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2015-01-15

二○一五房市空頭逃命波  建商盼寒冬出暖陽53721

去年房市走空頭,今年似乎也會續拉空襲警報,過去堅信房市不致太差的建商,面對移轉棟數走低、買氣不振的情況,也開始鬆口房價將走跌。

根據《住展雜誌》的調查,今(二○一五)年上半年,北台灣將有高達八千多億元的預售建案登場,而相對於去年買氣不佳,今年又有這麼大量,在房市多頭翻轉之際,究竟這是建商的逃命波?或者只是去年遞延推案所累積下來的假象呢?後市發展,深受民眾關注。

房市走了十多年的多頭,今年面對政府持續推動「房地合一」課稅,加上二○一六年總統大選的干擾因素將提前到今年下半年發酵,房市反轉而下,空頭幾乎是確立的態勢。

空頭走勢 代銷業盼暖陽

去年受到政府大力打房及九合一選舉的干擾,房市買氣遲滯,據中信房屋的概算,全年房屋移轉棟數只有三十一萬多棟,創二○○三年SARS以來的新低量。

不少建商面對今年房市景氣的看法,大都持保守態度,甲桂林廣告副董事長曹瑞濱表示,這時候不好談房市景氣,說好,政府打房又要下重手;說不好,亦非代銷業者所樂見。只能說,「在寒冷的冬天,希望能出現暖和的太陽。」

據了解,過去十年大多頭時,房子好賣,且一到三個月就能完銷,有的案子甚至在潛銷期間就被預訂一空,因此,代銷業者在承接建案時,大都採「包銷」,從企劃到完全銷售後,馬上就可跟建商請款、入帳。

然而去年底至今年初,市場即傳言某家大型代銷業者從以往的「包銷」改採「純企劃」,被外界解讀為「看壞市場」,不想浪費太多銀彈在蓋豪華的接待中心及廣告費上,建案銷售壓力因而轉回給建商。

買氣下滑 建商規劃差異性產品

不過,部分中小型的廣告代銷業者,目前還是傾向於「包銷」,而在銷售策略上,有的轉而要求建商「讓利」,開價不要太高、讓案子能順利銷售;有的則採取「工程零付款」,甚至還有「買屋送家電」等促銷方式來刺激買氣。

房市買氣不佳,由新潤建設去年銷售實績也可見一斑。新潤建設董事長黃文辰談到,依照慣例,新潤每賣出一戶房子,就會捐出一萬元給社會弱勢團體,持續回饋社會,但由於去年推案一千戶,最後只銷售五百戶,雖仍捐助弱勢團體共五百萬元,但可見買氣確實已下滑。

不過,黃文辰還是表示,作為上市櫃建商,不能不推案,而新潤的購地策略向來是跟著重大交通建設的行經地區做布局,例如生活機能較成熟的新莊副都心、桃園高鐵特區等,故今年推案重心仍將以台鐵、高鐵及捷運沿線為主,包含鶯歌鳳鳴、桃園明日苑、淡水峰采等,並將首度跨足宜蘭礁溪,推出休閒渡假住宅,合計推案量體上看百億元。

鄉林建設董事長賴正鎰說,羊年房市受房地合一稅制未明及總統、立委選舉紛擾,預估房市熱潮將集中在上半年,主要以自住型首購及換屋族群撐盤,總價一千八百萬元至三千二百萬元間的中小型住宅將成房市主力,特別是具捷運題材的捷運宅、景觀宅及銀髮養生宅備受青睞。

鄉林今年的新推案將提前在上半年布局,幾乎以「合建」及「都更案」為主,而全年總推案量約有二○一億元。遠雄建設發言人蔡宗易談到,今年的總推案量約四百~六百億元,將在內湖、中和、新莊、竹北、新竹及台中等地推案,故去年底仍大舉徵才以備因應。

大陸建設董事長張良吉談到,在台北市信義計畫區之B7地塊的建案已確定於第二季推出,每戶坪數約為一四○及二五○坪,全案總戶數共四十三戶,為與厚生、桓邦及桓鉅合作開發之建案,大陸建設可分得六○%之房屋面積,而此案最大特色為延聘美國白派大師理查麥爾(Richard Meier)以白色經典風格規劃設計,未來將成為信義區最顯著的城市表情。

建商讓利一○~一五%

興富發發言人廖昭雄副總則表示,今年將在基隆、金山、新竹、台中及高雄推案,其中,金山地區將推總價六百~八百萬元的退休宅,而因應買方市場朝向「低總價、低單價」的趨勢,也將以二~三房為主力產品。

基於今年下半年有總統大選的干擾因素,不少建商為避鋒頭,大都提早到上半年推案。對此廖昭雄指出,興富發每年推案都有二、三百億元,「興富發只有請建照時間的考量,沒有選舉時間的考量。」

華固建設總經理洪嘉昇則談到,因為政府核發建照的時間難掌握,目前規劃的兩個建案,包括板橋江子翠北側重劃區約五十億元案量,及台北市八德路與建國北路口約六十億元的都更案,都約在下半年的第三季或第四季推出。

面對市場的低迷氛圍,洪嘉昇表示,目前建商都不會開高價,而購屋的議價空間,也大約有一○~一五%。不過,話鋒一轉,針對「房地合一」課稅爭論,他也點出建商的普遍心聲,那就是「趕快定案」,因為稅制的不確定因子,會讓房市的量萎縮得更厲害。

洪嘉昇說,他對財政部長張盛和曾表示房地合一要不要推,要看民調結果的說法「極不認同」,且認為是「不負責任」的,希望政府單位用「專業判斷」,趕快拍板定案。至於今年景氣看法?他認為,今年的房市不能期待太多,平平順順就好了。

八千億大量引來逃命波

力麒建設發言人柯賢仁經理則指出,今年房市景氣仍面臨升息隱憂與政策面的調控,存在不確定性,但公司的推案進度不受影響,總銷九十七億元的松江A案預計將於第二季推出,另天母西路都更案則將在第三季公開銷售,推案量體約六十八億元;但因地點都位在精華地段,取得土地成本較高,基本上還是推中大坪數的好宅為主。


相對市場普遍出現較為悲觀的情形,《住展雜誌》企研室經理何世昌說,去年上半年北台灣預售屋案量為四千三百億元,加上新成屋,總計六五八八億元,若以一.二倍估算,今年上半年的案量應可到八千億元。

他談到,上半年之所以爆大量,主要是不少建案受去年九合一選舉而遞延至今年推案;再者,因今年七月一日起將針對容積總量管制,使得不少建商在去年搶照後,今年都面臨到不得不推案。此外,總統大選會提前在下半年發酵,所以,不少建商就會選擇避開。

永慶房產集團代銷部處長何彥煒表示,目前手中有三、四個總銷售量約十五億元以內的小案子會在上半年代銷,分別是淡水舊市區、長安東路、中山北路二段及中和的推案。

此外,在台北市有一個四十億案量、新北市有一個六十多億案量的預售案會在年底或明年初登場,這兩家建商之所以那麼晚推案,主要是逆向思考,認為只要撐過三個月待大選底定、不確定因素掃除後,買盤要進場就會轉為積極。

信義房屋代銷部協理何胤諭則說,雖然建商及代銷商對上半年的態度轉為保守,但基本上並不悲觀,唯多採「靜觀其變」。截至今年一月初的統計,雙北市在第一季的推案量約為五八○億元。

低總價當道 小坪數建案增多

何胤諭並談到,今年的買盤仍跟去年一樣,主要以剛性需求的自住買盤為主,建商規劃也以小宅、低總價為主流,像台北市中正區、中山區及內湖區,就有不少一房、二房產品;此外,除了全坤興在萬華區,以及立偕建設在信義區推出中大坪數,總銷金額各有六十億元以上,其他金額都不大。

再由新北市目前已知的預售建案來看,有不少二~三房的產品,且不少建案總銷金額都在十億元以內,相較於前些年房市大多頭,動輒五、六十億或百億建案的景況,個案金額明顯「秀氣」得多。

不過,因北台灣爆大量,有自住需求的民眾要如何挑選產品?此外,目前的議價空間又有多少呢?

何世昌表示,根據《住展雜誌》人員訪價的情況,發現建商價格鬆動的幅度並不大,僅有部分建商願意降底價五%;除非位在郊區,且沒有捷運可及之處,才有人願意降一○%。究其原因,主要在於土地取得成本較高,且建築人工成本貴,另外,也是過去幾年建商有賺到錢,還沒有資金壓力。

購屋自住要搶先機

至於購屋建議,中信房屋副總經理劉天仁認為,有交通動線題材,如機場捷運線或三環三線路線的捷運站周邊建案,都是消費者可以利用假日進行「購屋半日遊」的區域;另想趁供給量大,相對議價空間較大的時機買房的話,則建議每個購屋者心中要有「購屋最佳區域」的腹案,平日就可以多看,一旦進入交屋潮,不少投資客急於拋出時,就能有較好的議價籌碼。

何世昌也建議,想購屋自住者,在鎖定購屋區域後,可以挑建商公開建案時及早搶入,主要是代銷業者也想要有個「好彩頭」,希望「開市」成交,此外,這時也有所謂的「廣告戶」好搶。