景氣走勢59289' />
Q:時序進入第四季，房市依舊多空聲音交雜，就連公家機關與各大房仲業者所發布資訊，與實務現況都有相當落差，著實讓人摸不著頭緒！房市自從二○一四年囤房稅祭出，在重稅結構之下，二○一五年景氣明顯轉折，不久即陷入業界所謂的「冰河期」，而在落底過程中，幾乎每一季都會有觸底反彈訊息傳出。然而，房市景氣真的回神？抑或只是在低基期之下前後期數據比較的假回升？展望二○一八年，該如何看待房市景氣？請教莊教授的意見。A:現階段許多經濟研究機構看法已漸趨保守，雖然房仲業及財政部咸認交易量略有增加，再證諸財政部統計房仲業今年上半年總營收二○一．四億元，較去年同期增加兩成，但就此數據推論房市已從谷底回升未免過於武斷。另一方面，現階段買賣雙方普遍存在「以拖待變」心態，更加重預期心理的不確定性因素。不過，就目前情況看來，各建商依舊讓利不斷，代銷業者也僅以純企劃取代包銷，由此不難看出房市應該不會這麼快落底，更何況落底之後也還得經過一段時間盤整。加碼讓利送跑車 期快速去化餘屋現階段依照各建商不斷加大讓利促銷手法，送車位、家電及裝潢似乎已成為標配，目前市場上更出現有建案祭出買成屋送跑車的讓利訊息，著實令人嘖嘖稱奇！由此推測，依當前氛圍，建商應該不是想以拖待變靜待景氣回升，反倒是希望積極處理新成屋，以能夠快速去化為當務之急，主要原因在於唯恐房價持續下跌，管銷與稅費成本不斷累增，終致血本無歸。事實上，台灣房市自一九九○年起歷經十三年不景氣，二○○三年SARS過後，嚴重受到產業蕭條衝擊，為提振經濟景氣、增強國際競爭力，政府大幅調降各項稅率，當時的確也發揮相當程度的預期效果。二○○五年土地增值稅大幅調降，累進稅率從四○％、五○％、六○％，調降至二○％、三○％、四○％。此外，二○○八年遭逢全球金融海嘯襲擊，政府於二○○九年再針對遺產及贈與稅由原邊際稅率五○％大幅降低至一○％單一稅率。二○一○年再加大力道，將營利事業所得稅由二五％調降至一七％，以營造低稅負並具國際競爭力之租稅環境，並帶動整體經濟及產業發展。
紅色警戒乍現 央行祭出選擇性信用管制 在一連串稅率調降之下，二○一○年起房市節節升溫，不過，這股房產熱浪也隨即引來關愛眼神，擔心景氣過熱、貸款比例過高，過度操作槓桿所帶來的必然是高風險的泡沫危機。因此，二○一○年六月，中央銀行開始針對建築產業及一般購屋者實施融資與貸款管制，「選擇性信用管制」上路，過去房貸可以貸到七至八成，實施選擇性信用管制後，提高購屋自備款比例達三至四成，以避免投資客使用過高的財務槓桿再炒高房價。央行於二○一○年六月二十四日宣布，對購屋貸款實施針對選擇性信用管制，宣布「中央銀行對金融機構辦理特定地區購屋貸款業務規定」，自六月二十五日起實施，適用地區包括台北市及新北市的十個區域：板橋、三重、中和、永和、新莊、土城、蘆洲、樹林及汐止等，上述地區房貸不得超過總價的七成。按現行「中央銀行法」與「銀行法」等的規定，中央銀行可採行的選擇性信用管制措施包括不動產信用管制、消費者信用管制、直接信用管制與貸放比率的限制等。點燃房市爐火，調降稅率無疑是為房市這列火車增添柴火，二○一○年至二○一一年，景氣在稅率大幅調降下快速復甦，當時中古屋交易也快速進入蜜月期，同時期也迸出了不少千萬房仲經紀人，此一現象益加凸顯央行對於房市「紅色警戒」的戒心。房價高漲 交易資訊不透明 催生實價登錄制度緊接著財政部又將豪宅、預售屋以及頻繁買賣自用住宅等三大類型交易，列為查稅重點，其中又以豪宅為首要目標。至於台北市對豪宅的認定有三項，第一是每戶總價八千萬元以上，其次是每坪一百萬元以上或每戶八十坪以上，第三則是符合前兩項要件的戶數達七成以上者，整棟都列入豪宅加重課稅。根據這一標準，例如帝寶、信義富邦、皇翔F4、元大一品苑、勤美璞真等豪宅全都被列為查稅名單。此外，二○一一年六月一日奢侈稅上路，七月一日豪宅稅再推出，此三稅又稱之為富人稅，用以杜絕社會大眾悠悠之口。
雖然富人稅上路，但房價漲勢未見停歇，二○一二至二○一三年房地產似乎成了當時最熱門的投資商品，儼然投資客口中的黃金年代。有別於二○一○年及二○一一年中古屋的暢銷，二○一二年及二○一三年預售市場更頻頻出現「秒殺」之熱絡景況，其中尤以桃園及新莊地區最為猖狂，而在房價高漲，交易資訊不透明情況下，終於孕育催生了「實價登錄」制度。調高稅率五箭齊發 流刺網卡住交易量然而，投資客秒殺預售屋炒高房價，以「投資非自住」的方式囤積大量房產，讓真正想以自住為出發點的年輕人，在如此高房價的時空背景之下更買不起房產，因此，二○一四年六月四日，囤房稅的前哨站，「房屋稅條例第五條修正條例」完成修法，增訂住家用房屋屬供公益出租人出租使用之稅率為一．二％(同自住房屋)；非自住之住家用稅率由現行一．二％至二％修正提高為一．五％至三．六％，地方政府並得視所有權人持有房屋戶數訂定差別稅率。為遏抑在低利、低自備款情勢下投資客趁機大量囤房，二○一四年七月一日「囤房稅」登場，成為房市轉折的第一支利箭，二○一五年，房市景氣急轉直下，隔年，二○一六年一月一日多箭齊發，稅率大幅調整的包括「公告地價」，全國調漲三○．五四％、台北市三○．三八％、宜蘭縣一一八％(最高)；「公告土地現值」，全國調漲六．七％、台北市六．二三％。此外，同樣是一月一日實施的「房地合一稅」，邊際稅率更高達四五％；二○一七年「遺產贈與稅」再堵住最後一個漏洞，為符合社會公平及避免產生稅負遽增情形，並配合長期照顧服務之財源籌措，將原遺產及贈與稅率由單一稅率一○％，調整為三級累進稅率一○％、一五％及二○％。
量價同時回神？ 景氣觸底反彈？上述自二○一四年囤房稅實施之後，無疑是針對過去漏洞補破網，一網打盡，使得民眾過往節稅空間盡失，也正式宣告房市進入冬眠期。至於何時再現曙光，雖然各家預測不盡一致，不過判斷景氣春燕再來，恐怕得等「量」與「價」同時跟進，低、中、高產品同時上來，才能確定景氣真的回過神來，否則依照現階段交易量較大的皆為中、低價位產品，高價位產品少之又少，足證景氣還未真正觸底，或許得等到明年價跌量回升，降價到能夠滿足購屋者預期的平衡點，亦即買賣雙方都能夠接受的均衡點，這波景氣落底才有可能真正止穩而開始進入盤整期。
