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2019-03-14

房市悶鍋掀蓋了! 北台灣329推案量連三年衝2000億元63067

台灣房市在政府打房後,自二○一四年底由高峰急轉直下,進入「冰原期」,長達四年多的不景氣,在去(二○一八)年出現買氣後,今年更增溫,根據《住展雜誌》統計,今年北台灣三二九檔期推案預估量為二二五四億元,較去年量增逾百億元,不僅連四年正成長,更連續三年突破二千億元,顯示建商推案信心隨著房市好轉而上揚。

過去房市有所謂的「三二九黃金檔期」及「九二八黃金檔期」,如今因周休二日,建商坦言,目前已經沒有明顯的黃金銷售檔期,只要有三、四天以上的連假,都是建商及房屋代銷業者心目中的黃金檔期。

三二九檔期是房市指標

不過,因為每年一開春,「三二九黃金檔期」仍是房市一整年的指標,因此,建商推案熱度也是房市觀察重點之一。

根據《住展雜誌》統計,今年北台灣三二九檔期推案預估量為二二五四.○九億元,較去年的二○九六.九四億元量增逾百億元,且連四年正成長。

住展雜誌企研室經理何世昌表示,自二○一五至二○一九年的近五個年度中,除了二○一六年的推案預估量為一九九五.五一億元,低於二千億元外,其他年度推案量都超過二千億元,且今年已經是連三年突破二千億元(表一)。

面對北台灣房市上衝二千億元以上,是否代表著房市景氣自谷底翻升?ERA學習長顏明輝談到,過去幾年房市不振,成交量在二○一六年創下二四.五萬棟的最低點,二○一七年雖回升到二六.六萬棟,二○一八年為二七.七萬棟,今年更可能會再增加(如附圖)。



但因房市大多頭時,每年移轉棟數都高達三十萬棟大關,如今,年成交棟數只是微幅上升,何時能重登三十萬關卡,仍是未知數。

至於建商勇於推案,顏明輝表示,主要是過去「悶」太久了,一旦悶鍋的蓋子一掀開,自然有「氣」衝出來,三二九推案量衝破二千億元,就是今年買氣又加溫,建商自然趁勢推案了。

今年房市精彩可期

新聯陽總經理林徹人也認為,房市最壞的時刻已過去,並認為今年會是「非常精彩的一年!」他舉例說,連張老師(暗指有「空頭總司令」之稱的張金鶚)都進場買房了,那不是「反指標」嗎?

政大教授張金鶚因在二○○七年大膽提出房市即將「泡沫化」,讓房市為之一震,加上隔年爆發全球金融海嘯,台灣房市也順勢下滑,確立其「空頭總司令」的「地位」。



此外,其在台北市副市長任內,更針對擁有多屋者提高房屋稅,讓不少建商及代銷業者恨得「牙癢癢」的,大多數人都不願提及其全名。

但原本有三間房的張金鶚,今年傳出賣舊屋換新屋的消息,且一出手就是購入四千萬元的物件,更是被外界擴大解讀是「空頭」轉「多頭」。

不少建商見獵心喜,無不大肆宣傳。不過,張金鶚則在臉書指出,他只是退休了,想住在新房子,而有換屋需求罷了。

至於林徹人指今年房市將轉好,也是有憑有據,他說,去年很多建案銷售相當亮眼,像信義計畫區的「文心信義」豪宅,以及華固建設在敦化北路的「華固名鑄」都賣到各剩兩戶,建商開始有「賣掉了,就沒有」的惜售心態,因此,今年建商推新案的信心自然大增。



他談到,新聯陽今年接案量高達一千億元以上,而三二九推案就包括總銷四十億元的「文心日日」、總銷六十億元的「華固翡儷」、總銷三十億元的「力璞立」及板橋江翠北側的「麗寶北歐莊園」,案量高達一百一十億元,總計就有二百四十億元。

創意家行銷副總柯仲武也談到,目前線上和預推案,到今年六月底共有三十九個。

其中,三二九檔期新推出的個案,在台北市有「華山川」、「友座君綻」、「太子華威」及「全坤威峰」等四個新成屋案,以及「世豐是山」預售案,合計有九十一億元案量。

新北市則有「仁愛柏麗」新成屋案,「迎曦莊園」及「綺華永和案」等兩個預售案,合計案量為五十億元,另在桃園市的新成屋「濟弘皇璽」則有三十億元。

柯仲武表示,從農曆年銷售長紅,再到二二八連假的買氣也上升來看,沒道理看壞房市,而創意家今年以銷售新成屋為主,占比逾五成。

剛性需求客層鎖定小家庭

積極進場的還有遠雄建設,據銷售的遠雄房屋總經理張麗蓉表示,三二九房市檔期,遠雄分別在新北市新莊副都心推出總銷金額三十九億元的「遠雄達利」,主打出繁入靜的生活品質,位於副都心核心區位,未公開即收到許多客戶熱烈詢問。



另在五月推案,含括在三二九檔期內的還有總銷七十五億元的「遠雄CASA」,其位於中和左岸,為目前雙北線上唯一成熟水岸特區。

今年更即將迎接捷運環狀線第一階段通車,因此趁勢推出遠雄左岸花園宅系列最後強棒,本案占地約三四一五坪,為三大棟現代義式大器建築,規劃多樣化坪數滿足每組家庭需求,另也要精準鎖定小家庭客層。

此外,遠雄在新店首發,於央北重劃區推出現代義式精品宅「遠雄青青」,規劃純三房格局之質雅小品,總銷金額為十億元。

另在北台灣的桃園龜山A7捷運周邊推出「遠雄新未來2」,其享有優勢學區及永久棟距,並位於校園景觀第一排及十八分鐘生活圈,上學購物皆合宜,總銷金額為四十五億元,房型有一加一房,至四房產品。

何世昌另談到,根據內政部統計發布的「全國住宅價格指數」,在全國部分,房價最高峰的時間點為二○一五年第一季,當時指數為一○○.七七,而根據內政部營建署今年最新發布的二○一八年第三季全國住宅價格指數為一○○.六三(官方統計約落後市場半年),較上季微幅上漲○.五五%,距離最高峰也只有○.一一之差。

官方數據「認證」 房價有反彈

另從二○一七年第三季至二○一八年第二季,全國住宅價格指數逐步回升,連續四季都站在一○○以上,已經快觸及歷史高點,有官方統計數據的「認證」,代表全台房價重挫的疑慮並不存在。

何世昌指出,當多數人以為房價還在跌跌不休時,其實房價早已止跌反彈,而如果看台北市的走勢更加明顯,依據內政部的台北市住宅價格指數,二○一七年第一季降至九八.二九的低點,隨後止跌回升,去年第二季已漲至一○○.○一,意味著這期間的房價未跌反漲。

何世昌說,台北市房價走勢只是全台房價止跌反彈的冰山一角,但若由官方及民間如信義房價指數、住展房價及國泰房地產指數來看,其他都會區如新北、桃竹、台中及高雄,去年以來房價都在向歷史相對高點靠攏或上揚。

因此,建商普遍認為房市「黑暗期」已過,推案信心高漲,何世昌表示,今年三二九檔期精彩可期,但也提醒業者還必須步步謹慎,千萬別輕忽瘋狂推案潮將對房價造成的壓力衝擊。

新北推案九百億 不乏百億大案

至於今年房市三二九檔期(表二),根據住展的統計,依然以新北市推案量最高,預估將湧現逾九百億元巨量,尤以板橋案量超過三百五十億元最可觀,約占全新北市檔期案量三分之一,主要集中於江翠北側重劃區,包括「帝國廣場」與「麗寶北歐莊園」(共有三期)等兩個大型指標案。

其他如汐止、新店、新莊等地推案量均逾百億,除了汐止之外,新店與新莊多數建案也集中在重劃區,說明今年新北房市主角仍是重劃區不變。

而桃園三二九檔預估量逾五百億元,案量超越台北市,推案量最高的行政區為桃園、龜山兩區,預估量均突破百億元以上。桃園供給量多來自中路重劃區,龜山則是A7重劃區;不過,三二九檔於中路重劃區推案的建商,多為區域型建商,但A7則多為全國型建商。

至於新竹雖然推案預估量不足三百億元,但建案數量卻最多,從熱鬧的新竹市到外圍的新豐、湖口、芎林、新埔,新建案數量多如牛毛。而案量最大的指標案為「竹科潤隆」,總銷金額約一百億元,已先打出五八八萬元超低總價搶「撈」客戶。