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2019-02-27

實價登錄修法  何去何從?62999

內政部推動實價登錄2.0版,有關地政三法的修正草案,內容包括:(1)登錄權責應歸於買賣權利義務人,(2)成屋交易登錄詳細門牌全都露,(3)預售個案簽約三十日內登錄。然而近日內政部考慮各界爭議,準備撤下後兩項議題,包括顧及門牌全都露是否妨害個資,以及預售屋即時登錄在實務推動上的難度。此項撤案措施引起各界正反兩面的爭議,筆者針對現行實價登錄的修法提出三對二錯一爭議的論述,謹供政府修法前深思。

早在政府推動實價登錄時,筆者身為房仲全國聯合會理事長就實務面先後提出三項與政府不同的見解與預期缺失,其中包括:

一、實價登錄之權責應歸責於買賣雙方,否則資訊無法即時與正確。

二、預售屋登錄制,結案後三十天登錄,理論正確但曲高和寡,執行不易,製造亂象,是個不切實際的無效政策。

三、租賃市場屋主自租不必登錄,是縱容屋主逃漏稅與敗壞合法市場的惡法。


如今,六年後的今天,終於證實筆者的疑慮,一一應驗,我們探討問題缺失產生的原因有三:

(一)登錄權責歸地政士的弊端

地政士對屋況、交易過程,並不如買賣雙方清楚,造成諸多登錄上疏失,或聽命於買賣雙方蓄意虛價登錄,一旦被查核,罰款三至十五萬,遠超過代辦費用的付出,引起地政士群體抗議走向街頭。二○一四年內政部舉辦兩場公聽會,產官學一致認為登錄權責應歸買賣權利義務人,但事過五年政府還在談修法?這是採納不諳實務的御用學者與技術官僚意見的嚴重後果。

(二)預售屋即時登錄,理論上正確,實務上有執行不易的難度

過去由於預售屋是代銷業者結案三十天後才要完成實價登錄,因此導致預售屋資料揭露時已經是二、三年前的交易資訊,由於交易登錄僅憑結案後三十天,因此「結案」就可遙遙無期,也失去即時透明的意義,這種政策理想重於實際,只會造成市場亂象。

(三)租賃市場屋主自租不必登錄,縱容非法逃漏稅,打擊合法業者生存,使得租賃市場更加混亂。
※對此次實價登錄修法筆者評論三對二錯一爭議:

實價登錄修法的三項正確方針:

(一)登錄權責歸於買賣雙方,過戶登錄更即時

登錄權責歸於買賣方,買賣雙方可委由地政士或經紀人代為登錄,權責分明,避免訊息不清或虛價登錄。

(二)交易過戶同時登錄,建立即時房產交易履歷資料庫

登錄時點改為交易過戶的同時,讓交易資訊更即時,並建立完整的房屋產權交易履歷訊息。

(三)成屋交易登錄詳細門牌全都露,使交易資訊更透明、更精確

修法個案資訊將由現行三十戶為一單位,改為逐戶登錄,將完整揭露實價登錄成交案件詳細門牌或地號,並隱藏所有權人姓名個資,未來每一個地址的交易實價都會被精準的揭露,如此可以讓買賣雙方對價格的認定更接近,有助於促進交易的速度。

至於實價登錄修法也有兩項錯誤的規劃:

(一)預售個案簽約三十日內登錄,依舊是理想重於實際的無效政策

修法前的預售登錄制度乃依「結案」三十天後登錄,不但錯失時點且訊息混淆不清,根本無參考價值,然而前車之鑑不遠,又要推行簽約三十日內登錄,以現行業者的銷售環境與習性,事實上更容易導致假合約真造假的亂象叢生,政府也無能力稽核,制度立意良善,但執行難度很高。

(二)租賃市場屋主自租仍然不必登錄,縱容非法,透露了兩大缺失:

(1)協助屋主逃漏稅:政府沒有登錄資料,當然稅徵機關難以稽查,形同協助屋主逃漏稅。

(2)租賃逃漏稅:造成政府「空屋移轉租賃」「包租代管」的政策將失靈。

小英政府新社宅政策,八年內要有八萬空屋移轉,但若租賃實價登錄政策缺失不改,政府再多獎勵與減稅的措施,對大部分逃漏稅的屋主而言,根本沒有很大的誘因,政府八萬戶空屋移轉不但每年要花數十億補助經費,恐將因租賃實價登錄缺失而功虧一簣。

最後談到一項爭議性問題,就是「對的政策選擇在錯的時間執行」容易功敗垂成實價登錄當時匆促上陣,以致軟硬體都失靈,造成上線時全面混亂,加上當時去頭去尾的公布,以致均價失真,到現在都很難調整。

實價登錄詳細門牌全都揭露,若在一開始就執行,一定引起民眾恐慌與反彈,如今實施六年,消費者與業者都有感受實價登錄的好處,在此時點推動應該時機恰當,業者應該深思消費者的支持力量,這是時代趨勢很難抵擋,唯政府應透過宣導與溝通才能化解不必要的阻力。

有關預售屋簽約三十日內即時登錄,政府應審慎評估推動時程,建議暫緩,否則現階段實施弊多於利,只要在新屋第一次實價登錄時依簽約日載明交易日期,就不會混淆成交資料庫的資訊。目前,政府最重要的是在任何登錄修法政策推動前的宣導與溝通,才能促進成屋交易資訊的即時化、透明化、精確化。