台灣房市年成交移轉棟數年年走低,建商也爭相祭出降價或到香港揪客來台觀光兼賞屋,另有些代銷業者則前進百貨、高鐵站設點以吸引客流。房市到底有多冷?根據內政部公布的統計,今(民國一○四)年一至十月的房屋移轉棟數為二十萬件,房仲業粗估,全年可能落在二十七萬棟,並較去年的三十二萬五九八棟,萎縮一五.六二%,而此一數據,僅比民國九十年的二十五.九四萬棟高一些。淡江大學產業經濟系副教授及德明財經科技大學客座教授莊孟翰談到,台灣房市自民國八十年至一○三年的房屋移轉棟數走勢圖,就好像股市的M頭般,民國八十五年最高峰,全國有高達五十.八七萬棟成交,民國九十年最低點為二十五.九四萬棟,而SARS過後確定起漲後,於民國九十五年創下四十五萬餘棟,到民國九十九年小反彈至四十.六六萬棟後,以及民國一○二年小反彈至三十七.一八萬棟後,近兩年可說是緩步走跌(見附圖)。另根據內政部營建署十一月所發布的最新全國住宅價格指數,今年第二季指數僅一一四.四八,較第一季小跌○.六二%,不過,因為是自民國九十一年第三季有調查以來,連續九季上漲後首次出現下跌的數據,加上此項住宅價格指數係屬於「落後指標」,因此,應可確認台灣房市已轉向空頭市場。而就在財政部長張盛和還沾沾自喜地談到,一連串的增稅措施,將使全年從房地產所徵的稅收達到上千億元之時,房仲業因國內成交量大幅萎縮而不得不爭相轉做海外房地產引薦業務外,就連前十多年賺飽飽的建商,都苦思突圍之道。代銷業進百貨公司賣房最近引發外界注意的是創意家廣告將一般的接待中心拉進了十一月五日新開幕的微風信義精品百貨的四樓,而該樓層是微風集團特地規劃的餐廳美食街,當民眾在各餐廳酒足飯飽過後,也許「就近」即可詢問買房事宜。雖然現今的高房價,讓不少購屋者卻步,但很多欲購屋者,並不是不想買房,只因房市景氣下滑而呈觀望態度,但若是不經意地接觸房市資訊,仍難免「加減」看看,若有好物件,口袋深者或者也會出手。為了慎重,創意家廣告董事長王明正在微風信義開幕的初期,還在現場督陣,另因有不少好友會來逛微風信義,也順便接待,他對微風信義開幕的人潮感到滿意,並認為,代銷業者把接待中心搬進百貨公司,可以增加消費者的接觸面,再者,以微風信義定位為精品百貨,而創意家所代銷的建案也都屬一時之選,兩者的結合是「強強合作」。根據了解,此次創意家廣告能進駐到信義區重點戰區的微風信義,主要是與微風集團執行常董廖鎮漢首次插旗,共同投資「華山33」預售豪宅案有關,因此更得地利之便。創意家廣告行銷部副總柯仲武在現場表示,此次在微風信義聯賣的共有十五個建案,從首購族到換屋族產品,再到豪宅的產品都有,另在不大的接待中心,當然難以讓消費者一窺各建案的全貌,因此,除了書面的文宣資料外,也首創「Skype線上賞屋」服務,提供真人實境、視訊互動介紹,而消費者若有空,可到現場賞屋的話,也會安排VIP的接駁車,送貴賓到案場做進一步的介紹。柯仲武談到,隨著時代進步,賣房子已經不能像傳統的「坐等客人上門」,而應主動接近消費者,在微風信義的駐點,一方面能達到品牌宣傳效果,另一方面,也能讓消費者在逛街的同時,觸發購屋的意願。揪客賞屋出奇招像創意家這樣的突圍之道,也在各建商及代銷業者間發酵,《住展》雜誌企研室經理何世昌表示,以前建商賣房子的招數,大都是辦園遊會,或邀鄉土劇演員來演唱會等活動以吸引人潮,或是賞屋就送電影票、下午茶券、咖啡券或超商禮券五十元或一百元抵用券,下訂就送裝潢或家電。或者是像興富發在今年四月下旬啟動優惠購屋策略,包括北中南的預售屋或成屋,都打出「一成低自備款交屋」的促銷,另有些建商則推工程期間零付款,甚至面對交屋時,購屋者恐無法從銀行貸到八成時,有些建商還祭出「交屋後公司優惠付款」的誘因,希望消費者進場。不過,也有建商「下重本」,如台中市總太建設為促銷「日出行館」案,就打出「買屋送好禮四選一」活動,只要買屋,購屋者可任選「中華賓士Smart汽車」、「哈雷重機」、「二十年免停車費」或送「平面車位」。名車吸睛 購屋降價最實惠高雄地區的京城建設則宣布推出「百分百成家」優惠方案,分別是「湖立方」購屋者贈送價值一百五十萬元賓士A160車款,「如意」及「水森林」案則送全屋裝潢,約房價的一成,而最令外界震撼的是兩方案均能折現(折屋款),等於是「送很大」。最近,桃園地區某建商的建案新落成,為廣招人潮及製造噱頭,還開來建商老闆珍藏的千萬超跑Pagani,伴以眾多辣妹等題材,也十分吸睛。根據《住展》雜誌的調查,近來建案銷售手法不斷推陳出新,其中又以「打宗教牌」、「直效行銷」、「放棄保證買回可扣房價」、「買貴退差價」、「百貨公司駐點」、「捷運站或高鐵站駐點」、「介紹客戶成交送獎金」、「免錢交屋」、「建案聯銷、業務獎金共享」、「與銀行合作搶攻VIP客」等十大奇招最為吸睛。何世昌說,高雄地區某建案因距離附近的教堂近,竟打出「教友七五折」優惠價,頗讓地方驚訝,但也不得不讓人驚呼而絕倒,可見,現在只要能提高消費者的注意力,用什麼招數都好。不過,最實惠的仍是降價,像今年上半年,創意家代銷,位於台北萬華地區的「全坤雲峰」,也推出淡水河第一排的無敵河景、「七五折」不二價的銷售策略。營建績優生的長虹建設董事長李文造也談到,房市真的很冷,而大家所期望的房價落底,應該會在明年一月的總統大選後,如果建商的餘屋不能順利去化,那麼,「降價」將是不得不走的路。而相對於大多數建商還在國內找尋買方,何世昌指出,不動產業者也在「拚外銷」,把台灣的建案拿到海外銷售,寄望填補台灣本地流失的買氣,現已成為一股風潮,尤其又以外銷香港為最大宗。台屋港賣 今年逾二千億元據《住展》雜誌截至九月的統計,目前至少有十家建商、三家代銷業者加入「台屋港賣」的行列,預估總銷金額逾二千億元。其中,還包括港資豐泰地產,以及陸資的萬通國際開發。在這波台屋港賣風潮中,又以遠雄建設陣仗最大,旗下大部分建案已委託香港業者銷售,全力搶攻香港人的目光,包括中和左岸系列、新莊副都心,以及台中建案,保守估計總銷金額超過五百億元。其次,上市櫃建商還有富旺建設、大陸工程、中華工程、總太建設等公司,也加入這股潮流。而委託到香港銷售的建案中不乏豪宅案,如「陶朱隱園」、「龍27」等案,主要是台灣豪宅市場受到政策打壓,再加上台灣豪宅價格比香港豪宅便宜甚多,業者便到香港拉攏金字塔頂端客層。雖然這兩宗建案都未公開,但已傳出業者將委託香港業者銷售。何世昌指出,在這波台屋港賣潮流中,從上市櫃建商到未上市業者都有,且這些外銷的建案散布全台,從台北、桃園、台中、台南,乃至於花蓮都有案例,顯示拚外銷求活路已是全國不動產業者的共識。雖然港客買盤無法彌補台灣本土流失的成交量,但仍算不無小補,或多或少對業績有幫助。建商期待房市明年落底至於台開在今年九月也宣布跟香港中原地產合作,將在香港銷售花蓮洄瀾灣「日出山莊」的會館,並同步引進香港創意名店到花蓮文創園區;台開表示,日出山莊已動工,預計二○一八年蘇花高速公路改建完工後半年完成,整個總銷金額高達一百五十萬元。除此之外,台中地區的台灣不動產開發聯合會、代銷及仲介經紀聯合會於十月底,共同在香港合辦的「台灣宜居大展」中,就包括嘉磐建設董事長,同時也是台中市不動產開發公會理事長魏嘉銘,攜手慶仁、久樘、聚合發及寶鯨等五家建商參展,聯手邀約港客來台觀光兼看房;根據了解,至少有二十組港客報名參加首發賞屋團,預計三天二夜行程,將參觀九個建案,屆時有下訂的話,則團費可抵購屋金。而面對房市的低潮,李文造在某一場與媒體的KTV場合,也大唱翁立友的歌曲「堅持」,他說,等明年總統大選底定後,新執政者一定會營造有利於其政績的政策,屆時,房市應會落底反彈,而在這之前,建商們要堅持住才行。