Q:長久以來一直未嚴加取締，導致今日違建林立，根據調查指出，現有建物約七成有違建，數量之多難以控管，過去違建一直存在灰色地帶，及至今日，只要沒人檢舉，違建依舊可逍遙法外。這些年來，違建造成多次火災意外，對此內政部終於下定決心修法，想請教莊教授，目前存在的違建潛藏哪些風險？透過這次修法，是否真能降低違建危險？A:根據內政部營建署最新統計，截至二○一八年四月底，違章建築拆除案件統計，全國違建數量約六五．四萬件，六都當中違建最多的分別為新北市與高雄市位居一、二名，由此可以發現過去缺乏規範，導致違建數量有增無減，即便透過檢舉進行拆除，但拆除案件遠比不上增加的數量。有鑑於違建火災頻傳，傷亡的不僅是房客，更有警消在搜救當中不幸殉職，因此，為保障租屋族居住安全，內政部終於下定決心修法，並於今年四月底公告，針對住宅隔間超過六間、設置超過十張床位，即便為公眾使用建物都得依法申報列管，不過此法恐仍難敵違建出租非法暴利的誘惑！一、主管機關被動消極，違建難以根除─法令無假期，小心民刑事惹禍上身違建引發火災案例頻傳，「四萬元承租隔成二十二間，無良二房東月賺七萬」、「桃園工廠違建宿舍大火，尋獲六具白骨遺骸」、「北市八德路違建火災，柯Ｐ：擬廢除阿扁違建特赦令」等各種違建引發火災的斗大標題，這些年不斷躍上新聞版面，不但造成生命財產重大損失，無形中更付出巨額的社會成本。由於台北市租金高漲，也就出現地下租屋的「蟻居」怪象，違建從地面、頂樓，現在更擴大鑽進地下，這也迫使內政部不得不祭出法令懲處，不過數量龐大的違建存在已久，現在修法顯然緩不濟急，另外，還需有人檢舉才介入勘查，這種被動消極的做法，才是違建難以快速消減之主要原因。
二、「頂加」高投報率，民眾趨之若鶩─亦有高達85％民眾不願購買「頂加」，這個在房仲售屋時琅琅上口的名詞，說的就是頂樓加蓋，事實上，會出現頂樓加蓋係源於建物規劃設計得以依「建築技術規則第一章第一條第九款第(一)目中，屋頂突出物水平投影面積之和，不得超過建築面積一二．五％，或是未達二十五平方公尺得建築二十五平方公尺」之規定而來，例如頂樓面積四十坪，該棟建物便可有五坪的突出物面積。而在「公寓大廈管理條例」實施之前，預售契約大都有屋頂平台歸頂樓住戶管理使用，地下室歸一樓管理使用之相關記載。也正因此，過去購買頂樓的住戶，便會對於多出來的五坪空間除水箱之外擅加裝修利用，將其改成小房間當作儲藏室或是工作室使用，之後更變本加厲，索性將屋頂平台全部蓋滿出租，並且售價也比其他樓層貴得多，早期對此違法歪風沒有加以控管嚴懲，便造成日後違建如雨後春筍般冒出。「頂加」明顯是個大違建，不過由於可以出租牟利，因此多數房仲業者在售屋時仍會以「頂加」作為促銷亮點，並藉此拉抬房價，雖知該空間為違建，不過在使用空間加大，又可增加出租收益等誘因下，還是有許多民眾趨之若鶩，一則頂樓供為自住，「頂加」則用以出租收益。承租「頂加」風險在於房東明知該空間係違建，隨時得面臨遭檢舉就得限期拆除的風險，因此所使用的建材不會太好，多數為未具防火功能的木板隔間，甚或有毒建材，例如石綿瓦等，其對人體健康危害至鉅。通常老舊住宅的電線外層絕緣體常會因為長期使用自然風化或龜裂，導致電線外露，尤其是在超負載情況下，大量電流促使電線過熱，而造成周邊易燃物起火，引發火災。因此，如果想要選購這類建物，就得確實了解契約書所載「現狀交屋」的實質內涵，並親自到現場檢視核對，其次，如係租屋也應了解該類建物的潛在風險為何，方不致誤蹈陷阱仍不自知。尤其現階段不少屋齡超過三十年的老舊建物，是否有結構安全問題，更應列為首要考慮。其次，由於近來違建火災意外頻傳，新北市與台北市長相繼宣示拆除違建的決心，導致頂樓加蓋物件瞬間成為票房毒藥，根據房仲業者二○一七年底公布的調查顯示，有高達八五％民眾不願意購買這類產品，這無異宣告頂樓加蓋產品終會走到窮途末路的一天。至於另一擔憂因素則是結構安全問題，值得注意的是，以往雖然有些民眾寄望都市更新時可以多分得一些建物面積，惟在各地方首長一再宣示依法拆除前提下，頂樓加蓋建物已不具實質效益，因此，即使是短期投資效益顯著，長期而言恐仍得不償失。
三、違建租金屬不當得利，經訴訟須歸還全體住戶─相關法令：民法第767條、第818條、第827條、刑法第335條事實上，早期購買一樓店面契約常有空地歸一樓管理使用的約定，不過無論是一樓或是頂樓空間的使用權，均屬全體住戶所有，並非頂樓或一樓住戶獨享。此外，若將其更改設計隔間出租，如遭檢舉拆除都還不算嚴重，若是發生災害，房東還得負起刑事責任。其次，依往昔判例，由於租金收益屬於不當得利，因此經訴訟判決還得依產權比例歸還所有住戶，主要原因在於此一公同共有部分為全體住戶所有，因此，為求高投報率的房東未必能佔到便宜。曾有住戶多年前買下頂樓加蓋公寓，當時以為買到「合法違建」不會被拆，更何況多年來也相安無事，其後屋主將頂樓加蓋部分重新整修，卻被新住戶告上法院，並經法院判決全部拆除確定。此一案例所顯示的是，無論新舊違建，法律上都是違建，依法必須拆除，如果將頂樓違建出租，還會被判「返還不當得利」，必須將租金與樓下住戶均分。四、購屋前應詳閱設計圖說 避免誤觸地雷─應詳閱建物測量成果圖與使用執照核發時的竣工圖因此建議購買前應詳閱「建物測量成果圖」，以便逐一核對一樓是否有違建，當樓層是否有陽台外推、露台加蓋等情事。另一可以提供參考的便是使用執照核發時的竣工圖，惟如係「二次施工」，室內隔間極可能與當初的設計規劃截然不同，這點在「公寓大廈管理條例」實施後，裝潢設計基本上建管單位均已嚴加把關，因此，不僅外觀造型不會被破壞，結構安全也較有保障。五、違建與包租代管之關聯議題─勿因高投報率而忽略潛在風險如再仔細檢視內政部此次修法，依舊是頭痛醫頭、腳痛醫腳，在缺乏「強制性」規定下，勢必難以根本解決問題。其實，從包租代管績效不彰即可發現，台灣存在七成違建所言不假，就事論事，不申報的違建，衍生的是逃漏稅等問題，一遭檢舉連補帶罰，因此，沒有房東願意冒此風險，導致包租代管難以推動，這都是環環相扣的連動性問題。七成違建包含陽台外推、露臺加蓋等皆屬之，這些雖是地方政府建管單位職責所在，惟如將原本一個居住空間區隔成四至五個房間，居住空間必然相當侷促，除會有滲水、漏水等問題外，狹小的走道，一旦發生火災逃生動線必然導致意外頻傳。一般而言，違建不僅是外部問題，包含承租對象的居住份子，若是在學區附近，大都是學生承租還算單純，不過，有些便宜租給外勞或不慎碰上通緝犯、吸毒份子等，對於房東而言，一旦發生人命意外，除可能傾家蕩產外，還得吃上牢飯。因此，縱然是較高的投報率，相對也得承擔較高的風險，是否值得為此鋌而走險，選購之前務必三思！
