房市景氣變動趨勢之十大迷思 ─重稅、少子化老年化與移民政策 將是未來影響台灣房價重要變數60886' />
Q:就長期趨勢觀察，台灣房價幾乎只漲不跌，多數民眾也習以為常的喜愛以具有保值效用，又可以兼具收益的房地產當作投資工具。惟現階段房價跌勢尚未止歇，加以空屋、餘屋數量依舊高居不下，建商為去化餘屋，不斷加大讓利促銷，去(二○一七)年買賣移轉棟數二十六萬六○八六戶，再創十六年新低。因此，想請教莊教授，當前房市景氣變動趨勢是否還能與往昔相提並論？A:當前房市景氣看似有回升跡象，惟建商讓利促銷仍未見停歇，主要緣自二○一四年稅制結構大幅調整，加以二○一六年房地合一稅實施。另根據商仲業調查資料顯示，二○一六至二○一七年國內商用不動產已連續兩年沒有外資買盤，主要原因在於外資購置之不動產一年內出售稅率高達四五％，持有一年以上出售稅率三五％，由此可見高稅率對於不動產投資之嚴重影響。因此，過去「有土斯有財」以及房地產「收益兼增值」的傳統概念，應該要隨之大幅改變，俾免與現實落差過大慘遭套牢。以下謹就當前房市景氣變動趨勢分別彙整列出常見十大迷思，以供參考。一、房價只漲不跌的迷思─重稅後遺症不容小覷如追溯自往昔數據，台北市自一九七三年第一波房價大幅飆漲起始每坪一．九萬元，至去年每坪八三．三萬元，四十四年間房價上漲了四三．八四倍，相當於每年平均上漲一倍。過去房價大致依循經濟景氣「復甦、繁榮、衰退、蕭條」循環模式連動，「大漲小回」幾乎就是可以預期的財富累增模式。尤其是過去經濟持續高成長，GDP也隨之大幅增長的時空背景下，相對於同樣高漲的房價，一般民眾顯得較為無感，而這也正是投資或投機之「黃金時段」。不過，由日本房市從高點下跌墜入失落的二十五年，美國自二○○八年金融海嘯後房價重挫三至五成，台灣自一九九一至二○○三年也曾經歷十三年不景氣，惟二○○三下半年至二○一四上半年卻又出現大幅飆漲，導致過去只漲不跌的刻板印象又再重新浮現，總認為這種概念就長期而言是對的。其實以重稅壓抑房價各國皆然，唯一值得檢討的是自二○一四年七月一日台北市率先實施囤房稅後一年半期間，房地產持有稅、交易稅與資本利得稅皆大幅提高，導致整體房市生態大幅翻轉，惟截至目前為止，一般民眾大都沒有深入了解稅制變革對於房市衝擊的力道，而仍停留在房價只漲不跌的迷思。
二、土地神話的迷思─日本經驗，前車之鑑日本戰後從經濟高度成長到泡沫經濟時代，土地神話不斷膨脹，咸認只要擁有土地就能經由抵押貸款再購買土地，藉由財務槓桿快速創造財富，其所持論調為只要經濟成長，土地價值不滅，地價絕對不可能下跌，因此，當時就有人喊出「賣掉一個日本，可以買下四個美國」的口號，直可媲美美國的股票神話。按日本三菱不動產於一九八九年十月買下紐約曼哈頓洛克菲勒中心(Rockefeller Center)，更間接為土地神話做了背書。豈料自一九九一年房價崩盤至二○一三年跌幅竟然高達八七％，終致日本泡沫經濟拖延超過二十年以上。同樣的，台北市精華地段的忠孝東路四段與復興南路口一樓店面約二十五坪，即目前雄獅旅行社現址，當初也曾號稱一個月租金一百萬元而名噪一時。或許這是位於捷運金三角內土地資源稀少性的緣故，但真實金額或者是否刻意拉抬再伺機出脫，不得而知，基本上這都是土地神話的翻版。再如美國汽車工業大城底特律，當初該地區房價也因為產業的帶動而跟著水漲船高，其後因汽車工業逐漸沒落，房價也隨之一落千丈，也正因此，土地神話在經濟衰退或產業蕭條情況下就未必靈驗。三、跌幅超過兩成與Ｖ型反彈的迷思─應注意觸底後之盤整期多久現階段台灣房價跌幅普遍超過兩成，不少民眾認為房市已經觸底，而擬進場買房，卻忽略觸底並非立即Ｖ型反轉，而是會再經歷一段三至五年甚至更長的盤整期，而這也正是當前錢多利率低情勢下常見之一大迷思。
四、油價、物價與房價連動的迷思─應注意超額供給之潛在影響二○一二年OPEC油價曾高漲至每桶一○九美元，不過後來美國油價因產量供給增加，近年皆處於平穩狀態，但根據美國能源情報署(EIA)報告顯示，汽油、蒸餾油需求大增，油價再度漲破六十美元，並朝七十美元大關邁進，過去房價常跟著油價、物價連動，因此一般民眾總擔心房價會跟著連動上漲(請參閱附表)。然值此市場供給大於需求，又逢景氣下滑之際，即便油價再上漲，房價恐依舊無動於衷，無法再呈現過去之連動反映。一般而言，景氣好時，油價上漲的確會助長房價，不過當景氣下滑，買方跟賣方的觀點常會背道而馳，即便賣方大力促銷，買方在預期心理下仍舊會停看聽的靜觀其變，因此，如認為房價會像過去一樣跟著油價連動，恐亦不切實際。五、房貸、土建融增加與房市好轉的迷思─應與買賣移轉數量相互對照通常房市榮枯與金融機構貸款消長息息相關，因此，一般投資者動輒以民國九十二年這一波房價起漲之購置住宅貸款三．○四兆元，及至一○六年驟增至六．六五兆元，建築貸款自四二○三億元驟增至一○六年之一兆七三八四億元來判定景氣走勢，而建商也總會據此認為係需求提高所致。此外，除房貸之外，土融及建融的金額也不斷提高，不過探究其背後的因素，房貸金額提高跟近年房價高漲有很大的關聯，亦即當房價漲幅超過一倍，基準點提高之後的七成貸款金額也就跟著水漲船高，而造成房貸金額跟著提高的假象。相對而言，土融及建融也是一樣，過去二○一二、二○一三年的房市景氣高峰，當需求多交易量跟著放大，不過二○一四年歷經囤房稅，房市景氣明顯轉弱。因此，景氣不一定跟著房貸、土融及建融一起連動，更何況預售市場普遍存在二至三年的落差，因此，不能因為這二大金額逐年增加，就據以判定房市回溫。六、人口與戶量消長的迷思─應注意少子化與老年化之衝擊根據內政部統計處數據，二○一一至二○一七年底總人口由二三二二．五萬人增加至二三五七萬人，家庭戶數由八○五．七七萬戶增加至八六四．九萬戶，戶量則由二．八八人減少至二．七三人，少子化及高齡化的後遺症已逐漸顯現，導致戶量反而減少。現階段日本空屋高達八二○萬戶，就是此一後遺症的最佳寫照。一般認為戶數增加，需求也應該會跟著提高，不過因為所得下降，購買力道也跟著減弱，這也是相當值得關注的一個問題。其次，若以各縣市五年作為一個階段來看，皆可以明顯的察覺到戶數的增加及戶量的減少，就建商角度總認為戶數增加代表的便是對於房屋需求的增加，但有別於過去傳統家庭，當子女結婚家庭人口增加，必須添購較大坪數空間而會有換屋的需求，現今則是以小家庭為主，子女未與公婆同住已成常態，另立門戶的確也會有新增一戶的需求，但因為景氣低迷，兩個小夫妻所需要的棲身之地也不需要太大，因此反倒是二十幾坪兩房的小坪數較為熱門。由此可知，過去家庭結構改變導致需求會隨之增加的迷思，現階段就應隨之大幅調整。七、軟著陸與硬著陸的迷思─軟著陸未必觸底反彈即將卸任的央行總裁彭淮南於去年底提及，台灣房市已呈現軟著陸(soft landing)，並且除桃園以外，交易量略有回溫、房價持穩。如再就五年來高達十一兆的超額儲蓄，一般咸認房價再大幅下跌的機會不大。不過，最近房價已自高點下跌約二至三成，所謂房價不會再下跌，仍得視經濟是否好轉，所得是否增加，否則一旦出現硬著陸，可就另當別論了。而當前亟待導正的一大迷思，便是軟著陸未必隨即觸底反彈。八、剛性需求的迷思 ─應注意社會住宅之遞延效應當前由於首購族負擔能力不高，因此大都只能挑選中小坪數作為購屋首選，抑或是先利用社會住宅當作中繼住宅，甚至以租金補貼作為買房前的過渡期，此一情況尤以房價較高的雙北市最為明顯，然由此所衍生購屋需求的遞延效應，必然也會使得原預期之剛性需求減緩，而延遲中小坪數的去化速度。九、買賣移轉增加與景氣回溫的迷思─應注意預售至交屋之時間落差去年因買賣移轉棟數略有增加，不少業者解讀認定房市景氣已回溫，惟其間應先扣除二○一二年及二○一三年當時投機秒殺之「假性需求」，近年陸續交屋所遞延下來買賣移轉棟數的假象，實際情況是其間至少存在二至三年的時間落差，此可由現階段大量新成屋與預售屋、中古屋競價求售情況見其端倪。此外，如再就市場實務現況，當初基隆房價從一坪十幾萬元上漲至三十幾萬元，再回跌至二十萬元左右，另外，新莊中華路三段、中原路口「皇翔御花園」建案為去化餘屋，也打出三字頭促銷廣告，最近台北市環河南路「○○雲峰」餘屋再度推出每坪五十一萬元之破盤價，市場景氣是否回溫，由此顯而易見。 
十、市場供需與空屋餘屋的迷思 ─應注意讓利促銷與餘屋去化問題研判房市景氣動向常將假性需求與預期心理混為一談，這就牽涉到投資與投機，一般係將長期持有視為投資，短期買進賣出則係投機，當景氣向上就會迸發出假性需求，景氣下滑市場轉以剛性需求為主。當前房市景氣除市場正常供需之外，仍舊存在大量投資與投機浮額，因此，如僅就未來市場供需據以研判景氣趨勢，而未兼顧待售之大量空屋餘屋，就很容易陷入景氣即將復甦的迷思。是故，當前亟待追蹤觀察的便是讓利促銷何時結束與餘屋如何去化等問題。以上所述皆為過去常見的景氣研判思維，但在目前不景氣的大環境之下，往昔的觀念不見得可以再套用於現今，因此建議跳脫既有窠臼，俾免重蹈覆轍，誤判進場時機！在此必須附帶一提的是，根據美國之音(VOA)一月三十一日報導之調查資料，香港人最想移民的前兩個國家是澳洲與加拿大，約佔一七％，台灣則約一二％，值得觀察的是，未來究竟會有多少香港人移民台灣，及其所衍生住宅需求對房價之影響。
