八月二十四日釀全球股災，台股盤中一度暴跌五八三點，創下史上單日最大跌幅，陸股更大跌超過八％，加上日、英、法、德股市皆重挫三％以上，美股三大指數亦接力重挫。全球股市慘跌，投資人開始思考轉向投資風險性較小的房地產基金保本。八月二十一日美股重跌五三○點，導致隔周一(八月二十四日)亞洲股市一片哀鴻遍野，台股盤中暴跌五八三點，跌幅達七．五％，創下史上單日最大跌幅。無獨有偶，陸股大跌超過八％，港股、日股等跌幅也都超過三％以上，而傍晚開盤的歐股也跟著延續大跌行情，英、法、德股市皆慘跌逾四％，甚至稍晚開盤的美股也加入股災行列，三大指數開盤立即重挫，美股道瓊工業指數開盤三分鐘即暴跌一○八九點，來到一五三七○點，跌幅達六．六％，盤中一度因跌深停止交易，隨後跌勢雖趨緩，仍與台股同步創下史上單日最大跌幅紀錄。經濟傾中 台股慘綠台股慘跌，讓前一日才祭出「禁空令」，禁止平盤下放空，並將約談疑似涉及與外商勾結統包借券之券商等四項措施的金管會主委曾銘宗，首次在盤中與一級主管緊急開會商議救市措施，甚至還傳出行政院授權國安基金適時進場護盤。面對台股創下史上最大跌幅，金管會罕見地在二十四日下午，針對股市重挫發布新聞稿，試圖藉由信心喊話，穩定投資人對台股的信心。由於人民幣重貶、中國經濟前景不佳，加上美國聯準會即將升息、南北韓緊張情勢升溫等多重國際利空因素，重挫全球股市，令金管會即便在二十三日緊急宣布禁止平盤以下放空等政策，依舊無法止住台股跌勢。國發會主委杜紫軍表示，今年經濟是二○○九年來最壞的一年，情況會有多壞還需再評估觀察。他認為，這次台股重挫是受經濟不景氣影響，包括中國經濟堪慮、油價下跌、市場成長不如預期，加上台灣第三季出口情況不好，在第四季景況有待觀察下，股市要好轉也要等經濟情況逐漸回溫才有機會。從出口結構可以發現，不僅石油與鋼鐵原物料受到影響，ＩＣＴ產業也跟著衰退，細究原因不外就是受到中國經濟不佳影響；由於台灣與中國經濟連動性深，未來走勢還是得看中國經濟能否有所起色。這波全球股災影響所及，讓許多投資人資產瞬間縮水，不得不重新審視投資方向與比例，並轉向房地產這向來被視為股票投資最重要的避險工具─此從股神巴菲特(Warren Buffett)分享自身投資房地產的經驗就可見一斑。巴菲特經驗 農糧報酬高巴菲特曾在一九八六年以二十八萬美元，從美國聯邦存款保險公司買了一座位在美國中部內布拉斯加州的四百英畝農場。他將農場交給喜歡農作的兒子經營，並從中了解農場裡玉米和黃豆的產量及營運支出，然後根據這些資料，算出農場報酬率約為一成。他認為農場生產力未來將會增加，作物價格也會上漲，所以持續經營，果不其然，該農場的盈餘不僅成長為原來的三倍，農場本身價格更是上漲了五倍。巴菲特另一個經驗是在一九九三年在紐約大學旁買下一棟商業不動產，他根據這棟商辦現金流收益約一成作為參考，九年後租金調漲帶來三倍盈餘成長，每年收到租金已超過一開始投資本金的三五％以上。另一方面，他還將當初的抵押貸款於一九九六年和一九九九年分別進行再融資，這些操作所帶來的額外收益，如今已經超過當初他投入資金的一五○％。巴菲特認為，來自於農場跟紐約大學商辦的房地產收入，在未來的數十年內有可能會繼續增加，即使漲幅不會很大，但這兩項投資的結果讓人相當滿意，且他的孩子與孫子都可以繼續受益。慎選房地產標的 趨吉避凶綜觀巴菲特兩次買進房地產時間，分別是在一九八六年和一九九三年，這兩個時間點隔年，分別發生了黑色星期一美國股災與墨西哥金融風暴。一九八七年十月十九日的黑色星期一股災，當時全球股市在紐約道瓊指數的帶頭下重挫，引發金融市場恐慌，也導致了一九八○年代末期的全球經濟衰退。一九九四年十二月十九日深夜，墨西哥政府突然對外宣布，墨幣比索貶值一五％，引發市場恐慌，外國投資者瘋狂拋售比索、搶購美元，導致隔日比索匯率狂跌一三％。此外，墨西哥股市因資本外流應聲下跌，三個月後股市ＩＰＣ指數已跌至一五○○點，比一九九四年金融危機前最高的二八八一點，跌幅逾四七．九四％，超過了墨國貨幣比索貶值幅度。回頭看這波全球股災與當初巴菲特投資房地產的時機點，似乎有那麼一點似曾相識的感覺，包括中國無預警放手重貶人民幣，引發相關股市重挫，也進一步引發歐美股市跟著大跌。對股票投資人而言，一次閃電崩盤，或是幾次股市的大幅波動，都會對投資方向錯誤的投資人，造成嚴重的資產虧損。相形之下，投資房地產所受的影響來得小很多。巴菲特曾表示即便在二○○八年下半年，市場進入極度的金融恐慌與嚴重的經濟衰退，他也從來沒有打算要賣掉他在紐約的房地產─如果他賣掉一個有著良好長期前景的穩固企業，絕對是一個愚蠢行為。亨德森遠見全球地產股票基金經理人Tim Gibson指出，隨著債券收益率上升、中國股市出現大幅調整，全球股市全線走跌，然而市場交易數據顯示投資及自用市場持續強勢，地產類股票與債券價格的關聯性仍然處於較高水準。Tim Gibson相信地產作為一種資產類別仍然具有優勢，投資者需求將繼續加強。投資專家：全球地產中期展望樂觀Tim Gibson認為，短期而言，雖然地產股票市場可能繼續得面對缺乏方向的波動局面，但他對全球地產的中期展望仍然正面。地產類股因為擁有審慎的資產負債狀況，將會受惠於更大的投資者及自用需求，因此相關公司仍然具有投資價值。由於許多市場的股價目前均處於低於淨值的水準，因此強大的基本面與股價之間的差距正在帶來投資機會。施羅德投資全球房地產證券投資團隊主管沃克(Tom Walker)指出，就地產方面，目前看好有高度成長性、就業率持續上揚、人口結構不錯的城市，包含紐約、舊金山、香港、雪梨、新加坡等地。野村全球不動產證券化基金經理人白芳苹指出，根據最新出爐的世邦魏理士(CBRE Clarion)報告指出，今年全球不動產之企業獲利年增率預估值，已自前月的七．二％調降至六．五％，其中新加坡、香港和日本不動產開發商，分別自前月的一二．三％、九．四％與八．二％，下修至八．三％、六．四％與五．三％；然而在美國REITs今年企業獲利預估部分，則自前月的七．三％進一步上修至七．五％，為全球不動產企業獲利上修之最大功臣。基本面佳 美國REITs前景樂觀根據券商美銀美林證券報告統計，目前已公佈財報的八十九家美國REITs業者中，表現符合或優於市場預期的比例高達九三％，而在更新今年財測的六十九家美國REITs業者中，更有五十二家業者進一步調升全年獲利預估。不過野村投信也提醒，雖然此一優異的獲利數據有助激勵美國REITs指數向上走高，惟目前市場對於美國聯準會何時升息的看法依舊分歧，預料將持續對投資人持股信心造成干擾，進而影響資金動能，短線恐使美國REITs指數漲勢受限。白芳苹分析，短線聯準會升息議題恐將持續干擾市場信心，而近期歐美就業市場持續復甦，勞工薪資展望將可望上調，有助支持REITs需求；就供給面來說，在歐美辦公室與公寓新增供給有限下，租金收入亦可獲支撐。富蘭克林證券投顧認為，聯準會升息前後期間，不動產產業易受利率走勢牽動，但若拉長期間來看，不動產指數與債券殖利率走勢並非一直維持高度連動；隨著升息政策趨於明朗，不動產證券表現可望逐漸回歸到反映其基本面與獲利的表現。富蘭克林證券投顧進一步表示，目前評價面相對於標普五○○指數處於合理價位，尤其一些高品質的REITs評價面相對便宜，此外，市場預估今明兩年美國不動產產業獲利成長率可望達六％至八％，亦高於整體美股平均，現階段看好公寓、旅館與倉儲三個次產業的獲利成長性。歐洲地產首選英國、瑞典、德國亨德森遠見泛歐地產股票基金經理人Guy Barnard指出，歐洲股票市場經歷上一季的大幅波動，地產類股表現遜於整體股市，逆轉了先前的優異表現。然而英國地產類股較歐洲大陸的同類型股份表現為佳，此乃受惠於保守黨意外在國會大選中，以大比數勝出以及企業業績強勁所致。Guy Barnard強調，近期歐洲的零售類地產類股股價下跌，為一些體質好的公司帶來投資機會。有鑑於債券收益率接近歷史低位，加上歐洲央行提供支持，歐洲地產的收入回報似乎更形具備吸引力；其中，個別市場仍有強勁成長的表現，尤以英國、瑞典 及德國最為顯著。截至目前為止，Guy Barnard已見到多個房地產市場出現租金回升的訊號，而在上述市場以外地區，由於缺乏新發展項目且空置率溫和，顯示租金應會跟隨經濟活動的持續復甦而有所增長。Guy Barnard認為歐洲地產股的估值合理，股息收益率仍有投資吸引力，後市可望有表現空間。白芳苹也表示，觀察年初至七月底之全球主要REITs與不動產指數，在原幣計價下，ＥＰＲＡ歐洲不動產指數以高達一六．二％漲幅奪冠，若均換算成台幣計價，則以英國富時三五○不動產指數表現最佳，累計漲幅達一四．一一％，突顯今年表現最佳的市場集中在歐洲。世邦魏理仕(CBRE Clarion)最新報更指出，今年全球不動產企業獲利年增率預估以英國的八．九％成長率最佳，倫敦區商辦供需仍趨緊俏，有利租金持續走揚，加上英國央行發言較預期鴿派，使市場對英國升息預期延至二○一六年第二季，低利率環境延續可望帶動REITs股價表現。現階段而言，白芳苹持續看好英國和歐洲不動產，主要理由有二：首先以目前通膨及經濟局勢來看，歐洲央行寬鬆政策勢必延續，這對於REITs和不動產業者之獲利展望具有正面加分效果。其次，英國倫敦區Ａ級辦公室物業仍然處於供不應求情況，因而租金持續調升─截至七月為止，該區域租金上升的幅度已超乎多數券商預估，自然支撐英國REITs業者股價向上。至於日本REITs在經濟復甦、企業獲利轉佳及寬鬆政策支撐下，後市持續看好，維持加碼看法。日本REITs基期低 後市有看頭元大寶來全球不動產證券化基金經理人吳宗穎表示，預料美國今年升息後，資金將自高風險市場持續撤出，市場動盪將加劇，REITs市場表現將不同於以往同漲同跌的情況，將呈現分化格局，此外，收益性已不再是主要考量，應避免房價泡沫與租金成長趨緩的地區。整體而言，最看好的國家是日本，澳洲則抱持中性，產業別相對看好商辦大樓，抱持中性觀點的則包括住宅、工業、購物中心。有鑑於美國市場租金和商用不動產價格已來到相對高點，若經濟沒有快速回溫，在股價已反映先前的利多，且不具低基期和成長性的前提下，相對看淡美國REITs的表現機會；反之，日本因具有低基期、成長性佳，且較不受美國升息的影響，將是全球主要REITs最為看好後市的地區。吳宗穎強調，租金及房價會是今年下半年的主要篩選標準，若從租金與房價展望來看，日本東京儼然就是國際大城中的優等生。投資建議方面，投資人可選擇布局全球但日本比重相對較高的全球REITs基金介入，以多元配置方式分散風險，同時掌握未來主要相對看好地區的漲升空間。但若是已持有日本比重較低的REITs基金，則建議於美國升息時先行出脫，之後再行擇機進場為宜。由於美國一旦升息對於亞洲REITs勢必產生影響，恐將回測泡沫，故不具成長性的地區自然無表現機會。另一方面，目前在各區中日本展望的潛力最佳，東京商辦空置率持續下滑，預期隨著景氣持續回溫與通膨上升，且今年租金將加速上揚，加上東京奧運題材加持，日本REITs與地產股仍有表現空間。至於主要風險點方面，則須觀察消費稅增加後，經濟成長動能是否延續，工業生產、就業情況與零售銷售為觀察指標。
