「二○一七大師智庫論壇」演講會，當席勒教授聽到台灣房地產面臨「高房價、自有住宅比率高、空屋率高」等三高問題時，驚訝表示「三件事情同時發生，讓人匪夷所思！」二○一三年諾貝爾經濟學獎得主羅勃．席勒(Robert James Shiller)教授，曾在二○一一年獲彭博資訊票選為世界前五十大對全球金融最具影響力的人，其暢銷著作《非理性繁榮》(Irrational Exuberance)旨在分析人們在股市的投機心理與行為，並精準預測二○○○年網路泡沫與二○○七年美國次貸風暴；更以敘事經濟學(Narrative Economics)闡述透過故事被廣泛傳播後，市場情緒很可能發酵，進而影響投資行為。有關席勒教授這次應邀來台演講，有許多值得我們再次關注的重點，不論是提示或警示，如能將這些國際經常發生的歷史經驗當作啟示，必會大幅提升政府主管機關趨吉避凶的應變能力，例如：(1)沒有不會跌價的標的物。(2)應教育民眾「房價不是只漲不跌」。(3)人們必須正視房價高漲的風險，他不知道房價何時下修，萬一下修，對擁有資產者將是一場災難。(4)支撐房價的不是基本面，而是人心還有故事的吹捧，讓大家認為房市是很好的投資標的。(5)社會住宅其他國家也在做，但並沒有完全解決高房價問題。(6)應引導資金到其他投資工具。
房地產面臨「高房價、自有住宅比率高、空屋率高」等三高問題時，驚訝表示「三件事情同時發生，讓人匪夷所思！」其實，有關這三件事情，乍看之下真是讓人無法理解而備感疑惑與矛盾，惟如就歷史縱深加以探索，答案就很清楚。以下謹就「高房價、自有住宅比率高、空屋率高」這三點提供淺見，以供參考： 一、高房價問題：台灣高房價其來有自。房地產市場自民國六十年代後，由於經濟快速成長及國民所得逐漸提高，加以其間屢受油價、物價巨幅波動影響，房價幾乎每隔一段時間便呈倍數飆漲，從而助長投機風氣，其顯著模式為「油價漲→物價漲→房價漲」。例如民國六十二至六十三年第一次房價大幅飆漲係源於第一次石油危機，油價由每桶二．五九美元遽漲至十一．二五一美元，物價大漲四七．四％，民眾基於購屋保值心理，大肆搶購不動產促使房價攀向高峰。及至民國六十七至六十九年，油價由十二．七美元再度暴漲至三十二美元，物價上漲率也攀升到二位數(六十九年一九．○一％，七十年一六．三二％)，又是「油價漲→物價漲→房價漲」模式，造成房價飆漲。至於民國七十六至七十八年第三次房價大幅飆漲，主要是當時社會財富長期累積，又有新台幣由三五．五元大幅升值至二八．五五元湧入的「熱錢」推波助瀾，「金錢遊戲」再起所導致(見表一)。
最近這一波始自二○○三年之起漲點，主要係繼二○○五年土地增值稅與二○○九年遺產及贈與稅大幅調降稅率，加以二○○八年全球金融海嘯後，美國三次QE(量化寬鬆)導致市場頓呈有史以來最低、最長之低利率時期，最多氾濫游資與最大之租稅減幅，促使房價節節攀升，按二○○三至二○一六年台北市房價飆漲一．一倍，新北市更飆漲一．四倍。以上所述，前三次係台灣經濟高度成長的特殊歷程，最近這一次則是全球普遍遭遇的共同處境。如再就二○一四年台北市實施囤房稅之後持有稅、交易稅與資本利得稅，再加上二○一六年實施的房地合一稅之重稅結構，雖然今年第一季台北市房價所得比仍高懸十五．五二倍，惟近年房價持續向下探底，尤其在少子化與高齡化情勢下，此一高房價問題勢將隨之逐漸獲得改善。其次，如依Numbeo網站《Property Prices Index 2017》二五七個主要高房價城市統計數據，台北市房價所得比十五．六三倍(二○一五年第三季數據)，全球排名第四十五，的確還有很大的調整空間。
二、高自有住宅比率問題：在經濟高度成長階段，有土斯有財與房地產增值保值觀念深植人心，又沿襲長輩的財產繼承問題，再加上社會福利與退休保障不足等因素，導致不少高所得階層將房地產視為投資理財工具，中產階層則是儘量多買一戶，一則用以退休收租養老過活，再則運用購屋節稅贈與子女，凡此，都是促使自有住宅比率逐年攀高主要原因。由附圖可見一九八七年住宅自有率已高達七八．六％，二○一五年更攀升至八四．二三％(見圖一) 。
三、高空屋率問題：台灣長期高空屋率與實施容積管制息息相關，按台北市於民國七十二年四月二十五日率先發布「台北市土地使用分區管制」之後，全台土地管理利用即逐漸進入容積管制，其後台北市及宜蘭縣經細部計畫通盤檢討，亦於民國八十二年全面實施容積管制，其他縣市則囿於議會壓力延緩實施。惟自八十八年起全台皆已實施容積率管制，然就在全面實施之前，由於大量搶建引發超額供給之景氣重挫問題，政府為挽救當時號稱的火車頭工業，公布「健全房地產市場措施」，一連三次共計七年延長建照時效，由此衍生之大量空屋，超額供給至今無法去化，非都會區的無效需求更是嚴重，可由民國八十年至八十三年建造執照合計高達八十二萬九八五九戶見其一斑，而這也正是長期存在高空屋率，讓一般人無法理解的主要緣由(見圖二)。
其次，如就二○一○年六都合計一一○．六五萬戶空屋，占全台一五六萬戶之七○％加以檢視(見表二)，顯然社會資源的浪費依舊無法獲致合理解決。有關此一議題雖然行政院主計處經深入了解後表示其中約有一半係屬第二屋或休閒住宅，惟就當前政府刻正大力推動的二十萬戶社會住宅，實應先就大量空屋地區先行調查，再輔以租金補貼或購屋貸款利息補貼，藉以逐步去化餘屋，讓長期閒置資產得以活化利用，而不必急於一時，更何況席勒教授也認為社會住宅其他國家也在做，但並沒有完全解決高房價問題。由這次「二○一七大師智庫論壇」，席勒教授席間對於台灣房地產面臨「高房價、自有住宅比率高、空屋率高」等三高問題，驚訝表示「三件事情同時發生，讓人匪夷所思！」由此不難了解台灣當前所面臨住宅政策之困境！而在聆聽席勒教授一席話，讚佩之餘，是否也能進一步檢討並正確擬定與落實住宅政策，實乃當前主管機關必須正視刻不容緩之一大課題。在此，要再度感謝諾貝爾經濟學獎得主席勒教授對我們的經濟與房地產所提出的啟示與建言，並且希望本文的補充意見也能提供政策參採！
