信義房屋(9940)日前舉行線上法說會，公布今(二○一九)年上半年合併營收為新台幣六十五億元，較去年同期成長二七％，歸屬稅後淨利八．二億元，每股稅後盈餘(EPS)一．一二元，更是較去年同期大幅成長七三％。信義房屋獲利反映房市榮枯這則消息，看似只是一家上市公司的業績發表而已，但其實不然，因為信義房屋是台灣房仲業者唯一上市公司，它的業績榮枯，也反映著台灣房市的變化。因為台灣房市自二○一四年下半年開始反轉直下後，成交量大幅萎縮，造成各房仲業的業績大受影響，甚至二○一五年及二○一六年，屢屢傳出房仲店頭關門，以及坊間出現不少「流浪房仲」的訊息。信義房屋的業績，更在二○一五年只有七五．二三億元，每股稅後盈餘慘跌至只有○．八九元，較二○一四年的一．七元，幾乎腰斬一半(表一)。當年股價更從二○一四年的五七．九元，除息後，一路走跌至二○一五年的二十五元上下，因此，當時就有人拿他的業績表現來印證台灣房市的走跌。不過，自從房市在近兩年呈現回溫狀況後，信義房屋近兩年營收都超過一百億元以上。至於房市全年移轉棟數，雖然還很難回到房市大多頭時，每年可以有高達四十多萬棟的高點，又或者年平均移轉量的三十萬棟大關，但以今年預估有二十八萬棟，也較低點二○一六年時的二四．五三萬棟來得好。
此外，根據六都公布的成交量來看，今年一至七月合計有十三萬三千多棟，也比去年同期的十二萬三千多棟成長八．二三％。台北房價開始回升諸多數字表現，不得不讓人相信，房市的確變好了，雖然大家都說，房價還不可能回復到過往的高點，但台北市地政局的調查卻告訴你，「不要懷疑，台北市的房價，正在慢慢的漲回來了！」根據地政局今年八月二日發布的「七月不動產市場動態月報」，就最近一期(四月實價登錄量價動態)的量價表現指出，實價登錄的房市交易量為一一五七件，雖較三月減少三．四二％，但就住宅價格指數一一二．六七來說，卻較三月份的一一一．八九微升○．七○％，並較去年同期的一○七．八九上升四．四三％。地政局表示，四月份全市住宅價格月線、季線及半年線皆續揚。此外，根據台北市地政局公布的房價指數，十二個行政區的房價跟過去高點相比，跌幅已經大大縮短。除了大安區屬於豪宅價格區，每坪均價為七六．九九萬元，較高點時的八七．九五萬元還下跌一二．六％外，像文山區目前均價為四五．六一萬元，跟最高時的四七．二七萬元，每坪僅差一．六六％，其跌幅縮小至三．五％。
房市急凍下跌，大家都說下修幅度高達一五％至二○％，而台北市雖然也拉回整理，但房價似乎已慢慢漲回來了，除文山區外，包括中正區及內湖區平均房價都較高點時，跌幅縮小至五％以內，十二個行政區除大安區外，十一個行政區跌幅都在一○％以內。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德也根據信義門市店頭成交的資料指出，北台灣交易量較去年同期明顯量增，包括台北市七月交易量年增約三成，其中，小宅與中高價的換屋型產品交易量明顯增溫。至於價格表現，以七月每坪均價為六三．七萬元，比六月份的六一．五萬元高，且比去年七月的六○．五萬元成長五．二八％(表二)。調查數據顯現北市價量俱漲另根據國泰建設與政大房地產研究中心所製作的今年第二季國泰台北市房地產指數也指出，第二季相較上一季呈「價量俱漲」，相較去年同季則是「價量俱穩」。此外，根據政大商學院信義不動產研究發展中心與信義房屋共同製作的「二○一九年第二季信義房屋指數」，台北市第二季的指數為二八四．一三，都比第一季的二八○．四五，以及去年第二季的二七五．九三％，呈現向上趨勢(表三)。而就第二季各都會區標準房價變化來看，台北市去年第二季的五四．四三萬元，一路上漲至今年第二季的五六．○五萬元(表四)。
至於台北市住宅市場的分析，就成交天數的指標，其交易速度逐月增溫，季減十六天(圖一)，也就是購屋者的出手購屋考慮天數已大大下降，另成交總價部分，也比過去願意多出七萬元來買房(圖二)。台北市房價不再悲觀，哪些產品較吃香？房仲業者指老公寓愈陳愈香，另捷運人潮多的捷運站，房價也偏高。危老都更熱 老房價格走俏住商機構企劃研究室依據內政部實價登錄資料，統計二○一六年到今年的老屋房價，發現五十年以上老屋價格波動最大，三十至三十九年以上老屋價格悄悄上揚，和二○一六年相比，平均每坪多了一萬元。大家房屋企劃研究室主任郎美囡指出，依據實價登錄資料，將屋齡三十年以上的房屋再分成三個區間，屋齡三十至四十年跟屋齡四十至五十年房價都落在每坪五十三至五十四萬元上下，然而屋齡五十年以上的老屋平均房價都超過六十萬元，甚至在二○一六年及二○一七年都出現每坪九八．五萬元的高價(表五)。郎美囡表示，五十年以上的老屋會出現如此高單價，主要是可做店面的一樓交易拉高均價，且五十年以上的房屋大多是二層樓，最高不超過三層樓的建築物，每戶的土地持分較大，若以商業考量有其發展性。不過，老屋交易仍以屋齡三十年以上者占了約七成，主要是便宜、坪數實在，故本來就是交易大宗，而預料明年五月份危老重建額外一○％獎勵落日前，申請爆量也將帶動買氣。捷運帶人潮 周邊房價不寂寞此外，民眾找房，依著捷運線仍是主要指標之一，而台北市不少捷運站周邊房市，即使是房市下修時期，仍有不錯的買家青睞，如今，台北市房價慢慢漲回來，有不少捷運站仍是熱蒐點。永慶房屋根據臺北大眾捷運公司的人流進出統計資料指出，成長率前三名的捷運站分別是信義區的「象山站」、「台北/101世貿站」以及大同區的「北門站」。永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示，人流成長率前兩名都在信義區，顯示信義區的發展仍在持續成長中，其中信義計畫區為大台北地區百貨公司最密集的區域，而百貨公司的「體驗式服務」吸引人潮於百貨公司內消費，消費人潮可能為造就鄰近兩個捷運站人流成長率都達到一○％以上的原因。第三名的北門站的人流成長率，則可能來自於西區門戶計畫使西區商圈復甦、台北燈節等因素，讓北門站的人流持續攀高。而再透過實價登錄資料統計，觀察捷運站周邊七百公尺範圍內，今年一至五月的房價資料，結果顯示周邊房價最高的前兩名與人流成長率的捷運站相同，為「象山站」及「台北/101世貿站」，平均單價分別為每坪七四．九萬元及每坪六九．六萬元。謝志傑說明，兩站都緊鄰信義計畫區，屬於台北市的蛋黃精華區，且周邊也有許多知名豪宅坐落於此，如琢白、寶徠花園及皇翔御琚等，墊高了附近的房價行情。沿捷運站找房 應評估能力負擔周邊房價行情排行第三的捷運站為中山區的「中山站」，周邊平均單價約為六三．一萬元。謝志傑表示，中山站一樣也是位於台北市精華地段，鄰近台北車站且周邊的南西商圈內有三棟百貨公司，商業機能相當完善，再加上中山站為淡水信義線及松山新店線雙捷運線交會站，交通更加便利，使得房價有所支撐。不過，謝志傑提醒，捷運站人流的成長雖然有利於地區的發展，進而帶動房價成長，但民眾還是需要考量自己所能負擔的價格以及工作的區域，才能夠買到具有保值性以及發展性，又適合自己的房屋。
