購屋停看聽 CP值知多少？ ─正視「三好一公道」的產品價值 ─好品牌的售後服務 CP值最高60850' />
Q:台北房價痛苦指數居高不下，台灣房價所得比也高過國際慣用三至五倍的比較基準(請參閱附圖)，按所謂房價所得比係指中位數房價／中位數家戶所得之比(Median House Price/Median Household Income)，三年來雖然房價持續下跌，想要購屋的人莫不期待房價再繼續下跌，近來包含過去熱門的新莊副都心、板橋、淡水等地也都出現不小跌幅。例如二○一七年六月江翠重劃區推出破盤讓利案後，板橋、新莊、土城等周邊區域房價迅即隨之重挫，即使機捷通車也擋不住新莊房價跌勢，最明顯事例為新莊副都心新成屋從二○一四年的五字頭滑落至二○一七年的四字頭，跌幅約兩成，而板橋的「皇翔御花園」為出清餘屋，更推出三字頭的讓利破盤價，其間接二連三降價求售的促銷廣告更令消費者充滿了降價的期待。其次，中和、永和及三重也同樣出現兩成以上的跌幅，至於台北市的中山區、信義區、大安區累積也都有一○％至二○％的跌幅，由此觀之，雙北各區幾乎都是只跌不漲，手頭有足夠資金的民眾不免思考，是否買點已到？如想在此時購屋，該注意哪些面向？想請教莊教授的看法。A:在當前高房價情勢下，如依現階段房貸利率約二．五％計算，假設購入一千五百萬元的房子，貸款約七成一千萬元，如寬限期為三年，前三年每月約需給付二萬八三三元的房貸，第四年起本金加利息每月六萬二二二元，就以房貸不超過三分之一的收入推算，即使是雙薪家庭每月收入約需十八萬元，才能在不影響生活品質的情況下買房，依此推算，民眾購屋必然更加有感，依照台灣目前的薪資水平，要雙薪家庭收入能達十八萬元，恐怕也是難上加難，無怪乎無殼族會頻嘆買房之路遙遙！因此，如何挑選經濟實惠，CP值較高的房子，必然也是有能力負擔房貸後的另一個重要思維。(附註：按所謂CP值，日本稱為成本效益比(cost–performance ratio)，亦即產品性能和價格的比值，時下亦有直接以capability/price予以詮釋。)房市每況愈下 「收益＋增值」光環不再雖然購屋之前總要經過租屋與儲蓄這兩個階段，然而，要如何買到經濟實惠的房子，可真是人生一大考驗。三十年來買房幾乎都可以將「收益＋增值」列為優先考量，尤其是自二○○三至二○一四年這段時間買房的民眾特別有感，這期間台北市約有八％，新北市也有九％的投資報酬率，其因在於收益不錯，房屋增值也高，相較銀行存款約一％的定存利率，一般民眾總希望將房地產列為優先投資選項。惟自二○一四年持有稅大幅提高之後，投資報酬已難再現往日光環。倘若與年紀約五、六十歲的民眾談到二、三十年前的購屋經驗，尤其是高所得階層而又買在台北市精華地段的人，當初以一坪約十餘萬元購置者大有人在，現今一坪上漲至百萬元者比比皆是，增值幅度約十倍之譜。相較過去在新北市，以及一些為了退休後返鄉養老，因而置產在中南部的民眾，幾十年過去，房產增值有限，個人財富資產也由此分出高下，從而益加凸顯貧富差距。鑑往知來，這點也更令人不得不重視買房CP值的議題，不只著眼當下，更要看長期收益或後市房價漲跌等問題。長久以來的傳統置產觀念，在二○一四年出現明顯分水嶺，由於持有稅再加上房地合一稅的效應，在房價下跌過程，還是有不少人想伺機撿便宜貨，不過就目前房市尚未觸底加以觀察，即便景氣在今年或者明年觸底，還得經過Ｕ型的底部整理階段，除非現有餘屋能夠順利銷售五至七成，才可能出現Ｕ型反轉，否則在此之前仍得仔細觀察讓利何時結束，再考慮進場時機方較妥適。正視「三好一公道」的產品價值然而，在進場之前，應先建構好買房的三大觀念，第一，CP值要高，第二，購屋時機，第三，地點。此外，謹守好產品、好地段及好品牌，與合理的公設比，依循著「三好一公道」的購屋置產準則，當較能兼顧「收益＋增值」的預期獲利。其次，所謂的一公道，便是合理的公設比，今年一月一日起雨遮及屋簷已經不登記也不列入計價範圍，購屋時當可選擇較為合理的公設比，至於二○一七年以前申請建照的新成屋，也可據此與賣方討價還價，同樣可以買到兼具合理公設比而又價廉的產品。另外，三好當中「好地段」尤其重要，因此，購屋之前就得仔細觀察附近市場、公園、學校及交通方便性等問題。至於「好產品」，首應檢視「格局問題」，包含高度、採光及室內走道不要太大等相關細節。最後則是選擇「好品牌」，無異買下良好的售後服務，在這波不景氣過程，好的品牌能夠脫穎而出，就是最佳印證。
好品牌售後服務好 CP值高好品牌最簡單的分辨可以上市櫃公司作為研判依據，譬如一九七○年代三大老品牌的國泰、太平洋建設及大陸工程鼎足而立，後起之秀如遠雄、長虹、冠德、昇陽及太子建設等也不遑多讓，其他當然也有未上市的建設公司，例如台中的龍寶建設、台南富立建設、高雄皇苑建設、鼎宇建設等，憑藉著長年累積下來的好口碑及售後服務，即便不大打廣告，建案也都能順利銷售。多付一點錢，即便初期會覺得較貴，惟一旦有不測問題發生，則反而會慶幸當初的明智決定。買房等於買下下半輩子的依靠，從各種案例當中，就可以看到大品牌也因為雄厚的資金做後盾，也才能提供較為完善及優質的售後服務。隨著建物逐漸老舊，近年各種整建維護問題一一浮現，譬如天氣變化，在熱脹冷縮多變的氣候下，相當多建物外牆磁磚出現脫落現象，若是信譽良好的建商，通常都會有結構保固十五年、建材保固五年的保證，等於附帶買個保險，倘若是一案公司，最後可能就是倒閉收場。公共基金專款專用 提供整建維護另一層保障此外，也有建設公司在銷售同時，除依《公寓大廈管理條例》提撥公共基金之外，另再額外提撥一筆資金存放在專戶當中，日後一旦出現例如颱風地下室淹水，地震或天候因素導致磁磚剝落等問題，便有專款可資運用，住戶不必另行籌措整修維護資金。除此之外，有些建商特別重視社區總體營造，譬如年節補助一、二十萬元舉辦餐敘等活動，未來如需都市更新，必然也較容易凝聚共識。時下一些大品牌的售後服務，例如遠雄、華固建設等，每當颱風過後便會主動勘查災情修繕，此一作法看在住戶眼裡，無形中就會累積信賴度而成為忠實客戶，顯然比建案大打促銷廣告來得划算。另外，一九九九年九二一大地震時，有不少房屋倒塌傾斜無法再居住，當時太子建設便主動出資重建，讓住戶重新擁有舒適安全的住家，國泰建設則是應住戶要求原價買回再重建出售，凡此都是購買信譽良好公司產品的附加價值。至於額外提撥專款專用的公共基金，最重要的是往後如需維修時住戶就不會有額外的負擔，包括漏水、磁磚脫落等皆可運用公共基金解決。在此還要呼籲信譽良好的公司依《公寓大廈管理條例》加倍提撥公共基金，俾便締創雙贏互利的合作基礎。因此，除購屋前貨比三家不吃虧之外，更應依「三好一公道」原則，在此房市低迷階段勤做功課，機會是留給有準備的人，當買房時機點一到，購置好房就再也不只是夢想而已！
