你去(民國一○五)年賣房子了嗎?如果所賣的房子屬於一○三年一月一日(含)前取得的房子,那麼,不管是有所得或有損失,今年五月的綜合所得稅申報,就得要申報「財產交易所得或損失」。自從「房地合一稅」在去年一月一日上路後,還是有不少賣房子的人搞不清楚「財產交易所得稅」該如何申報?永慶房產集團契約部協理洪宜寧表示,房地合一稅上路後,大家習慣稱為「財產交易所得稅」新制,而實施前的稱為舊制,民眾要注意的是其時間的切割點(表一)。善用必要費用 但得有單據以新制來說,凡從一○三年一月一日之次日起,也就是一月二日起取得的房子,不管是何時賣出,依據《所得稅法》第十四條之五的規定,都要在房屋所有權移轉登記日之次日起三十日內,申報個人房地交易所得額或損失額。但若是去年賣掉在一○三年一月一日前買的舊房子,則適用舊制,就得在隔年,也就是一○六年五月的綜合所得稅申報「財產交易所得」或「財產交易損失」。但舊制的申報,卻常常讓納稅義務人弄得「一個頭兩個大」,因為「財產交易所得=建物出售價格-建物買入價格-必要費用(要有單據)」,「必要費用(取得成本)」及「建物買入價格」的相關證明文件,常因年代久遠而無法舉證。洪宜寧表示,所謂「取得成本」,指取得房屋的價金與購入房屋達可使用狀態前一切必要費用,包括契稅、印花稅、代書費、規費、仲介費等,以及在房屋所有權移轉登記完成前,向金融機構貸款購屋的利息暨取得房屋所有權後至出售前,支付能增加房屋價值或效能非二年內所能耗竭的增置、改良或修繕費,而「移轉費用」則包括仲介費、廣告費、清潔費及搬運費等。也就是說,屋主當初購屋時,付出的相關稅費、仲介費和代書費等,以及購屋之後的裝修費用,加上購屋之前付出的利息,如果能夠提供相關證明文件,都可以扣抵。實價登錄後 買進價難以遁形至於「買進價」部分,因自從一○一年八月一日實施「實價登錄」後,「買進價格」透過實價登錄就有資料可查,加上國稅局也會行文各建商取得及掌握各戶屋主的買進價格,因此,有了「賣出價」及「買進價」,就很快能得出「財產交易所得」。但很多售屋族還是會說,「我的房子是一、二十年前,大約是幾百萬元買的,哪會記得那麼清楚?」又或者是,「我記不得了!」因此,目前舊制針對出售房屋交易所得的計算,大致採「核實課稅」及「標準稅率」課稅的兩種方式(表二),另要注意的是,因土地已課土地增值稅,故綜合所得稅的財產交易所得稅都是只有列報房屋部分。洪宜寧說,假設納稅義務人是「有買屋價格,也有售屋價格者」,則是採「核實課稅」。舉例來說,王小姐在民國一○二年買進重慶南路公寓的總價是一五五○萬元,一○五年賣出價格為一七○○萬元,其土地現值為一一○○萬元,房屋評定現值為二十萬元的話,那1700萬-1550萬=150萬 ,150萬×【20萬/(1100萬+20萬)】=26,785元(申報所得總額)。假設王小姐的綜合所得稅級距為五%稅率,那麼,26,785×5%=1,339,就是她去年賣屋,今年五月報稅,申報房屋交易所得所增加的應納稅額。小心挑選申報方式但萬一「無買屋價格,有售屋價格者」則採「標準稅率」課稅,依據表二,又可分「豪宅」及「非豪宅」的兩種算法。「豪宅」的所得算法是「實際房屋部分售價X一五%」,洪宜寧舉台北市售價一億元的豪宅為例,若提不出買進成本,國稅局將按房地比例(一般是房三、地七),認列房屋收入為三千萬元,再依房屋收入一五%,即四五○萬元作為出售房屋的所得額,再併計個人其他所得項目,按綜所稅五~四五%之各級距稅率繳交綜合所得稅。洪宜寧說,如果是「非豪宅」,其所得算法是「房屋評定現值X標準計算利率」,但要提醒的是,得要不符合前兩項申報方式的屋主,才能選擇用以「標準稅率」的方式申報。依據表二來舉例,一○五年出售位於台北市非高級住宅者,若無法提供取得成本及移轉費用證明文件,假設其房屋評定現值為一百萬元,在申報所得時就需填寫財產交易所得為四十一萬元(100×41%=41萬元),而若是認定為總價在七千萬元以下的高級住宅者,則需依照四六%來計算所得為四十六萬元。查漏稅 國稅局緊迫釘人不過,實務上,很多位於台北市精華地段的屋主,其持有房屋時間也都在十年或十五年以上,自然而然會用「非豪宅」的方式來申報所得,但卻被國稅局「追稅」。舉例來說,他賣掉的房子的房屋評定現值才二十多萬元,經乘上四一%標準稅率後,財產交易所得額才八萬二千元,若其綜合所得稅的課稅級距是五%,則因賣房所增加,其應納稅額更只有四千一百元(82,000×5%=4,100元)。問題是,其房子位於蛋黃區,房價都好幾千萬元,財產交易所得怎會只有這麼少?國稅局課不到稅,當然竭盡所能地抽絲剝繭,勾稽近幾年附近地區成交案件的相關資料,對該納稅義務人課以「補稅」及漏報稅額的罰鍰,結果反而得不償失。因此,該如何申報,採用何種方式申報?洪宜寧建議,納稅義務人最好不要心存僥倖,因為「房價多寡」與「納稅額」若存在太大的落差,尤其政府自實施奢侈稅及實價登錄後,只要總價兩、三千萬元以上的交易案幾乎都被鎖定,買進價及賣出價都查得到。洪宜寧說,納稅義務人想要多節稅的話,就要保留各種將來賣房時,派得上用場的「必要費用」的單據,扣除額才會多一些。