土地被人占有62450' />
近期蘋果日報有一則關於澳洲房子土地被人長期占有，最後法院判決占有者勝訴的新聞，讓關心台灣房地產的人士大為震驚，另有些人也覺得，「啊！為什麼別人占有我的土地及房子，我竟然會敗訴？」該報導內容大概是說，澳洲一名男子在一九九八年前發現一間破舊的空屋，經花錢整修後租給他人，並在二十年後拿到「房屋所有權」，但就在其向地院申請土地所有權時，卻有人出面表示異議，並告上法院。占有他人土地竟變所有權人不過，法官最後裁定該名男子取得土地、房屋所有權，因為州法規定「擅自占地者占用房產超過十二年，就能獲得其所有權」，但此案還可以上訴。對此結果，相信很多人會出現很多問號，那就是「占有者」竟然能取得別人的土地及房子的所有權？而該情況如果發生在台灣，結果也會一樣嗎？面對有些人可能產生的驚慌，中信房屋新北市特約地政士鄭文在指出，雖然發生地在澳洲，但其情況很類似台灣《民法》規定的「時效占有」情況。根據《民法》第七六九條(不動產之一般取得時效)之規定：「以所有之意思，二十年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產者，得請求登記為所有人。」另第七七○條(不動產之特別取得時效)之規定：「以所有之意思，十年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產，而其占有之始為善意並無過失者，得請求登記為所有人。」就該兩條法律規定，如果是「占有之始為善意並無過失者」，則只要持續占有十年，就可向地政事務所申請登記為所有權，而若是「惡意」的，則需要二十年，至於是「善意」或「惡意」，則還要有所證明才行。在台灣 房地已登記者免驚但有房、有地的人，此時也不用「急」著緊張，因為還有一個重要關鍵詞─「未登記」，也就是說，如果該房地是早被所有權人「已登記」者，則即使占有人「以所有之意思，二十年間和平、公然、繼續占有」，仍然是不可能取得該房地所有權者。而萬一被「占有」呢？鄭文在指出，根據《民法》第七六七條(所有權之保護-物上請求權)規定：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。前項規定，於所有權以外之物權，準用之。」也就是說，被占有的土地或房屋所有權人都可以據此法條提起「拆屋還地」的訴訟，且根據大法官釋字第一○七號的解釋函，「民法第七六七條所定之所有物返還請求權、所有權妨害除去請求權及所有權妨害防止請求權，該不動產之所有權已登記，無消滅時效規定之適用。」大大排除了占有時效取得的可能。
住商不動產企劃研究室經理徐佳馨也表示，民眾也不用驚慌自家土地有沒有「登記」問題，因為，根據《土地登記規則》中「土地總登記」之規定，「謂於一定期間內就直轄市或縣(市)土地之全部為土地登記。」所以政府會主動進行「土地總登記(土地所有權第一次登記)」，因此，就台灣的土地來說，幾乎有九七％以上的土地都已經做過登記，只有微乎其微的土地是沒登記。冠博法律事務所資深顧問白宗益也指出，《民法》在民國十八年頒佈實施的時空背景，是屬於戰亂過後，大陸很多土地或房子，可能並沒有辦理登記，但國民政府自三十八年播遷來台，經過七十年來，全力清查土地及進行「土地總登記」後，台灣的「土地」大致都已「名土有主」了。但「房子」呢？徐佳馨指出，我國的《土地登記規則》只針對「土地」要強制登記，對於房子的「第一次所有權登記(又稱保存登記)」並沒有強制規定，完全取決於蓋房子的人要不要申請登記，因此，過去有很多「自地自建」的土財主，因為是要自己住，也不用跟銀行貸款，另有的人是當「起家厝」，壓根兒也沒想過要賣，因此，不去辦理房屋所有權第一次登記的也大有人在。小心時效取得地上權不過，時勢變遷，現今的建商蓋好房子銷售後，因買方大都要跟銀行貸款，房子沒有辦理所有權登記，不構成「物權」，銀行根本不受理，因此，建商都會辦理建物所有權第一次登記後，再交屋給買方。也就是說，當台灣大多數的土地及房子都已經辦過「登記」後，則像澳洲該案例的情況，應該是不太會在台灣發生。但「萬一」呢？俗話說，「不怕一萬，只怕萬一」，可能有些情況，是會讓「占有人」時效取得「地上權」。根據《民法》第八三二條規定：「稱普通地上權者，謂以在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權。」白宗益談到，「地上權」的觀念，以白話來說，「我」要在「你」的土地上蓋一棟房子來住，經你同意後，雙方再約定一定的存續期間，其間，我先付了一筆權利金，之後，逐年再付地租(現今很多國有地或市有地，都在競標地上權住宅案)。但「時效取得」地上權，則不用經過「你」同意，只要「我(占有人)」，根據民法規定，十年或二十年的時效完成後，向地政事務所申請登記完成，或是法院判決，就取得在「你」土地上使用的地上權，你只能眼睜睜看著你的「土地」上有一間房子，但該間房子的所有權並不是你的，而是蓋房子的人的。根據《時效取得地上權登記審查要點》第九點規定：「占有人具備地上權取得時效之要件後，於申請取得地上權登記時，不因占有土地所有權人之移轉或限制登記而受影響。」雖然你的土地照樣能買賣，但該地上權仍繼續存在；但因為買土地的人，大都是要做開發，如建商是買土地後要蓋房子賣，以謀取利益的，但上有「地上權」的土地，開發價值就沒有了。私地被貼上地上權 開發效益低白宗益談到，以往「時效取得地上權」，大都沒有訂租期，因此，若你的土地因「時效完成」，被人申請取得「地上權」，則該筆土地幾乎被判了「死刑」。過去很多地上權沒有設定存續期間，便衍生很多爭議，有人主張，土地所有權人的權益應被顧及，地上權不能漫無期限地存在。後來在民法增訂的第八三三條之一(地上權之存續期間與終止)規定：「地上權未定有期限者，存續期間逾二十年或地上權成立之目的已不存在時，法院得因當事人之請求，斟酌地上權成立之目的、建築物或工作物之種類、性質及利用狀況等情形，定其存續期間或終止其地上權。」此一法令似乎為土地所有權人「解套」了，但試想，土地被「套牢」二十年，可能錯失最好的出賣時機，另外要主張終止地上權時，則可能要付出一筆「終止」費給占有人，這不是「得不償失」嗎？如果當初多注意一點，不要在權利上睡著了，不讓「占有人」有機可趁，何來後續的各種「拆屋還地」訴訟或「終止地上權」的麻煩呢！鄭文在也提到，在台灣，因土地大都完成「登記」，時效取得的成功率很低，因為當「占有人」向地政事務所提出登記申請時，地所一定會通知當事人，並徵詢其有無異議，而最終的結果，大都「異議成功」。不過，十多年前，媒體曾報導，高雄縣政府(縣市還未合併)發生一起縣有土地被民眾占有超過二十年，並申請「時效取得地上權」登記成功，地所也通知縣府的轄區管理單位，於文到十五日表示意見，但該單位竟大意失荊州，超過十五日都沒回覆，以致此案被「占有者」成功登記，也屬於在權利上睡著的悲慘案例。白宗益也另外提到台北市某著名夜市也有一案件，即一棟五樓高的公寓，五樓的屋主在頂樓加蓋違建，將頂加違建連同五樓房子出租給住在三樓的屋主；租約到期後，承租人只願意歸還五樓，卻表示「頂加」的所有權已經屬於自己，承租人沒有義務返還房東。五樓屋主在錯愕之餘對承租人提告請求返還頂加建物，雙方打官司，但最後竟然是三樓的承租方「勝訴」。勝訴的關鍵是法院認定頂加違建是承租方所重新建築，建築物所有權的取得是以登記或興建而取得，而這頂加既然已經不是原先出租人的頂加，而是承租人重新建築的頂加，則法院認定頂加是承租方，也就不意外了。白宗益表示，在台灣，沒有取得使用執照或者合法建物證明的房子算是「違建」，是沒辦法申請登記的。而該案例，主要是頂加違建遭到承租方拆除重建，並未知會五樓的出租人，導致該頂加違建「已非原來出租人所興建的頂加」，造成五樓屋主最後敗訴，而這全是因為屋主在承租方改造其違建時，絲毫「無感」而未加制止或者在租約上載明，這些都是屬於在權利上睡著而喪失權利的人。權利上睡著了 權益易受損而今年五月最震撼的新聞是，救國團一筆公告價值達一．四億元的龍潭游泳池土地，竟然被宜蘭縣府逕自變更登記，變成宜蘭縣政府的，而救國團竟不知情，即使事後批評宜蘭縣政府作法鴨霸，事前完全沒知會乙事，表示要提起行政救濟。此案雖然與「時效占有」、「時效取得」的主題無關，但仍與「應注意而未注意」，致權利喪失有關，而此文也意在提醒，千萬別在「權利」上睡著了，小心，房地就這樣被人「占有」了。
