都更戶總是疑雲滿天 常見履約保證與稅費負擔爭議不休62090' />
眾所皆知，都市更新不僅法令多如牛毛，有關都更過程的保證機制與稅費分攤議題也常遭質疑，其最常見者如履約保證與稅費負擔問題，如果是實施者主辦可能自行吸收，如係自力更新，則應避免溝通不良而延誤時程獎勵！履約保證機制 ─究竟保障了什麼？一般最常見為房仲業的「成屋履約保證」制度，亦即房仲業在買賣交易過程，經由銀行出面保證，讓買方得以產權清楚的完成交易，賣方也能順利取得售屋價款的一種交易安全保障制度。其次，對於預售屋的履約保證機制，依內政部地政司所公布資訊，建商所提供之預售屋買賣定型化契約，應依規定載明五種，亦即不動產開發信託、價金返還保證、價金信託、同業連帶擔保、公會連帶保證等，履約保證方式及條款內容，則由買賣雙方擇一採行。至於都市更新的履約保證則側重於續建機制，保證重點在於經過漫長的整合過程，加以為數眾多的都更戶產權複雜，縱然其間還有增加一層信託保障，惟如實施者發生財務危機或房市景氣衰退房價暴跌情況，最後則經由履約保證機制發揮續建功能，由建築經理公司接手，並維持銀行撥款繼續興建，亦即在信託與履約保證雙重保障下，得以確保整個都更案能夠順利完成。不過，如就都更戶之角度加以探討，由於相關權利人各自的權益不盡一致，尤其大多數年長者普遍關心搬出去容易搬回來遙遙無期，近年鬧得沸沸揚揚的文林苑與永春都更案，相信不論是實施者或都更戶，莫不希望法令制度能有明確的規範之外，一旦發生糾紛，最低限度司法機關也應該有個速審速決的機制，能夠讓整個都更案順利完成。
其次，另一讓都更戶難以了解的是，以上兩個都更糾紛案，前者是不同意戶進行抗爭，後者卻是同意戶發動抗議。至於最近由台北市政府主辦的蘭州街斯文里公辦都更案，明明是以「權狀坪換室內坪」已經是再優惠不過的條件，居然還有不同意戶進行抗爭，真令人匪夷所思。因此，若欲都更順利推動，就應加強履約保證機制的宣導。都更稅費知多少？ 都更前後為何差異那麼大？依都市更新條例之規定，稅賦減免項目包括房屋、地價稅、土地增值稅、契稅與營利事業所得稅，惟都市危險及老舊建築物加速重建條例則只有房屋稅與地價稅，如能兩者稅負規定一致，必然有助於都更之加速推動。通常房屋稅會隨著折舊而逐年降低，惟都更後新建物必然會隨著評定現值的調整而大幅提高，其中尤以豪宅影響最大，而在都更整合之初建商也無法預估會增加多少稅費，也因無法給予明確答案，導致雙方互信基礎不足而爭議時起，尤其如有都更戶發生無力負擔情事，對於日後都更之推動也會有相當程度的負面影響。
士林文林苑都更前房屋稅僅數千元，都更後暴增到幾萬元，差距超過十倍，不少整合中個案因此擱淺。如再就豪宅建案加以探討，台北市精華路段SRC結構之高層住宅，都更後房屋稅竟增加二十七倍，這也難怪都更戶既希望改建為豪宅，卻又唯恐都更後負擔不起房屋稅而躊躇不前。其實整個都更過程，實施者係以屋易地，都更戶則為以地易屋，基本上由於各戶房型土地持分不一，加以土地使用分區例如住宅區與商業區公告現值差異，除非實施者願意吸收差額，惟如係自力更新，各自堅持己見導致稅費負擔爭議時有所聞。另外，有些都更案包含權利變換、合建、委建甚至出售部分持分兼而有之，甚或參雜祭祀公業等各種錯綜複雜問題，因此，整合之前務必確實掌握各相關權利人之權益，方不致因都更戶各自堅持己見延宕時機而前功盡棄。都更整合成功的不二法門：溝通、溝通再溝通！
