都更戶 實在真歹剃頭?! ─100個都更戶，有1000個疑難雜症？62054' />
Q都更漫漫長路，長虹建設董事長李文造表示，近期公開的都更案「忠孝詠吉」當初係由還是單身的小兒子負責處理，整合超過上百名地主，並舉辦了約兩百場的公聽會及審議會，一拖就是十八年，如今公開銷售，孫子都已上國中，由此不難了解都更之路實在漫長，執行起來並非想像中容易。想請教莊教授，現階段都更除整合上的困難，就都更戶而言，還有哪些難題待解？A:都市更新條例自一九九八年十一月十一日公布以來，歷經二十個年頭，真正完成案例少之又少，當中更有不少案例係九二一地震的重建，都更法令複雜難懂，當中都更戶的問題也很多，近年雖然政府極力宣導，但最大缺失仍在於延宕六年的「都市更新條例」尚未完成修法，此外，全台占四六．四二％的透天厝並未因地制宜，這些都是都更龜速的問題所在。如今都更大餅不得已越切越小，並以危老建築重建補位，希望能夠加速推動，不過，若根本問題無法解決，都更與危老恐怕也還只是緩步漸進，遠跟不上建物老化的速度。以下謹先彙整十點常見都更戶直覺反映的問題，或許修法與推動過程可針對這些重點深入思考解決對策，以利往後都更推動。(1)制度變來變去：─都市再生→都市更新→危老重建(合建)？事實上，過去都更主要係以日本的都市再生為藍本，但因大面積推動不易，遂轉為較小規模的都市更新，惟速度仍相當緩慢，才又朝更小面積的危老重建方向調整，在這樣的情況之下，從都市再生到都市更新，再到危老重建，政策一變再變，都更戶不免眼花撩亂，光是了解都更就已相當不易，更別說新增加的危老重建，究竟要參與哪個方案較划算？如果參與危老重建，又沒有合建的定型化契約可供參考，凡此都讓民眾直覺制度似乎越來越混亂。惟就政府角度，希望新增加的危老重建能夠以小搏大，日前新北市就有四個從都更權變轉為危老的案例，一旦一百戶整合不來就可視情況調整為五十戶，期望能夠先把「量」做出來，但危老條例的先決條件是百分百同意，整合還是得費盡九牛二虎之力，此外，稅費優惠又比不上都更權變，因此，仍有誘因不足之缺憾。(2)法令多如牛毛：─一般民眾很難全盤了解都更相關法令多如牛毛，除專業人士之外，一般人很難全盤了解，即使是第一線基層的整合人員都無法深入了解，又如何說服疑雲滿天的都更戶？
(3)專有名詞聽不懂：─建蔽率、容積率、容積獎勵、容積移轉，真令人眼花撩亂除建蔽率、容積率、容積獎勵、容積移轉等專有名詞不了解之外，最後實際建築面積還得經過都更審議委員會審議才能定案，這表示即便經過建築師精算，並將申請面積拉到上限，也未必能全部通過，例如法令規定容積獎勵上限一．五倍，最後審查通過可能只有一．三至一．四倍，導致都更戶與實施者意見分歧。雖然這些爭議點表面看來單純，但事實上仍有不少模糊空間，除非主管機關親臨公聽會現場聆聽所有對答焦點議題，所制定的法令制度才能真正落實，都更也才有機會走得較為順暢。(4)各整合機構分屋條件不一：─4:6、35:65或3:7分屋比例，何者較公平合理？由於整合條件不一，常見四：六、三五：六五及三：七分屋比例，到底那一數據較為真確？這還牽涉到「立地條件」的差異。例如坐落於敦化南路的建案，即便二：八分，實施者都還有利可圖，其因在於敦化南路精華地段，即使實施者就每坪直接成本造價二十五萬元依二：八分計算取得成本一坪一二五萬元，再乘以一．三倍(三○％係稅費、管銷、利潤)之後等於一六二．五萬元，但以附近房價一坪約一百八十萬至兩百萬元估算，實施者的利潤空間還是很大，如再加上容積獎勵，獲利空間更大。因此，整合條件必須以立地條件、建商信譽及售屋時機等作為綜合考量，但當房價差異太大時，都更戶不免也會懷疑分屋條件的公平性。 (5)獎勵值不一﹕─送件前各家說法不一，須經審議後才可確定都更容積獎勵不一，通常要經過審議過後才能得知答案，就危老獎勵項目而言，約有八項，包括原容積高於基準容積、危險及老舊建築、退縮建築、耐震能力、綠建築、智慧建築、無障礙環境設計及開闢取得公共設施等，當中獎勵值各約二～一○％不等，假設原本有八點均合條件，實施者必然會將所有可能申請到的容積獎勵全部填上，但未必都能通過，在高房價區位只要相差三～五％，每戶就有可能減少一、二百萬元的價值，而這當中的不確定因素，不僅都更戶不了解，實施者在送審前也無從得知，這往往也成為雙方互不信任的根源之一。(6)一坪換一坪另加一停車位：─哪有這麼好康的事？現階段還是有不少都更戶停留在郝龍斌時代「一坪換一坪」的舊思維，其所持理由為蘭州街斯文里為何可以「權狀坪換室內坪」，而忽略專案處理的時空背景，導致鄰近整合中都更案停滯不前。另外，除非基地面積夠大，否則在停車位不夠分配情況下，不可能輕易允諾另加一停車位的要求，而這也正是當前房價較低地區都更走走停停之主要原因。(7)權狀坪換室內坪：─民間自辦都更案為何不能比照辦理？就蘭州街斯文里都更案而言，台北市政府係以專案方式處理，才得以「權狀坪換室內坪」，按該整建住宅為一九六○至一九七○年間辦理地區公共建設、興闢公共設施時，為安置拆遷戶所興建之小坪數住宅，時至今日環境窳陋、違建林立，市政府遂將其納入「台北市公辦都更8+2旗艦計畫」，透過專案工作站的設立，並指派四位專業人員駐點，才得以逐步達成預期進度；惟此一專案卻被附近其他整合中都更戶視為通案，益加增添整合的困難性。按蘭州街斯文里都更案係北市府將全區容積率從三○○％提高到四五○％，亦即增加五成容積之後，才得以「權狀坪換室內坪」的優惠條件達成整合目標，惟亦招致球員兼裁判的質疑，甚至直指如果公辦都更案容積率可以增加五成，那民間自辦都更案為何不能比照辦理？
(8)估價變來變去：─不同時間點，估值未必一致由於一個都更案全程動輒七、八年，從開工到完工也要二、三年時間，然而，以台北市七年前的房價每坪七十三萬，四年前漲至九十二．四萬，去年則又降至八十三．三萬，因此，常遭都更戶質疑「估值」不斷改變，不過事實情況是房價跟著景氣在變，但要如何隨時與都更戶解釋溝通，有時實施者也會有理說不清，更何況不同公司或不同整合人員說法也不盡一致。(9)造價差異，標準何在：─結構、建材與建物價值息息相關整個都更過程造價極為重要，其不僅關乎共同負擔比例，更與結構安全息息相關，因此，一般都更戶除普遍關心是否為RC或SRC結構之外，對於建材品牌與品質，例如公設之規劃設計與裝潢設備，以及自家室內裝潢、地板、門窗、衛浴設備等都相當關切，近年年長者則更關心無障礙空間的建材設備是否齊全等問題。(10)共同負擔比例：─與景氣變動息息相關都更整合過程一般最關心的首推共同負擔比例問題，常見都更戶總是朝著自己的錢自己賺的「自力更新」方向思考，其實無論有沒有實施者參與，房價變動與造價成本就足以讓「共負比」一變再變而無法獲致共識。假設總銷十億元的開發案，總建造成本加上稅費管銷等約六至七億元，如以三：七比例試算，共同負擔比例為三○％，則都更戶分回比例為七○％，然三○％共同負擔比例部分又與房屋售價直接關聯，由此不難了解即使是自力更新也未必一本萬利，其間最令都更戶困惑的是變數太多，而產生無所適從的疑慮。總之，一百個都更戶，有一千個疑難雜症，由不得你信或不信！面對疑雲滿天真歹剃頭的都更戶，仍有待實施者各憑本事耐心的耕耘！
