包含總計 1,166 個單位，主要由兩處物業構成：一處是位於中央區新川的 35 層高樓「River City 21 Shinkawa」，擁有 505 間公寓；另一處則是「River City 21 East Towers」，包括四棟住宅大樓與一棟零售物業，提供 661 間住宅與九處商業租賃空間。這兩處物業隔著隅田川相望，均位處東京精華的中央區佃島。
Lone Star 是透過其於 2024 年 9 月完成募集的 Real Estate Fund VII 基金進行此次投資，該基金規模達 27 億美元，主要目標是北美、歐洲及亞太地區具機會型與價值增值潛力的不動產投資。市場消息指出，BNPP Paribas 最初為這些資產設定的目標價值約為 900 億日圓。而這些物業在 2020 年底時，曾由安盛投資管理（AXA Investment Managers）的房地產部門以約 700 億日圓（當時約 6.69 億美元）收購。
為提升資產價值，River City 21 East Towers 曾於 2022 年完成大規模翻新工程，增設了共享辦公空間、休憩廳和社區設施。River City 21 Shinkawa 的公共區域也於 2023 年初重新開放前完成整修。Lone Star 計畫延續這些改善工程，透過升級設施等資本投入，以期保留現有居民、吸引新租戶並提升營運收益。
BNPP AM Alts 的前身為安盛投資管理另類投資部門，法國巴黎銀行已於 2025 年 7 月完成對安盛投資管理公司的收購，並將其納入旗下統一的另類投資平台，管理資產總額達 3,000 億歐元。安盛投資管理在被收購前，已在日本建立起廣泛的投資組合，涵蓋公寓、飯店、銀髮住宅、學生宿舍及物流設施。
Lone Star 全球商業房地產主管 Jerome Foulon 表示：「這筆交易展現了我們對日本市場的持續承諾。」這也是 Lone Star 近期在日本房地產市場的連續動作。該基金在 2025 年曾將旗下的東京 Beta 共享生活平台售予 Warburg Pincus，同時也透過 Real Estate Fund VII 基金收購了橫濱 Oakwood Suites 物業，並計畫將其改建為高檔飯店。
