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2014-07-24

積富房屋呂原富從負債千萬到上億身價密碼52678

呂原富
出生:1976年
學歷:中國海專肄業
現職:積富房屋總經理

俗話說:「從哪裡跌倒,就從哪裡爬起來!」主要在鼓勵人不要被挫折所擊倒。但這句話對積富房屋總經理呂原富來說,可能是恐怖的二次經驗!

「我人生最慘的是,玩期貨賭台灣指數,結果負債一千多萬元,過著跑路的人生!」走過人生低谷的呂原富,如今卻能笑著說,「但我從房地產賺到五、六千萬元後,又去玩期貨,結果又歸零。」看來是鐵齒又不服輸的個性。

人生起伏如雲霄飛車

人生起起落落,從高峰到谷底,好不容易爬上高峰,他又重摔至谷底,沒想到,他如九命怪貓般,再從房地產賺到上億身價,還臭屁地介紹自己,「我玩期貨沒贏過、玩房地產沒賠過。」

呂原富是怎樣的一個「怪咖」,還是「奇葩」呢?

千萬別以貌取人!從他的外表,如果在市街上,跟你擦身而過,你絕想不到他是好幾個億的「億萬富翁」。

白手起家的他,短短四年間,在桃園地區,成立十家直營店,手下擁有二百個銷售人員,這些第一線的銷售尖兵,在他的領導下,成為桃園、蘆竹、八德及龜山地區的領導品牌,且讓他快速累積財富。

一談起房地產,呂原富可以滔滔不絕,不吝嗇分享他的「致富」密碼,同時,他也不認為過去的「跑路」經驗是可恥,不能為外人道,直說「從我身上,可以同時看到『理財』及『理債』的重要性。」

先談他的「理債」論,銀行業聽了,恐怕要跳腳,因為,他的「理債」觀念是「債務」先放一邊,專心去拚人生的下一波,等有錢了再來還。

跑路生涯最對不起岳丈

「這不能怪我,我當初低聲下氣地跟銀行溝通,讓我有寬限期,但銀行跩的二五八萬,每個月二、三十萬元的利息壓力,壓的我喘不過氣來,會逼死人的!」

呂原富說,「欠錢還錢,天經地義,但銀行不給條路走,我心一橫,不還了!跑路給銀行追!」

過了好多年居無定所的日子,其中最難過的是岳父向銀行借錢給他,因無法還錢,老接到銀行催帳電話,對一輩子重視信譽的老人家是件難堪的事。此時,只見呂原富神情黯淡,眼眶含有淚影。

欠錢的元兇是二○○五年時,玩期貨玩的太兇了!那一年,他才退伍沒多久,二十二歲的年輕小伙子,只想賺大錢,不想賺小錢。

自認賺大錢的料

「我出社會後,每個月賺的錢,從沒低過十萬元。」在呂原富的觀念裡,他是個賺大錢的人。

十七歲就從中國海專二年級輟學的他,因為媽媽是鋼琴老師,從小就有音樂底子,一九九一年代,房市、股市好,酒店業的生意好,他在那卡西當鍵盤手,每個月的收入有十~十五萬元。

對他來說,每個月賺錢超過十萬元是很容易的事,因此,當他退伍後,想著如何「賺大錢」時,接觸到台指期貨,其玩法很簡單,看準指數往上漲就買漲,看跌就買跌,每天來來回回,玩的好,當然比領死薪水的上班族好。

他抱著當兵前存的一百多萬元,投入台指期貨,初期有賺頭,心想「真好賺」,因而,投入更多的資金,但沒有大資金,該怎麼辦?那時,銀行發的現金卡讓他「以卡養卡」,且用老婆的名義申請現金卡,借錢來玩,甚至還標會,及家人及朋友那邊能借的都借錢來玩。

從房地產藍海翻身

但期貨的財務槓桿原理高,賺得多,摔下來也快,當維持率不足時,就要被迫出場,他一心只想賺錢成功,最後卻落到負債一千多萬元出場,每個月被二、三十萬元的利息追著跑。

「期貨沒得玩,我就再想,什麼行業可以讓我每個月賺二、三十萬元來還債?」這時,台灣房地產從二○○三年SARS過後,從空頭往多頭市場漲,他進入桃園的鴻邦建設當銷售員,這是一家從市場買進中古屋,經過重新裝潢再賣出房屋為操作模式的公司。

「我對房地產還一竅不通,但第四天,房子賣出去了。」神情有點驕傲的他心想「我真行!」「賣房子不難啊!」

每個月都有成交,賺的二十多萬元都拿去還銀行利息,但天不從人願,第六個月沒成交,他沒錢還,面臨的是「信用破產」。

「有人負債,最後走上絕路,但我從來沒,想過要尋短。」即便被債逼急了,他都認為,「我可以翻身的」。

在此同時,他已在房地產發現他可以月賺二、三十萬元的「藍海」,跳到另一家給佣較高的鎮瀚投資公司,「會跳槽,除了給佣比例較高外,另一個因素是鎮瀚每個月都有五、六十件物件可銷售,池子比較大。」

五萬元也可買房

在這個池子,他把可銷售物件一一做研究,熟到你講某一棟大樓,他可以跟你講附近有哪間學校、哪家超商,或是有哪家店的飯好吃,而能成功賣出去,則在於他幫買方找到貸款的方法。

他談到,很多民眾都有買房自住的需求,但因為沒有頭期款,因此,遲遲沒有動作,但他提出「五萬元就可買房」的哲學,想辦法幫買方申請貸款,當買方確定有足夠的頭期款後,自然加速買房的動作,讓他的銷售能快速成交。

呂原富說,「五萬元買房」看似天方夜譚,但在低總價地區卻不是「白日夢」,談到早期房貸都貸到七成或八成,若以自備款二成來說,扣掉五萬元的餘額,他就幫購屋者申請銀行的「房屋裝修」信用貸款,金額也許只有五、六十萬元,但足以拿來充當頭期款。

呂原富後來自立門戶,於二○一○年成立「積富房屋」,循著老東家模式,用手中賺的幾百萬元,大膽買進具有增值潛力的中古屋,初期,手中擁有三、四十間待售物件,後來維持每個月有六十多間的庫存量。

他嘴角揚起地說,「數不清,我經手的房子有多少件,應該有上千間吧!」

投資致富心得大分享

這樣算不算投機客?只見他急忙否認,「我是投資客,不是投機客。」可不想被政府盯上。但其實他並不怕,因為,他都有繳稅。

談到創業,他說,「我開公司的目的是要教人,如何跟我一樣投資賺錢!」即便現今房市行情,在政府打房下,人人居高思危,買氣下滑,增值空間有限,他還是信心十足。

讓他穩如泰山的是,公司手中買斷的中古屋,都是在低點買進,持有成本比較低,因此,當行情不好時,他仍能順利賣出房子的關鍵是「留一點增值空間讓人賺」,舉例來說,他買一坪十五萬元,當市場行情來到二十萬元時,他可以賣十八.五萬元或十九萬元,對有自住需求的人來說,還是買「便宜」。

有時,一些中古屋的賣相不好,別人不入手,但因為價格便宜,他就會下手,因為他知道,透過「裝潢」,可以讓房子賣相好;他談到,有些缺錢的賣方,他建議多花二、三十萬元來裝修,但這些人都說「我都缺錢了,哪來的錢,花在裝潢上?」

「這真的是觀念問題,如果你原先要賣一五○萬元,再花三十萬元裝潢後,可以賣到二百萬元,那為何不花哪三十萬元?」呂原富嘆口氣說,有人就是觀念「點不通」,而或許這就是他可以比別人會賺錢,快速累積財富的一大關鍵。

十年藍海計畫 再上層樓

對有錢人來說,最後賺錢都只是數字在眼前跳來跳去。呂原富對此說法點了點頭,他說,「因我找到對的方法,因此可以很快速累積到財富。」

語畢,他又用很急切的口吻說,「我現在很想告訴別人,跟著我來做,就可以跟我一樣『有錢』!」

但他坦承,很多人對他的「好心」嗤之以鼻,懷疑他的動機,想他「哪有這麼好心?」

他聳聳肩,攤開雙手說,「有太多人抱持著防人之心,這不見得是不好,但多去看看別人怎麼成功賺錢,有好毋醜(台語)啊!」

呂原富對未來抱著「分享」態度,只要有人想學習他致富的方法,他都不吝分享,還打算四處辦演講活動。

此外,他還定下了「十年繁星計畫」,打算未來十年在桃竹苗「撒豆成兵」,再拓展五十家門市,因此,他要招兵買馬,需要五十位副店長級以上幹部及六百位業務人員。

為了提高成交率,呂原富說,若遇到真正自備款不足的自住型客戶,可以免收買方二%的服務費,以回饋桃園地區的買方。

他還定下仲介部門每月平均營收將突破六千萬元目標,而為了讓幹部跟著他打拚,將首創「店長免出資金」,採股東分紅制,每位帶店的經營主管,可分配盈餘之五○%。

企圖心強的呂原富,旗下還成立一家積富建設,他談到發展藍圖是,預計在二年之後買地自建,成功晉身到建商。