【理財周刊記者顏瓊真報導】即便今(2022)第三季北市辦公室租賃市場空置率僅3.24%，呈現供不應求現象，但未來五年，東、西區各自有數十萬坪的新建辦公室，若再加上壽險以及建商在市區內透過危老、都更重建辦公大樓，以及地上權開發案，而這些潛在新增供給預期會在三、五年後釋出，市場將有102萬坪新供給瞬間暴增，讓商辦房東恐要哭哭了。
高力國際董事總經理劉學龍(圖中)指出，北市辦公室市場將在一年內出現空置面積倍增、兩年內空置率倍增的趨勢，最悲觀的預測，五年內甚至出現空置率跳增至雙位數的去化壓力，翻轉過去房東市場的絕對優勢。
劉學龍面對此市場危機，積極轉化為龐大商機，大刀闊斧成立業界唯一的「業主代表服務部」，並力邀業界專家楊治林(右2)、黃舒衛(左2)擔任該部門資深董事與董事之職。
甫上任即引起業界關注的高力國際業主代表服務部董事黃舒衛指出，未來除供需失衡的壓力，業主還要面對「租客市場」的三大挑戰，包括區域發展多極化、新增競品彈性化以及需求條件弱化等。
其中區域發展多極化主要是因為過去二十年，頂級辦公室供給不再僅限於信義計畫區，未來還有東、西兩大門戶總和超過102萬坪新增供給的挑戰。而新增競品彈性化則是指北士科、內科、南港的產業辦公室結合生產及成本優勢，透過總部、客製化的策略，進一步強化對承租方的吸引力。
最後需求條件弱化則是因為受到疫情、數位轉型、少子化、共享辦公室的刺激，企業對辦公空間的需求也出現價、量、質的變化，過去快速擴張、膨脹的租賃需求也會出現量變、質變。
黃舒衛指出，東、西區兩大辦公室供給商圈分別為南港、台北車站，而兩地新建辦公室絕大多數以出租為主，要如何在最快時間內去化龐大的辦公室量體，將左右租金變化。
根據高力國際調研部董事梁儀盈初步分析，南港因是完整的科技產業聚落，預期科技製造業等租客會往該區靠攏，反觀擁有交通便利的台北車站則會以貿易、傳產或是金融等產業進駐。
以目前部分建商的做法來看，已鮮少採用先買地蓋樓然後出售的策略，反而是先尋求專業機構的意見，先握有潛在租客或是買家的名單，再去買地蓋樓幫買家量身打造辦公室空間。
黃舒衛表示，此舉主要是保障蓋出來的辦公室可以立即創造收入，尤其正值升息循環，經濟情勢相對保守，甚至企業整併的情況下，辦公室需求其實正在減弱。因此，接受到不少供給端的業者希望透過早鳥出租，或是先找到買家再進入辦公室開發市場的傾向。
再加上淨零排碳趨勢已定，未來建商對於新建辦公室大樓是否有先行導入節能的系統或是設備，都將會左右未來辦公室銷售或是承租情況，尤其是頂級辦公室大樓更要講究這一塊。
至於，租客或是買家心態也從過往的買來自用轉向先租再說，主因是升息循環下，利息加重、租金收益率受到侵蝕，在各方成本考量之下，可能會降低原本的辦公室需求量體，轉而以先行承租為主。尤其近幾年不少知名企業都將辦公室從過往的一人一格的傳統空間改為共享辦公室，100個員工可能只準備80個位置，實質上辦公室需求空間是呈現縮減的態勢。
