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2014-09-18

博士律師連世昌傳授 慎選房仲業者秘訣53049

受訪者介紹

●學經歷:中國北京對外經貿大學法學博士、東吳碩專班財經法律組、輔大法學碩士、不動產經紀人考試及格

●現職:執業律師、東吳大學民商法講師、新北市政府勞資調解人、中華民國仲裁協會仲裁人、經濟部中小企業榮譽諮詢律師

●著作:《房地產交易的關鍵報告:破解房產交易常見的6大法律問題》《房地買賣仲介三贏法律策略》《代銷‧仲介紅不讓》(合著)/《房地買賣風險法律控管》《商事法》/《保險業資金運用法律監管之研究》《行政程序法中程序當事人適格之研究》

許多民眾耗費鉅資買房,卻碰上仲介糾紛,不僅過程一波三折,尤有甚者,還碰上詐欺犯行。然而民眾缺乏交涉經驗,連世昌分享和房仲業者打交道的訣竅,助民眾順利成交。

擁有一間房子,是許多人的夢想。但房地產交易,從斡旋、簽約、完稅,到最後交屋和實價登錄,涉及專業知識和法律問題,而一般民眾的經驗不足,很容易在交易過程中,疏忽掉重要的環節,而使自己的權益受損,因此,需要房仲業者從中協調。

然而根據新北市消費者服務中心統計,房仲消費糾紛高居去(二○一三)年服務類案件第三位,委託銷售契約書多達十二家不合格。

房仲服務幫助順利成交

房地產買賣順利成交的第一步,便是慎選房仲業者,然而如何選擇具有信譽的房仲業者,是一門深奧的學問。本周「理財我最大」節目,邀請深耕房地產法律業務的博士律師連世昌,暢談分享和房仲業者打交道的秘訣。

為什麼需要仲介服務?連世昌認為,因為不動產交易涉及廣泛的專業知識,而且來回往返、溝通時間很久,才能成就一筆案件。一般民眾缺乏足夠的經驗和時間,可以在交涉過程中盡可能面面俱到。

不過,連世昌也坦言:「尋找信譽、名譽都一流的房仲業者是門功課,要不斷探詢。」因為「差勁的房仲業者,甚至做起詐欺犯行。」讓連世昌印象深刻,曾經挽救一樁房仲詐騙購屋訂金的案件。

有一名劉姓房仲業者對急欲購屋的蘇姓男子謊稱,在台北市文山區有一間房子,由於屋主需要資金還債,倘若買方願意先拿出一百三十五萬元,這樁案件便能立即成交。蘇姓男子果真拿錢出來,委託劉姓房仲業者居中處理,沒想到,最後這筆錢落入劉姓業者的口袋,屋主也無意賣屋,苦主找上連世昌幫忙,遵循法律途徑解決問題。

什麼才是對自己有幫助的房仲業者?連世昌認為,民眾應該先了解仲介業的經營型態。目前國內不動產仲介業者採取直營店和加盟店兩種型態經營,直營型態的法律保障責任統一且明確。

連世昌分析並解釋:「直營店人員由總公司直接派員經營,各分店由店長負責。而所有分店的人事、總務和行銷活動的資源,皆來自總公司,營利所得也歸總公司所有。」也就是說,各分店相等於總公司的分公司,法律權責較為明確。

慎選房仲業者 買賣成功的第一步

而加盟店是獨立經營的「個體戶」,固定繳交月費給總部,總部僅提供經營方面的協助,所以民眾應注意交易糾紛發生時的權益保障問題。

至於選擇房仲業者應注意的要點,連世昌提供四項準則供民眾參考:

一、選擇親友熟悉所介紹,在業界具有信譽的房仲業者

倘若某家房仲公司時常傳出發生糾紛的消息,那麼就很難在買賣房屋的過程中,提供民眾交易安全。所以房仲公司的信譽,可視為是否正派經營的指標。因為房仲交易過程複雜,極容易出現不可控的糾紛,有信譽的房仲業者,通常能藉由豐富的經驗,診斷出解決良方。

二、選擇擁有合格不動產經紀人員的房仲公司

不動產買賣過程中,涉及許多專業知識,例如建築法規、地政稅令和不動產法律等等,一家擁有合格執業員工的房仲公司,能將專業的房產知識及資訊,對等地提供給買賣雙方,減少雙方在交易過程中產生的疑慮。

三、慎選注意交易安全的房仲公司

好的房仲公司,為增加民眾的信任感,也讓買賣交易過程透明、安全,房仲公司會提供買方「不動產說明書」,並審查房屋產權,提供更深一層的保障。

四、選擇提供完整售後服務的房仲業者

房仲業務不是交屋之後就了事,仲介業者更居中扮演了諮詢顧問的角色。因此可選擇提供客戶輻射屋安全檢測、水電維修、防火責任保障的房仲公司,越是完善的售後服務,越能提供民眾保障。

選擇有信譽的業者幫忙,可省去交易過程中許多繁雜的瑣碎問題。然而連世昌也表示,假若民眾事先了解,房仲業者檯面下可能隱匿民眾的操作手法,也可保護好自己。

常見房仲業者違規操作手法

尤其房地產消費糾紛多來自仲介服務上的認知和處理問題,房仲業者隱瞞重要資訊的操作手法,連世昌歸納為以下六種:

1.不當利用「回頭殺」、「三角簽」

當業者仲介房屋買賣時,利用斡旋買賣雙方價格的機會,虛報交易價格欺騙當事人,並從中騙取暴利價差。

所謂「三角簽」手法,便是房仲業者先將房屋賣給投資客,待出現出價更高的第三人時,房仲業者再把房屋賣給新買主,並直接將房屋登記在新買家名下,房仲業者賺取了兩次仲介費,而第一任買主投資客,則可節省稅金等過戶費用,賺取轉手差價的利潤。

「回頭殺」手法,則是不肖房仲業者和買主談好價錢後,再回頭跟賣方殺價,賺取更高利潤。

2.編造「假合約」

房仲業者為取信買方,和賣方簽訂兩本內容不同的合約,一本為假合約,一本為真合約。假合約底價較高,用於取信買方,房仲業者再從中賺取價差或促銷。或者,為了讓買方取得較高額度的房貸金額,另外編造一份價格較高的假合約,或變造原合約。

也有情形是房仲業者同意不對賣方收取仲介報酬,事後再把原本可向賣方收取的報酬灌入成交價內,也有情形是 也有情形是房仲業者同意不對賣方收取仲介報酬,事後再把原本可向賣方收取的報酬灌入成交價內,變相跟買方收受原本應該是賣方支付的仲介費用。

3.房仲業者找人頭,轉售賺價差

房仲業者利用房市鑑價的時候,刻意壓低房價,遊說賣方簽約售出,再另外找人頭買下並出售,從中賺取價差。

4.偽造假買主,或出現「職業看屋手」

業者隱瞞重要資訊,編造出原承租人長期承租,或另有假買主出價的假象,藉以拉抬房屋售價,誘使買方用超出行情的高價格購買。

5.未揭露或不實陳述屋況及其他重大交易訊息

重大屋況問題,好比管道排臭氣、空調運作不順暢、嚴重排漏水等等,房仲業者有意隱瞞,也沒有記錄在不動產說明書上,造成買方必須額外支付修復費用、房租損失。

或者,房仲業者未提供正確、對等的有效資訊,例如該地區近三個月內的成交行情和不動產格局,而這些重要交易訊息,牽涉買賣過程的重要環節。

6.趁居中斡旋價格的機會,虛報交易價格

這種操作手法處於法律灰色地帶,因此也最常用。舉例來說,賣方的底價是一千萬元,但仲介建議以一千兩百萬元的委託價出售,在買賣雙方斡旋期間,假設買方已願意出價一千萬元,此時業者為了賺取價差,不會據實回報消息給賣方,而讓案件成交。

房價過高,可能導因於價格不透明,導致成交價高出行情價。然而,若能聚焦檢視居中的房仲業者,在不動產交易制度裡的功能,避免掌握資訊優勢的一方隱匿不實訊息。求人不如求己,民眾若能了解房仲業者的角色定位,便可幫助自己在最大利多的情形下,

播出時間:
每周日上午11:00~12:00

播出頻道:
正聲廣播電台FM104.1
(新竹以北皆可收聽,網路全世界同步)

主持人:
洪寶山(理財周刊發行人)
林洳萱(正聲電台財經主持人)
◎精彩節目音檔請上理財周刊或理周教育基金會網站收聽

和房仲業者交涉5大自保Tips

1.要求使用政府頒訂的定型化契約。

2.遇爭議時,可先發函存證再申訴。

3.可要求房仲業者提供契約和履約保證書。

4.契約額外事項,應書面載明並經買、賣、仲介三方簽印。

5.交易過程中,建議白紙黑字記錄,或攜帶相機、錄音筆記錄存證。

成功者秘訣─連世昌

1.看似無用的努力,總有一天會顯現出價值。

2.如果輕易放棄應該做的事情,那麼總有一天,世界也會放棄我們。

3.把握住機會,就不會流下悔恨的眼淚。

4.每一種幸福背後,都有一個堅定不移的靈魂。
順利成交。