每年一到五月報稅季，就是大家荷包大失血的時候，而如果你去年有賣房，是在105年1月1日「房地合一稅」上路前，屬於「舊制」所得稅所取得的房屋時，那麼，今(113)年五月申報個人綜合所得稅時，要記得申報「財產交易所得」喔。
不過，相對於房地合一稅的申報來說，舊制的「財產交易所得稅」申報要複雜的多，因為適用時間及規定不同，售屋族可得小心細算，以免因短報而被「連補帶罰」。
因為舊制財產交易所得稅的申報學問大，售屋族若不懂，恐怕「一個頭兩個大」，因此，《理財周刊》特別邀請勝樺法律地政士事務所所長陳勝樺及大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶兩位專家來為讀者解析，以求報稅沒煩惱。
售屋族得申報財產交易所得
勝樺法律地政士事務所所長陳勝樺指出，105年「房地合一稅」上路後，在不動產出售的個人所得稅課稅，分新制(房地合一稅)與舊制(財產交易所得稅)；根據《所得稅法》及《房地合一課徵所得稅申報作業要點》之規定，「個人及營利事業交易一百零五年一月一日以後取得之房屋、土地，應依本要點規定計算房屋、土地交易所得，課徵所得稅。個人及營利事業交易一百零五年一月一日以後取得以設定地上權方式之房屋使用權或預售屋及其坐落基地，該交易視同前項之房屋、土地交易。」
至於「舊制」的財產交易所得稅就是不符合新制房地合一所得稅部份。
兩者另一個最大不同就是，適用房地合一稅課稅者，是在出售房地或地上權、使用權時，要在交易後30日內申報，而適用舊制者，不管是有財產交易所得或財損者，都要併到隔年五月的個人所得稅做申報。
這二分法，看似簡單，但「舊制」要麻煩得多；陳勝樺表示，在舊制的所得稅核課，不課土地部份，只課房屋交易所得，但一般人售屋時，觀念都只有「總價」，卻不太了解，這個「總價」是包含房屋(建物)及土地，其中，土地已課「土地增值稅」了，故「財產交易所得稅」只課房屋獲利。
陳勝樺指出，早期不動產業者都會告訴你，用「房屋評定現值」乘以每年公告的「財產交易核課標準」比例來計算你的年度出售房屋之交易所得，而所得計算出來再加入個人的「年度總所得」去計算個人綜合所得稅。
但因政府在民國101年8月1日實施「實價登錄」實施後，包括房屋公司的房仲或地政士都會告訴你，你要申報房屋的財產交易所得稅，一定要用實際價格去申報，不能用「評定現值X核課比例」去申報。
但問題是，如果真是這樣，那每年為什麼財政部還要發佈年度核課標準呢？所以，在101年8月1日實價登錄正式上線後，這是一個適用「核實課稅」跟用「評定現值」方式課稅方式的一個分界。
財產交易所得稅 有四種申報方式
陳勝樺表示，現行的舊制財產交易所得稅申報方式分四種，當房屋不屬於新制房地合一稅時，在計算舊制財產交易所得時，就要注意是屬於那一種方式：
第一種：101年8月1日(實價登錄)後取得之房屋，以實際成交價為計算基礎。
第二種：101年8月日以前取得房屋，是繼承、受贈、法拍等取得方式，以實際取得價格為計算基礎。
第三種：非屬上列兩種方式，以房屋評定現值為計算基礎。
第四種：高總價房屋之計算。
就第一種情況，陳勝樺指出，舊制財產交易所得稅的「交易價格」、「取得成本」跟計算，依據《所得稅法》第14條第1項第7類，以及《所得稅法施行細則》第17條之規定如下。
101年8月1日後交易取得之房屋以實際成交價為計算基礎：在個人出售房屋，已提供或稽徵機關已查得交易時之(實際成交金額及原始取得成本者)，其財產交易所得額之計算，應依《所得稅法》第14條第1項第7類相關規定「核實認定」。
也就是說，除納稅義務人本人提供正確之實際價格外，稽徵機關還可以交易時之實際成交金額及原始取得成本者來做課稅依據，而因為101年8月1日實價登錄後，上述資料都有申報登錄，若納稅義務人非以實際價格申報，就有漏稅處罰之虞！
如果是適用舊制所得稅部份，以實際出售價格，在房屋是併同土地出售，所以在申報時，必須將出售及取得房屋的部分給劃分出來。
其中，房屋出售價額=房屋出售當期評定現值/(房屋出售當期評定現值+土地當期公告總現值)x房屋土地出售價額。
房屋申報取得成本價額=房屋取得當期評定現值/(房屋取得當期評定現值+土地取得當期公告總現值)X房屋土地取得價額。(見區塊文字說明)
以此為計算房屋之「買入」跟「出售價」之標準，來計算房屋之財產交易損益，故在計算「舊制」財產交易所得稅時，其所計算方式不同，會得出不同之稅額。
繼承、受贈及法拍 取得價查得到
至於第二種，屬於101年8月1日以前之取得房屋，是由繼承、受贈、法拍等取得方式，其取得成本是也是以實際取得價格為計算基礎。
陳勝樺指出，這三種情況雖然在101年8月日以前無法查得實際價格，但因為「繼承、受贈取得」，是以當時取得的「評定現值」為主，並非無法查得價額，故應以上述方式拆算房屋出售價後，再減除取得之成本。
而法拍取得之房屋，本就有實際之拍賣取得價格(拍定價)，故法拍之舊制財產交易所得稅，其取得成本，自是以拍賣取得價格去申報，故其出售價及取得成本價格的計算公式如下：
房屋出售價=房屋出售當期評定現值/(房屋出售當期評定現值+土地當期公告總現值)X房屋土地出售價額。
房屋申報(繼承、贈與、法拍)取得成本價額=房屋因繼承、受贈取得當期房屋評定現值或法拍取得之房屋拍定取得價格。
實登前買賣取得房屋要核實申報
而第三種，非屬上列兩種情形，也就是101年8月1日前因「買賣」取得房屋者，就法規規定的「實際成交金額」及「原始取得成本者」，基本上，這兩個數字若都是可查得，就需「核實申報」；但若是實價登錄前購買房屋，是不易取得實購買資料，就要以出售當年度所公告標準價格比例乘以出售當年房屋評定現值作為申報依據。
根據《房屋標準價格及房屋現值評定作業要點》，財產交易申報額=出售當年房屋評定現值X出售當年度所公告之各區房屋標準價格比例。
但是，國稅局也不是「吃素」的。依據國稅局本身函令解釋，若屬「未能提出證明文件者」，得依財政部核定標準核定申報，但因有少部份國稅局堅持依「實際交易價額」去計算課徵。
主要是，你買房時，若有向銀行申請房貸，那是不是在銀行那邊留有「不動產買賣契約書」，上面會有交易金額，這時，納稅人應向銀行申請該不動產買賣契約書複本，重新計算申報課稅，不然就會收到國稅局要求「補稅」之通知書。
而這時你也就了解到，為何有錢人都捧著現金買豪宅，就是不想留下「證據」，讓國稅局「按圖索驥」。
第四種也就是房地合一稅在上路前，屬於104年12月31日前買賣取得的「高總價房屋」(坊間稱「豪宅」)。
陳勝樺指出，若是在實價登錄前，以「買賣」取得的高總價房屋，因為屬於無法查得實際買進價格者，本應依前述第三種項計算方式來申報，但財政部特別針對高總價方式採特別計算方式。
依下列所定各縣市所定高總價房屋標準，其財產交易所得稅之計算以查得之實際房地總成交金額(房地出售總價)，按出售時之「房屋評定現值」占「公告土地現值及房屋評定現值」總額之比例計算歸屬房屋之收入，再以該收入之17%計算其出售房屋之所得額。
房屋收入申報價=房屋出售當期評定現值/(房屋出售當期評定現值+土地當期公告總現值)X房屋土地出售價額17%。
112年度調降高總價課稅門檻
大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶指出，財政部在今年2月中旬發布《112年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定》，擴大個人交易高總價住宅的課稅門檻。
以主要都會區為例，台北市定義高總價住宅門檻過去為7000萬元，但修法後則調降為6000萬元；新北市豪宅定義則自6000萬元下修至4000萬元；桃園市、新竹縣、新竹市、台中市、台南市及高雄市從4000萬元降至3000萬元(表一)，符合該法且在112年出售總金額符合門檻的屋主，恐怕今年五月將被收重稅。
賴志昶舉例說，以北市某處社區物件，去年若成交總價6000萬元的房子，假設該戶房屋評定現值為160.5萬元、公告土地現值為420萬元，且個人所得累進稅率為最高的40%計算，依據111年公布的7000萬元標準，售屋所得公式為房屋評定現值X各縣市百分比，而台北市為45%，因此試算售屋所得約72.2萬元，個人所得稅需扣得約28.9萬元。
但若依照今年新公布的課稅門檻，售屋後由於跨入豪宅門檻，此類案件因不屬個人房地合一稅課徵範圍，應以實際成交金額，按出售時房屋評定現值比例，計算歸屬房屋收入，再以該收入的17%計算出售房屋所得，併入個人綜所稅計算，也就是房屋收入約281.5萬元，之後換算個人所得稅則約需繳納112.6萬元。
上述兩制相比，該位屋主今年所得稅得多繳約83.7萬元(表二)。
賴志昶表示，該政策一出，讓不少在去年賣高總價住宅的賣方相當恐慌，不過該法只針對在105年房地合一稅上路之前取得的屋主，若適用房地合一新制的屋主無須擔憂。
但如果是在112年出售高總價房屋，且適用舊制的民眾，恐將面臨「巨稅攻擊」，雖持有豪宅多為高資產族群，但該稅經上述試算，動輒數十萬元也是一筆不小金額，建議在5月來臨前先預留充足金源，以免報稅季面臨財務透支的窘境。
可扣除的成本及費用項目
在了解舊制的財產交易所得稅的相關規定後，售屋族要另外注意的是各種可扣除的成本及費用規定，住商機構特別提供一圖表，供讀者一目了然(表三)。
陳勝樺表示，財政部83.1.26.台財稅第831581093號函及財政部101.8.3台財稅宇第10100568250號解釋函令規定，財產交易所得稅的計算方式，應由房地賣出總額再減去買入總額後，再行扣除相關必要費用(如仲介費、代書費、土地增值稅、契稅等)後之餘額，再按出售時之房屋評定現值占「土地公告總現額及房屋評定現值」之比例計算房屋之財產交易所得。
舊制的財產交易所得成本，以《所得稅法》第14條第一項第七類規定，凡財產及權利因交易而取得之所得：
一、財產或權利原為出價取得者，以交易時之成交價額，減除原始成本，及因取得、改良及移轉該項資產而支付之用後之餘額為所得額。
也就是1.原始房屋之買賣的價額。2.因取得及移轉該項資產支付之一切費用。也就是買進時之買方契稅、登記費、代書費…等。
但項扣除目要屬於房屋部份，如不屬於房屋部份，則要分算，例如仲介費、代書費也要分出房屋及土地部分，按房屋所占比例去列出可扣除的金額。
二、財產或權利原為繼承或贈與而取得者，以交易時之成交價額，減除繼承時或受贈與時該項財產或權利之時價，及因取得、改良及移轉該項財產或權利而支付之一切費用後之餘額為所得額。
此時的「時價」，在《遺產及贈與稅法》第十條，即指「土地公告現值」或「房屋評定現值」，跟大家所認知的「市價」，觀念是不同的。
至於費用部分，是指出售房屋時所支出的移轉費用，而出售房屋所須支付，屬房屋部分的仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等，也是要分算出只屬於房屋部份才能列舉。
試算課稅淨額 誠實申報納稅
陳勝樺就舊制售屋族的相關稅費，舉例指出，老王108年其出售房地總款為13,700,000元、出售時土地增值稅為90,000元，102年買進房地總價款為6,850,000元、買入時繳納之契稅為50,000元，房屋公司之服務費用總計680,000元；另出售時房屋評定現值及土地公告現值分別為300,000元、700,000元。
因老王買進及賣出價格均未劃分房地之個別價格，老王109年度應併入綜合所得稅申報房屋財產交易所得，計算如下：
老王之課稅淨額：出售房地總價額13,700,000元—購入時房地總價額6,850,000元—土地增值稅90,000元—契稅50,000元—房屋公司之服務費用，總計680,000元。
再680,000元x房屋評定現值300,000元/(房屋評定現值300,000+土地公告總現值700,000)=課稅淨額1,809,000元，之後再以此金額併入五月的個人所得稅進行申報。
