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2016-04-28

房產投資最佳顧問 高銘頂自許:永遠以客戶利益為優先56447

為壓抑不斷高漲的房價,政府繼二○一一年通過奢侈稅之後,陸續又祭出實價登錄、豪宅稅、不動產持有稅等方法來抑制房價,接著二○一五年六月又再推出房地合一稅,使得不動產市場在稅負考量下投機需求減弱,交易量大幅下滑。

不過央行在今(二○一六)年三月二十四日宣布降息半碼、鬆綁特定區域和自然人第三戶房貸管制措施後,市場似乎出現了起死回生的跡象。房市真的止跌了嗎?在政府各項對房市管控的政策之下,房市交易的賦稅制度似乎變得非常複雜,投資人買房又要如何提早做好節稅的規劃?

房屋除了用來自住之外,許多手上有充裕資金的投資人還會靠買賣不動產的差價來累積財富,一買一賣之間除了推高房價外,短時間的炒作也造成了不正常的市場狀況。為此,政府開始針對短期持有的個案課徵奢侈稅,不論交易是否獲利,只要是持有一年以內的房屋交易均課徵一五%的稅,持有一年以上、兩年以下則課徵一○%的稅,此舉讓投資客紛紛退場,使房市交易回到比較正常的情況。

實價課稅、兩稅合一 抑制投機客

第一太平戴維斯總經理高銘頂表示,奢侈稅實施幾年下來的成果是市場回歸正常,但房市也差不多被打趴了。高銘頂認為投資就是為了獲利,政府針對獲利課稅才是比較健康的方法,現在的「實價課稅」及「兩稅合一」就是屬於這一種稅制,主要還是希望投資人在投資房地產時可以進行比較中長期的規劃,同時也可以抑制投機者。

沒有任何一個方法可以讓投資人免去應繳的稅負,不過高銘頂說還是可以在不同的作法中選擇稅負最輕的一條路來走。例如,實價課稅最主要是針對獲利的部分課稅,除了扣除買入成本外,其他如仲介費、房屋裝修費等必要成本都可以扣除,儘量減少獲利金額,稅額自然也就降低了。同時高銘頂建議有意避開高稅率的投資人應該在交易前做好規劃,例如採用先租後售的方式延長持有房屋的期間,避免被課徵高額的稅負。

如果一開始就打算做短期投資,高銘頂建議可以用公司的名義來持有不動產,因為公司的營利事業所得稅率是一七%,即使加上營業稅也只要繳交二二%的稅,而且還不受持有期間的影響。所以就短期投資的稅負來說,以公司名義持有比以個人名義持有划算。

不過,公司的盈餘分配給股東後股東還要繳交所得稅,因此一筆交易是否合算,還需要經過各方面的詳細評估及計算,才能找出相對有利的節稅方法。

蛋黃區需求永遠在 後市不看壞

雖然投資人可以找到許多方法規避政府政策,但房地合一稅對房價還是達到了抑制的效果。高銘頂從過去的交易量來分析,他認為去(二○一五)年就很明顯感受到交易量的萎縮,以往每年交易件數都在三十~四十萬件以上,但去年只有二十九萬多件,今年第一季更冷清,商用不動產幾乎沒有大型的交易個案產生。

根據高銘頂的觀察,目前投資人對房市的態度普遍傾向保守,多數投資人認為經過政府的打壓之後房價應該還要再下跌,以至於買方多半持續觀望,而賣方除非是有資金需求或是真的看壞後市,否則也不願意在此時出售房屋。

對於房市未來的走向高銘頂並沒有那麼悲觀,他認為除了過去供給量比較大的蛋殼區(郊區)房價還需要再修正外,蛋黃區的需求永遠都會存在,只要價格稍有鬆動就會有人接手。過去房市熱絡時屋主惜售,投資人在市場上買不到好標的,但在對房市不樂觀的預期下,部分屋主可能會把手中的物件推到市場,買家就有機會買到好標的。

日前政府公布土壤液化潛勢區,大家普遍認為是對房市的一種衝擊,但高銘頂認為,所謂的衝擊應該是心理性而非物理性的,因為房屋地基是打到岩盤而非土壤,與其討論土壤液化的問題,不如討論施工品質的問題,他認為如何確保施工品質、不要發生偷工減料的狀況才是重點。在這方面,一般人會認為要慎選建設公司,但高銘頂表示,更重要的是要慎選營造廠,建議投資人可以針對營造廠過去的聲譽及參與過的建案多做瞭解。

一般人對房屋仲介的印象就是賺取仲介費,以往的確也有很多交易卡在仲介費一直談不攏而使得買賣無法成交的狀況發生。高銘頂表示,商用不動產仲介跟一般房屋仲介不同,相較起來,商用不動產仲介的角色比較像是客戶的顧問,他常跟同仁說,在考慮仲介的利益之前要先照顧好客戶的利益,當客戶的利益被照顧到後,仲介的利益自然就會產生。

業務要能提供專業的投資分析

商用不動產的用途是做為店面或辦公室使用,投資人可能將其出租以收取租金。商用不動產的業務在接觸一個案子時,首先要對標的有足夠的瞭解,必須發揮自己的專業能力及判斷力,事先做好所有的投資分析,針對如市場行情及投資報酬率等項目,對客戶提出充分的說明,以專業的分析判斷能力來贏得客戶的信任。

有些賣家為了製造「高租金投報率」的假象,會以假租客及假租約誘騙買家上鉤,待成交後不久房客旋即退租,買家根本無法以原本認知的租金價格再找到租客。如果商用不動產業務對市場行情不夠瞭解,又沒有事先花功夫多做研究調查,很可能會讓客戶落入這樣的交易陷阱之中。

所有商用不動產投資人都想知道自己的投資何時可以回本,所以商用不動產業務除了對目前市場狀況的掌握與瞭解外,也要有分析市場走向的能力,不但要確保標的物可以提供買家穩定收入,還要為客戶分析未來市場行情,並預估屆時標的是否容易售出以及會有多少獲利。

「第一太平戴維斯」的客戶中有許多都是專業的投資機構,國內某知名壽險業到比利時買大樓時也是透過第一太平戴維斯仲介。仲介公司提供給客戶的數據資料會經過客戶的專業團隊層層審核評估,商用不動產業務如果無法提供專業且具參考價值的資料,很難獲得專業投資機構的信任,更不用說與之達成交易。

商用不動產安全性 四點考量

近幾年國人到海外置產風氣盛行,高銘頂表示,到海外置產不能只考慮租金報酬率,更重要的是本金要能拿得回來,所以投資海外房地產建議還是以相對先進且穩定的國家為主,避免投資受到政治或經濟的衝擊而導致血本無歸。

高銘頂認為,投資商用不動產,首先要考量的就是要有持久穩定的租金收益;其次是要瞭解投資物件的租金與當地行情是否背離;第三是考慮這樣的租金報酬率是否能夠接受;就長遠來講還要考慮投資期間長短,想脫手時是否賣得掉。如果能夠通過以上四點評估,原則上就屬於相對安全的投資案。

對於自己能夠有今天這樣成功的工作表現,高銘頂認為最重要的是他有專業背景做後盾;第二是他永遠堅持站在客人的立場去想事情,在接每一個案子時都會假設自己是業主,先替客戶把該想的事情想清楚,並且永遠以客戶的利益為優先。高銘頂重申:「在考慮仲介的利益之前要先照顧好客戶的利益,當客戶的利益被照顧到後,仲介的利益自然就會產生。

《理財周刊》發行人
改變主觀的偏執,你才能夠得到客觀的視野,也更能看清事物的原貌。
洪寶山


高銘頂
現職:第一太平戴維斯總經理
學歷:政治大學地政系、加拿大皇家大學EMBA
專長:超過15年專業不動產估價經驗,擅長分析與診斷各類型不動產投資評估以及經營管理與處分策略,客戶包括國外及國內法人投資機構